73万㎡新增供应量成广州之最！白云区商业到了爆发前夜

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一线城市核心商圈市场饱和、竞争激烈，商业地产如何谋求更大的生存空间？优质品牌该何去何从？

——转向行业门槛低、中高端消费力密集的“城市副中心”或许是明智之举。这些“城市副中心”享有更多的政策规划红利，营商环境发展向好，同时因居住环境优越而成为新楼盘聚集地，带动中高端消费力转移，商业发展潜力巨大。

以广州为例，近两年核心商圈已少有大型购物中心推出，而曾经的“价值洼地”——白云、番禺等版块，如今却成了新商业项目的聚集地，同时也是新业态、新品牌孵化的重要根据地。

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本报告中，赢商大数据中心选取发展势头强劲、备受外界关注的广州白云区为研究对象，将重点从宏观经济指标、典型商圈及典型项目等角度分析区域发展概况，为行业人士提供决策指导参考依据。

赢商大数据中心根据商圈日均客流量、轨道交通数、购物中心存/增量、购物中心首层租金水平与空置率等维度进行综合考量，将广州白云区划分为9个商圈。

同时，根据商圈知名度及影响力，划分出1个核心商圈；2个次核心商圈；6个潜力商圈。

注：本报告商业项目统计对象为商业面积≥3万㎡的购物中心；“金沙洲商圈”统计范围为广州白云辖区内项目；上表中“商业体量”统计对象包括已开业及拟开业项目；部分典型项目为拟开业项目

一、白云区商业地产市场发展现状：崛起势头迅猛，2018年8家mall计划入市」

白云区处于广州中北部，幅员广阔，区位优越，可实现珠三角经济圈一小时互达，是广州建设国际航空枢纽的主要承载区，也是华南地区快速连接国内外市场的首选之地。人流、物流、资金流、信息流等要素汇集于此。

■ 白云区是广州GDP总量最大的行政区：2017年，白云区GDP总量1782.94亿元，同比增长5.7％；

■ 白云区还是广州常住人口数量最多的行政区：2017年，白云区常住人口达257.24万，领跑广州11区。而高德地图数据显示，白云区实际居住人口已超560万。

2017年，白云区社会消费品零售总额1213.36亿元，同比增长9.0%；城市常住居民人均可支配收入同比增长8.9％。

「一方面，是经济快速发展，人口数量日渐庞大，居民消费能力持续增强；另一方面，却是区域整体商业发展不平衡，大型集中式商业体聚集在白云新城商圈，其余商圈仍有大量中高端消费需求未被满足。」

据赢商大数据中心监测，截至2018年3月31日，广州白云区有22家购物中心开业，总存量近150万㎡。按常住人口257.24万人计算，人均购物中心商业面积已达到0.58㎡，高于广州市平均水平（0.48㎡），竞争日益激烈，经营持续承压。“优胜劣汰”之下，未来优质项目将取得长足发展。

2018-2020年，白云区至少将有10家购物中心入市，新增供应97万㎡，新增商业项目体量大、业态齐全，代表新消费趋势。

随着这批优质购物中心密集入市，白云区商业加速更新换代，商业格局得到重构，一个消费档次更高、体验性更强的“mall时代”正在到来。

1、广州城市商业持续外拓，白云区崛起势头迅猛

近两年广州核心商圈建设基本完善，可供应土地资源稀缺，已经少有大型购物中心推出，城市商业向周边区域外拓是必然趋势。

据赢商大数据中心监测，2017年广州共迎来12家购物中心开业，为市场带来84.3万㎡商业供应。2018年广州计划开业项目数量及商业规模均呈翻倍的态势——24家购物中心计划入市，商业体量约201万㎡。

从2017-2018广州新开业/拟开业项目区位分布来看，白云区项目数量领跑全市各区，占比达1/3，发展势头强劲。在各项政策规划、重点建设项目加速推进下，白云区交通区位、居住配套、营商环境不断完善，吸引大批名企进驻、人才聚集，中高端消费需求爆发，亟需更多优质购物中心来承载这部分需求。

2、白云商业异彩纷呈，提质升级迈入“mall时代”

目前广州白云区已有22家购物中心开业，总存量近140万㎡。典型项目如百信广场、白云万达广场、5号停机坪购物广场、凯德广场·云尚、同和金铂天地等。

提质升级，成为近两年白云区商业发展关键词。2017年，白云区购物中心增量达26.8万㎡，同比2016年增幅为25.8%；2018年，共8家购物中心计划入市，新增73万㎡供应，为历年来最高，年底全区购物中心存量有望攀升至203.83万㎡。

2017-2018年白云区新开业/拟开业项目具有如下特征：

■ 体量大、业态齐全：近60%的项目体量在8万㎡以上，如12万㎡的区域型购物中心嘉禾金铂天地、百信广场（西区）；

■ 品质高：开发商实力强，其中包括永旺集团、城投集团等知名开发商的项目；

■ 体验性强：注重引进与居民美好生活相关的业态，包括儿童亲子、休闲娱乐、家居生活、文创艺术等。

这些优质项目的密集入市，预示着白云区商业将进入以消费档次更高、体验性更强的购物中心所占主导的时代，“钱景”不容小觑。

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二、白云区典型商圈解读：白云新城商圈云集优质mall，白云城市中心的嘉禾商圈升值潜力大

长期以来，白云区贸易繁华，专业批发市场林立，致使其难以形成集中式大型商圈。

在广州市“十三五”规划、白云区城市规划的推动下，以旧白云机场区域为核心的白云新城商圈率先发展起来，成为白云区商业项目体量最大、消费力最强、商品档次最高的商业区域。

看准区域发展潜力，越来越多商业地产开发商乘势进驻白云区， “一中心，多点分布”的商圈格局逐步形成。

■ 坐拥广州北部重要交通枢纽——嘉禾望岗，未来四线交汇、TOD模式加持，嘉禾商圈被视为继白云新城之后，下一个将迎来突飞猛进发展的黄金区域；

■ 得益于中高端楼盘的加速聚集，广州大道北商圈发展成熟，金沙洲商圈蓄势待发；

■ 地铁利好效应加持，加之消费升级，促使同和、石井、龙归、太和、钟落潭等镇街商圈加速成形，实现“从无到有”的跨越。

篇幅有限，本文将重点解读核心商圈（白云新城商圈）、次核心商圈（嘉禾商圈、广州大道北商圈）的发展概况、客流画像及市场表现、商圈展望。

1、白云新城商圈：区域内唯一核心商圈，优质项目云集

白云新城在广州市“十三五”规划中被定位为重点开发功能区，是白云区着力打造的“广州新CBD”。

经过10多年重点打造，白云新城CBD雏形显现，建设管理趋向精细化，营商环境愈加优越，总部企业合作频频，大批商业文化设施已经进驻。如今，白云新城商圈已稳企白云区唯一核心商圈地位，发展潜力不可估量。

（1）客流画像及市场表现

据赢商大数据中心监测，白云新城商圈拥有7家购物中心，总存量达64.7万㎡，其中4家商业体量超过10万㎡，是白云区中高端商业的聚集地，规模已堪比天河路商圈。

近年来，商圈内项目积极发展体验业态，与天河商圈错位竞争，共同提升商圈影响力。如五号停机坪广场将餐饮占比提升至29%，布局健身、音乐酒吧等休闲娱乐业态；凯德广场·云尚引进大批“首进”餐饮品牌，餐饮业态占比超40%，还搭配了西西弗书店、百老汇电影院等。

优质品牌的进驻，满足了中高端家庭群体精致生活的需求。白云新城商圈除了覆盖白云区内超过百万人口的目标客群外，还辐射花都、从化等周边片区客源，进一步影响广州商圈的格局。

（2）商圈展望

白云新城被定位为总部经济高端总部集聚区，随着交通条件、生活配套逐步改善，更多外来精英人士将在此安家落户。片区二手楼盘主流价格已达7-8万/㎡，堪比天河区。未来高端消费潜力巨大，将吸引更多实力开发商进驻。

2018年第四季度，白云新城商圈还将迎来百信广场（西区）开业，带来12万㎡新增供应，助推商圈商业规模进一步扩大。

白云新城商业整体还处在培育期，目前各大购物中心当务之急不是竞争，而是强化联动，通过创新营销活动，进一步提升商圈知名度，拉动人气，实现多方共赢。

（3）典型项目解读

①广州百信广场：白云区首家大型综合性mall

作为白云区第一家大型综合性购物中心，百信广场已成熟运营近14年，商铺出租率达100%，年销售800万的品牌超过100家，日均客流超过12万人次。

■ 品牌引进

百信广场持续引进当下热门品牌，为项目注入新活力，同时不断提升消费黏性。例如，2017年，百信广场引入广州首家台盖，以及喜茶、太二酸菜鱼等人气餐饮品牌；引入小童猫、新概念室内儿童乐园迪乐尼，与原有儿童业态品牌形成多元化组合。

■ 规划运营

为了引领新消费趋势和商圈发展潮流，百信广场从精细化服务、智能化管理、主题营销活动等方面进行创新，吸引了极高的人气。例如，2017年，推出全国首个VIP家政及VIP干洗服务，举办原创音乐节、全民运动会等特色活动，营造与消费者有共鸣的商业空间。

- 云智库点评 -

“变”是商业地产发展的永恒主题。作为白云区第一座的购物中心，百信广场没有被新进入的竞争者打倒，反而活得更加坚挺，成为商圈内人气较高的购物中心。百信广场持续引进新兴品牌、打造独具魅力的活动的创新举措，值得国内购物中心学习。

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②广州百信广场（西区）

2012年，百信集团耗资43亿打造“百信广场西区”，该项目将定位“智慧生活外挂区”，以娱·悦为支点，突出体验特色，设置个性化运动场所，并引进体验性强的差异化品牌。

■ 品牌引进

据悉，百信广场西区已引进多个“首店品牌”和特色品牌，包括永辉“Bravo精标店+超级物种”双业态超市、金逸影城、国际性真冰溜冰场、一兆韦德、以及尚宠小镇、美嘉篮球馆、露天滑板场HERO、国豪拳馆等主力店及特色业态。

还将引入四季花园、音乐工作室、DIY手工作坊、大型儿童游乐场、机器人VIP服务等主题体验业态，为消费者提供便捷、愉悦的生活体验场所。

- 云智库点评 -

百信广场（西区）载誉而来，招商方面引进了诸多“新物种”，将有效填补区域“新奇体验”市场空白，成为商圈内最具个性的购物中心，吸引大批热衷追求新鲜感的消费者。

2、嘉禾商圈：坐拥四线交汇站，中高端市场亟待挖掘

嘉禾商圈的发展得益于便利的交通条件和优越的区位优势。嘉禾望岗位于广州火车站与白云机场中心位置，是广州北部重要交通枢纽，拥有空港大道、白云大道、机场高速、华南快线等主通道贯穿南北，以及白云区现行地铁规划中唯一一个四线交汇站，目前日均客流量达8万人次。

（1）客流画像及市场表现

嘉禾望岗是广州地铁2号线、3号线的换乘站，除连接白云各区域外，更可1小时内地铁直达天河、越秀、番禺、海珠，14号线预计将于今年年底通车，届时还可直通黄埔知识城，日均客流量将超过15万人次。

得益于其无可比拟的通达性、以及邻近白云山的居住环境优势，嘉禾商圈成为近10万天河CBD商务白领的常住地，他们年龄在25-40岁之间，具有强大的消费能力和强烈的消费需求。商圈还覆盖岭南新世界、云山诗意、集贤苑和托斯卡纳等10多个高品质居住社区，中高端家庭客群数量庞大。

然而，截止目前，嘉禾商圈商业存量为14.7万㎡，商场体量偏小，以中低档次品牌为主，客流量少，经营情况不理想。如何将“地铁人流”转化为“商场客流”、如何让外溢的消费需求回流，成为嘉禾商圈未来发展的重要课题。

（2）商圈展望

据最新规划，嘉禾望岗被纳入新白云新城版图，重点打造以现代的大型集中式商业和文体活动中心为主的城市组团级公共服务中心。作为规划试验田，嘉禾望岗站周边土地将以TOD模式进行开发，发展商业、办公、居住、休闲、娱乐等复合功能，未来有望成为媲美天河商圈的商业旺地。

随着规划的进一步落实，众多开发商也看好该片区未来的前景。2018年，商圈内将有金铂商业旗下首家大型区域型购物中心——广州嘉禾金铂天地（开业时间:2020-12、已签约238个品牌）入市，带来12万㎡新增供应，这也是片区内首家开业的大型综合性购物中心。此外，高端楼盘新世界云逸配套的8万㎡商业综合体——岭南新世界MALL@PARK也计划在近三年内入市。

在这些优质项目的加持下，“沉寂已久”的嘉禾商圈势必迈入发展新台阶，为片区消费者带来全新升级的消费体验。

（3）典型项目解读

广州嘉禾金铂天地：紧绕TOD模式打造第三空间

嘉禾金铂天地位于嘉禾商圈核心，纯商业体量达12万㎡，由广州领先社区商业运营商、白云区最大自持商业运营商——金铂商业倾力打造，集时尚购物、餐饮美食、精品超市、儿童、家庭、联合办公等多元业态于一体。

■ 规划设计

项目紧密遵循TOD模式“以人为中心”的设计理念，将商业空间与城市发展诉求有效融合，定位“城市活力生活主场”，规划有1.13万㎡联合办公空间、1.1万㎡户外广场、8500㎡空中花园、1000㎡下沉广场，将更多空间还给社区居民，提供社区休闲、联合办公解决方案，彰显项目的人文关怀理念，提升公共价值。

■ 品牌引进

目前，项目已引进3.0版SUPER苏铂超市，还包括白云首家飞扬影城、白云首家广州酒家、奇乐儿主题公园、广州首家天空之城动漫游艺世界、靓家居、古德菲力健身等主力店，以及星巴克、小米之家、奈雪の茶、天梭、周大福、面包新语等知名品牌，以体验式消费为主，全面满足不同客群需求，为嘉禾望岗片区带来一个全新的生活中心、时尚中心。

- 云智库点评 -

作为金铂商业重金打造的购物中心，嘉禾金铂天地规划设计、品牌引进等各方面亮点颇多，为目标客群带来了诸多附加价值，充分体现项目人文关怀理念。

作为区域内首家开业的大型购物中心、坐拥嘉禾望岗地铁客流优势，嘉禾金铂天地备受优质品牌追捧，今年开业后将有望迅速崛起成白云区商业新星。

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3、广州大道北商圈：竞争激烈，未来着力点在于调整升级

广州大道北商圈属白云山东组团，坐拥白云山和南湖两大天然资源，以及地铁三号线延长线，是近年来楼市发展最为迅速的区域之一。商圈内云景花园、怡新花园、合一国际、云山熹景、颐和山庄等30多个中高档楼盘林立，常住人口数量达70万。

（1）客流画像及市场表现

广州大道北商圈由城乡结合部发展起来，主要消费群体是周边社区居民以及周边省级医院机构的医护人员，而由于外来人口数量庞大、客群层次参差不齐，消费垂直分化较明显。

目前商圈内存在超市、百货、购物中心等多元商业形态，客群定位趋同导致市场竞争激烈。

截至目前，广州大道北商圈购物中心存量21.8万㎡。除同和金铂天地外，其余项目已运营时间在8年以上，硬件设施陈旧，业态丰富度、品牌新颖度有待提升。

同和金铂天地为金铂商业旗下项目，前身是同和金铂广场，2017年重装开业。在此轮调整中，该项目对品牌组合进行“大换血”，全新引入158个品牌，实现了客流量同比增长28.3%、同类品牌营业额同比增长53.4%的良好成绩。

（2）商圈展望

作为广州新中轴线北延段，广州大道北聚集了越秀、恒大、金茂、佳兆业、远洋、珠光等品牌房企，此前拍出的多宗高溢价地块项目也相继面市，预计将新增近10万中高端居住人口，未来片区“城央高端住宅区”功能将进一步凸显。

从2017年广州市以及白云区的工作报告来看，广州大道北片区暂无重大规划布局。相比白云新城、嘉禾望岗等热点板块，广州大道北未来基建、产业发展空间相对不及上述区域。

据赢商大数据中心监测，广州大道北未来3年无新增购物中心供应。未来商圈发展方向在于存量项目改造、业态调整、品牌更新，使之适应消费升级需求，最大限度吸引周边社区消费客群。

（3）典型项目解读

广州同和金铂天地：商圈内唯一地铁上盖购物中心

2017年，全新升级的同和金铂天地亮相。项目全面调整动线，将B1层与地铁3号线同和站打通，成为广州大道北商圈唯一的地铁mall；并全面升级品牌组合，纳入更多体验业态和精致时尚品牌，打造成业态更齐全、品质更高的综合型购物中心，满足中高端消费需求。

■ 规划设计

升级空间体验，以环形动线、20米挑高中庭、9200㎡生态主题街区、8663㎡全客层亲子娱乐天地等为特色，为消费者营造愉悦的购物氛围，延长消费者停留时间。

■ 品牌引进

在本轮调整中，项目优化业态配比为：零售31%、餐饮24%、生活配套30%、娱乐15%。

具体如：降低零售业态比例，同时新引进马克华菲、卡宾、百丽、新秀丽、DILI、CK等中高端零售品牌；汇聚46个高人气餐饮品牌，如星巴克、探鱼、蛙小侠、奈雪の茶等；将自营品牌SUPER苏铂超市升级为“生活大城堡”，以全品类高品质商品驱动消费。

- 云智库点评 -

改造后的同和金铂天地交通优势明显，且无论是规划设计，还是品牌业态组合，在商圈内均具有较强差异化，未来客流、业绩发展值得期待，将有望成为商圈内消费人群首选的休闲购物场所。

三、白云区商业发展整体展望：提质升级，向地铁沿线发展

在未来很长的一段时间内，“提质升级”仍是白云区商业发展关键词。

■ 在“内忧外患”的双重夹击下，区域内运营时间较长的项目，应注意改善项目硬件设施，同时加大品牌更新力度，为项目注入新活力。

■ 随着更多精英人士在白云区安家落户，白云区商业的社区性、家庭性将得到进一步彰显。这群消费主力军的消费力强，追求品质生活和个性表达、社交互动。未来商圈内项目对精品超市、特色儿童培训、新奇儿童体验、高人气餐饮等业态将有更大的招商需求。

■ 为延长消费者停留时间、提升客群黏性，各商业项目除加大体验式业态比重外，还可考虑通过打造原创主题街区、引进时下热门的IP主题展、举办特色营销活动等创新举措引领潮流。典型如百信广场，在2017年圣诞节期间举办国粹文化节，吸引了150万线上直播观众关注，有效拉动项目客流。

在地铁轨道交通的带动下，嘉禾、石井、太和、龙归等商圈对商业项目的容纳力越来越强。向地铁沿线发展成为未来白云区商业的重要特征。

■ 典型如深耕白云区14年的金铂商业，旗下购物中心（清湖金铂广场、龙归金铂广场、夏茅金铂广场、同和金铂天地，以及2018年将开业的嘉禾金铂天地、2019年将开业的太和金铂天地）均沿广州地铁三号线布局，已开业项目运营情况良好，平均出租率达96%。

■ 广州城市轨道交通最新规划显示，白云区将新增27座地铁站，位于全市各区之首。这将利好地铁站点周边区域成为更多新项目、新业态、新品牌的落地首选。

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