WeWork递交招股书：巨额亏损与中国市场受关注

　　观点地产网 8月14日，美国股市遭受重挫。截至收盘，道指暴跌800点，刷新年内最大单日跌幅，标普跌2.93%，纳指跌3.02%。一夜之间，美股5500亿美元蒸发不见。

　　在资本市场动荡不安的时机中，成立于纽约的初创企业WeWork向美国证券交易委员会（SEC）正式提交了长达350页的IPO招股书。

　　据招股书披露，WeWork的母公司“The We Company”计划通过IPO股权融资10亿美元，再加上用债权方式融资的60亿美元，最终预计融资70亿美元。

　　具体而言，在本次IPO发行结束后，WeWork将建立一个新的高级担保信贷工具，提供高达60亿美元的高级担保融资，包括总额为20亿美元的三年期信用证报销工具，以及本金总额高达40亿美元的延迟提取贷款工具。

　　巨额亏损

　　不过，WeWork的商业模式仍存疑云，相当一部分市场投资者并不看好。从招股书可以窥见，WeWork在获得巨幅规模增长的同时，巨额亏损也随之而来。

　　观点地产新媒体了解，招股书数据显示，2016年-2018年WeWork的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元，每年同比增长100%以上；2019年上半年营业收入高达15.35亿美元，接近2018年的全年收入。

　　从净利润来看，2016-2018年WeWork净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元；2019年上半年净亏损9.04亿美元，亏损金额同比增加了25%左右。

　　WeWork在招股书中称，“短期内其净亏损占收入的百分比可能会增加，并将继续绝对增长，公司无法预测未来能否实现盈利”。

　　对于WeWork高亏损的运营数据，梦想加创始人王晓鲁认为，不能用传统的地产逻辑去解读。常规的房地产企业，上市招股书提及最多的是面积规模。而WeWork是比较偏向于互联网的思维逻辑，注重的是用户规模。

　　他提及，在WeWork招股书中，提到会员( member)1044次，作为产品的workstation提及94次，但是提到代表面积的squarefeet只有6次。

　　招股书中强调，WeWork在全球29个国家111个城市有528处经营地点，会员人数从2016年的8.7万名增加到今年6月底的52.7万名，其中38％来自全球财富500强企业。

　　从用户的维度进行说明，让WeWork在创新办公服务模式的过程中，也颠覆了资本市场上传统的底层逻辑。也因此，伴随而来的，是投资者质疑的眼光。

　　于是又回到了最开始的问题上，“为何会存在巨额亏损”？

　　招股书上披露，WeWork累计净亏损主要来自于门店扩张所需的运营费用。2016-2018年门店运营费用分别为4亿美元、8亿美元和15亿美元，2019年上半年，WeWork的门店运营费用高达12亿美元，是去年同期费用的两倍。

　　此外，WeWork在招股书中表示，商业办公用地运营费用中，如果算上物业的折旧和摊销费用，则占营收的比例在过去几年将超过100%，即Wework长租下来的物业获得的收入，并不能覆盖获得并运营这些物业的成本，其中还不包括市场营销、行政费用等多项成本。

　　此前WeWork大中华区战略拓展董事总经理魏杰在接受观点地产新媒体采访时也解释过，WeWork实际上是用运营的现金流在支撑发展速度。

　　他称，“如果我们今天停止我们的发展，我们今天就会盈利，我们的单店盈利能力其实是很强的，我们的会计方面的亏损完全就是来自于现在的增长速度非常快。”

　　从WeWork一贯的逻辑来看，用户规模甚至比盈利更为重要。于是，为了支撑运营成本，除了不停地寻求上市进行股权融资之外，还有不少的债券融资。

　　招股书显示，截至2018年年底和2019年6月底，WeWork信用额度和信用证融资相结合的待办信用证分别为8.3亿美元和10亿美元，截至目前，WeWork没有未偿还的借款。

　　中国市场

　　在此次的招股书中，除了“高亏损”最为亮眼之外，“中国”也是不可忽略的重点字眼。在整个的招股书当中，中国被提到173次，足以证明中国市场的重要性。

　　2018年数据显示，WeWork中国市场的营收占到其总营收的5.5%，高于上年的3.4%。魏杰也曾说过，“WeWork全球拓展的速度是保持非常非常快，中国的增长是比全球更快。亚洲是我们全球增长的一个亮点，中国又是亚洲非常明显的一个亮点。”

　　自2016年首入中国市场之后，WeWork在中国收并购的脚步就没有停下过。目前，WeWork已进入包括上海、深圳、北京、广州、杭州、武汉在内的12个城市。

　　招股书中提及中国的部分大都与ChinaCo这家公司相关。这是一家成立于2017年的合资公司，主要负责WeWork在大中华区的业务，WeWork拥有该合资公司的59%股份。根据WeWork的网站信息显示，ChinaCo在大中华区12个城市拥有115座建筑，约占其设施总数的15%。

　　不过，对于WeWork这样的跨国公司而言，往中国市场前进的道路也并非一直顺畅，路上也是荆棘丛生。

　　可以看到，近来很多跨国公司诸如谷歌、亚马逊都因为无法适应本土化而退出中国。现在，摆在WeWork面前最大的挑战，是如何做到与中国本土化的结合。

　　毕竟，中国联合办公市场的竞争也日益激烈。据悉，当前中国共享办公的服务商大概有330个，总管理经营面积将近3000万平方米，提供的工位数量400万个。其中，包括优客工场、梦想加、ATLAS寰图、氪空间等联合办公企业的规模都在不断扩大。

　　而关于本土化的话题，魏杰在接受观点地产新媒体采访时表示，WeWork在中国做业务的员工98%是本地的人才，也有专门针对中国市场的投资者和战略伙伴诸如弘毅资本、远洋集团、中海地产等等。

　　事实上，联合办公作为新兴行业，带来的不确定性亟待考量。也因此，WeWork从今年开始，不断寻求多元化发展。

　　今年年初，WeWork将公司品牌名称调整为The We Company，并分为三条业务线：WeWork，主要包含办公空间租赁部门；WeLive，目前经营两栋采用公社设计的公寓楼；WeGrow，在纽约市经营一所小学。

　　走在当下，于中国市场上负重前行的WeWork，一直坚持着自己独特的成长逻辑，如果此次IPO进展顺利，相信也会是行业传统的一次重大革新。据称，WeWork将于今年年底前IPO，目前上市交易所还未确定。