平安不做野蛮人 华夏幸福58.3亿元转让北京丰台项目背后

　　平安早已成了地产圈的“隐形大亨”，原因很简单，因为有钱。

　　8月16日，中国平安于上海、香港两地同时召开2019年中期业绩会。就在同一天，旗下参股子公司华夏幸福发布上半年业绩，同时发布公告，拟以58.3亿元向平安人寿转让北京丰台项目。

　　三件事情看似无关，却并非毫无联系。近几年，平安与地产公司的关系愈加紧密，我们也慢慢清楚，险资与地产能产生怎样的化学反应。

　　截止目前，中国平安已经成为碧桂园、融创中国、旭辉控股、华夏幸福以及中国金茂的股东，除此之外还和多家标杆房企合作成立房地产公司，展开拿地、收购项目等方面的合作。

　　“最不缺钱的当属银行和保险”，现实情况是，具备源源不断现金流的中国平安，也急于寻找稳定收益的投资渠道。

　　2019年1月28日，银保监会发布《鼓励保险资金增持上市公司股票，拓宽专项产品投资范围，维护资本市场稳定》文件，鼓励保险公司使用长期账户资金，增持优质上市公司股票和债券。

　　对此，有业内人士分析称，险资需要具备安全性、收益性以及流动性。传统国债的收益率、信用债在收益率和安全性方面都不理想，而属于资金密集型行业的房地产兼具价值与成长属性的特点，适合险资的配置要求。

　　“从全球来看，不动产投资一直都是各项投资里不错的选择。”平安不动产有限公司董事长兼CEO邹益民曾如是表示。

　　据观点地产新媒体查询，2018年，A股上市房地产公司平均ROE达到10.3%，净利润增速为20.8%；截至2018年末，万科、招商、华润、龙湖等龙头房企ROE均在20%或以上。

　　成功向来离不开“时”和“运”，在行业集中度提高的关口，抓住机会尤为重要。马博士向来青睐房企黑马，也顺利赶上房地产高速发展的快车道。事实告诉我们，他没有下错决定。

　　以碧桂园为例，平安以约2.816港元/股的价格购入碧桂园22.36亿股，到2019年8月16日收盘价格为9.45港元/每股，浮盈超百亿，这是为业界津津乐道的“碧桂园奇迹”。

　　因此，在中期业绩会上，频频加码入股房企被再次提及。

　　“我已经多次说过，平安不做房地产公司的野蛮人。”会上，平安集团总经理任汇川如是表示。

　　他称，平安在房地产的投资符合监管要求，远低于监管上限，目前保险资金配置是7.2%，远低于银保监会规定的30%的上限。平安对房地产立足于财务投资，关注长期价值和投资价值。

　　“平安因应整个行业转变，做的是未来的转型升级，既包括长租公寓、商业用房，也包括商办。”他透露，平安持有的长租公寓已经超过1万套，正在和地方政府研究千亿级保险资金进入长租公寓、人才保障房项目等领域。

　　正如此前在多个场合强调的，任汇川称，平安不做房地产公司门口的“野蛮人”，不会参与公司实际经营管理：“平安的重点股权投资很多，平安是京沪高铁第二大股东，还是药明康德、宁德时代、汽车之家、工商银行的大股东。”

　　“纯粹的财务投资者”是一句极其动人的情话，隐藏的深意是：钱给你了，怎么用我不管，有利息收就好。

　　不干涉企业发展也不谋求实际控制权的定位，让不少房企大佬悬起的心挪回了原位，他们就喜欢这种伙伴，有钱又安静。因此，平安和房企大多保持着友好的伙伴关系。

　　不得不说，在艰难的2018年，甚至有不少人羡慕华夏幸福傍上了“大款”，这可比卖身还债舒心多了。

　　彼时，“救火队长”平安入股华夏幸福，市场上有颇多猜测：华夏幸福和这家险资巨头，究竟会如何磨合？

　　如今，除去背靠险资能够缓解华夏幸福“资金之渴”等泛泛而谈，一则交易给予了我们更多观察的窗口。

　　8月16日，华夏幸福发布公告，与中国平安人寿保险股份有限公司开展不动产项目合作。具体为，拟58.3亿元出售位于北京丽泽商务区的一个商办项目予平安人寿，同时获得后者的股东贷款最高不超过15.25亿。

　　与此同时，项目公司将向华夏幸福运管支付代建管理费，代建管理费包括固定代建管理费及激励代建管理费。

　　这是平安入股华夏幸福之后首个业务层面的合作落地项目，也就是大众期待的险资与房企发生的化学反应。

　　在这个合作中，华夏幸福获得了资金支持，平安获得了优质项目，是一桩符合双方发展逻辑的生意。

　　华夏幸福依旧掌控着项目开发权、后期物业管理等权利，华夏幸福于公告中表示，本次不动产合作交易是公司首次尝试在传统重资产模式的基础上，采用资产管理输出的轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域，对公司盘活存量资产，优化公司资产负债结构，寻找新的增长点具有重要意义。

　　据观点地产新媒体了解，丽泽大厦账面值为54亿元，位于北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区，占地面积2.11万平米，总规划建筑面积为21.61万平米。位于北京西二环外的这个项目，在10月份大兴国际机场正式营业后，价值不言而喻。

　　平安乐于得到这样的好项目，任汇川说过，负债和资产是保险公司的两个轮子，两个轮子需要平衡，负债来说周期长、来源稳定，而地产资产刚好符合这个特性，能够穿越周期。

　　有了平安的加持，华夏幸福似乎已经和当初最寒冷的冬天说再见了。我们也可以从中窥探到，那个用庞大资金堆砌起来的“平安地产帝国”的蛛丝马迹。