反其道而行 招商蛇口“让地” 引入大金主平安

　　乐居财经 林振兴 发自宜昌

　　当头部房企加大拿地力度之际，招商蛇口似乎却“反其道而行之”，在今年7月多次挂牌旗下项目股权，试图引入外援。两个月后，它终于等来了金主——中国平安。

　　9月6日，据北京产权交易所披露，招商蛇口（宜昌）置业有限公司通过向深圳市创挺企业管理有限公司（简称“深圳创挺”）转让49%股权，募集不低于5.85亿元资金。

　　同天，成交的还有招商蛇口旗下的太仓招新置业有限公司，其通过增资引入江苏五洋房产有限公司和深圳市招平弘宇投资中心（简称“招平弘宇”），分别转让30%和19.9%股权，共募资2.99亿元。

　　在尚无明显偿债压力的背景下，招商蛇口转让项目股权背后的真实原因是什么？而这一波频繁转让项目的动作，又是否会对其他房企形成扩散性影响？同样值得探究。

　　具体来看，招商蛇口（宜昌）置业成立于2018年7月10日，注册资本6.05亿元，为招商蛇口的孙公司。截至今年5底，公司资产总计12.38亿元，负债总额为12.38亿元，所有者权益为-18.37万元，尚未实现营业收入。

　　另一家挂牌公司是太仓招新置业有限公司，注册资本为3000万，由招商局蛇口100%持股。最近一期财务数据显示，公司录得营业收入0元，利润总额-50.25万元，负债总额6.71亿元，资产总额9.71亿元，所得者权益2.99亿元。

　　两家项目公司分别持有湖北宜昌和江苏太仓地块，但招商蛇口为何如此频繁出售三四线区域的项目股权？

　　招商蛇口方面的说辞格外简单，宜昌置业转让股权是用于项目地块的开发建设，偿还公司的部分股东借款，补充流动资金；太仓招新则是为了扩大公司经营规模。

　　需要注意的是，2018年招商蛇口首次进驻宜昌。去年6月，它以总价10.6亿元竞得宜土网挂(2018)17号地块，楼面价2621.35元/平方米，溢价率16.91%。。

　　也是在去年，招商蛇口较之前聚焦、深耕一二线城市的战略有所下沉，加大三四线市场的土储规模，通过拿地新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。

　　诚然，如同新城控股高级副总裁欧阳捷所言，“在2018年，房企需要规模，就不能固守一二线城市，放弃三四线城市意味着放弃业绩增长”。但招商蛇口的三四线布局策略真的就能达成预期目标吗？

　　进入2019年，伴随棚改货币化政策调整，三四线城市楼市面临降温压力。有专家分析认为，绝大多数三四线城市呈现人口净流出状态，其房价没有人口、经济的支撑，盲目投资可能会使企业面临风险。

　　从去年拿地到现在，招商蛇口对三四线城市的市场判断也相应出现变化，它调整战略，选择放弃一些三四线城市项目的完全100%控制权。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道，“招商蛇口出让三四线项目的股权，并非因为资金压力所致，而是对三四线城市市场的判断发生变化。出于不看好三四线城市的后市，需要迅速从三四线城市将投资撤出并投向一二线城市，实现土地储备调仓的目的。”

　　有意思的是，两个项目的新股东均有中国平安的身影。据企查查显示，深圳创挺的实际控制人为中国平安，持股为24.50%，法人为蔡舸；招平弘宇是国务院旗下的有限合伙企业，中国平安持股38.60%。

　　招商蛇口引入了具有资金实力的平安，将项目预期利润转让给了资金方，进而实现自己在不好看的项目公司中的投资退出。柏文喜进一步认为，“现在有钱的机构不是很多，加之银行资金曲线进入地产市场受到各种严格限制，平安是好的投资方。但它对合作方的资信有较高要求，财务稳健又可进行一定风险兜底的央企就成了平安最好的合作对象。”

　　但为何招商蛇口出让股权都不超过50%？实际上，它是为了保证合并报表后的企业销售规模，而继续采取了持有51%被转让城市项目公司的股权比例。

　　招商引入平安，一方面实现土储的战略性调仓，另一方面又可以不牺牲企业规模，达到一石二鸟的目的。

　　今年上半年，招商蛇口上半年在营业收入和净利润上均出现了下滑。中报数据显示，招商蛇口营业收入166.87亿元，同比下降20.49%；实现归属上市公司股东的净利润48.98亿元，同比下滑31.17%。

　　最新销售数据显示，招商蛇口前8月累计签约销售金额已达到1385.83亿元，完成年度目标2000亿元的69%。而如今，招商蛇口应市场变化对于区域战略布局进行及时调整，或许是为了更好地冲刺全面目标。