2018-2019购物中心十大热词和十大并购事件，你知道几个？

　　中国是目前全球购物中心建设最为活跃的市场之一，但根据国家商务部委托中国连锁经营协会编制的《中国购物中心发展指数》显示，近年来，因存在阶段性供应过剩的风险，平均每年有近50%的购物中心会延期开业，目前，这种趋势仍在持续。

　　在这样的大环境下，以线下空间为核心的场景革命似乎成为购物中心保证竞争力、提升资管能力的救命稻草，于是乎各大购物中心纷纷迭代，从主题沉浸式场景到数字黑科技体验再到社交营销，购物中心亮出十八般武艺。但在一次又一次的革新浪潮之后，很多购物中心开始迷茫，如何才能从根本上留住消费者，提升购物中心资管能力成为行业亟需解决的核心问题。

　　为了把握行业热点、厘清行业发展方向，睿和智库特此整理了2018年1月至今我国购物中心十大热词、十大融资并购事件以及十大成功的购物中心更新改造案例，以期帮助行业及早走出迷雾，回归理性，更好地探明购物中心未来发展趋势。

　　2018－2019年度购物中心十大热词

　　1. 商业地产证券化

　　在大型地产商转型城市配套服务商、城市运营商的大趋势下，商业地产运营和资产证券化成为热点。2018年，商业地产资产证券化成为热点，全年发行CMBS 和类REITS共94单，合计规模2263.4亿元。在房地产市场“调结构、降杠杆、促转型”的条件下，盘活商业地产存量，大力推动资产证券化，也已成为全行业的趋势。

　　2．存量改造

　　国内商业发展20余年，商业地产步入存量市场已经是不争的事实。刚刚过去的2019年上半年，全国商业地产市场风起云涌，知名企业并购重组、地王浪潮此起彼伏、老牌商业改造升级…新商业增量持续入市已是行业常态。

　　3．数字黑科技体验

　　随着商业的发展变化，仅满足购物需求的商业空间已经过去，取而代之的是多样化体验式购物空间。以“新奇特”、“黑科技”、VR产品等为特色的专业主力店，既可以满足顾客体验，又能给购物中心提供特色内容带来特色客群，在购物中心中大放异彩。

　　4．社区型购物中心

　　在宏观经济增速不断放缓，场地租金攀升、企业利润下降的大环境下，便利店、精品超市、社区型购物中心等社区商业将成为零售企业寻求转型升级的重要方向，社区商业已经进入黄金发展期。

　　5．纯购物中心操盘时代终结

　　新商品种类、新的技术和渠道重构了消费结构，体现到项目上，消费升级让购物中心不只是一个商业消费品的整合平台，纯购物中心操盘时代终结，新型商业综合体应运而生，购物中心＋跨界、“商业× 办公”在一二线城市尤为明显。

　　6．社交营销

　　在未来，顾客不是消费者，而是生活者，购物中心是看书、健身、发呆，而不只是购物，它的公共性和服务性也将会越来越突出。因此购物中心的体验文化还是在社交上，这表明具有以社交为核心的O2O策略和社交化消费功能的营销方式会增强商场引流和客群粘性。

　　7．“舌尖消费”

　　纵观购物中心餐饮业态的变革史可以发现，餐饮业态已经发展成为购物中心的重头戏。在餐饮业态发力，购物、餐饮、休闲的1：1：1消费模式，引进首开以及网红式餐饮品牌，不仅为购物中心聚拢人气，而且可以影响购物和休闲区域的消费。

　　8．沉浸式场景

　　“场景化”的魅力在于把商业受众群体从“大众”变成了“个体”，个体的心理、情感需求得到了充分重视。个体沉浸在“触景生情”的场景里，有可能触发他们更多的情怀，而为此“买单”。

　　9．会“撩”的购物中心

　　消费者走过最长的路就是购物中心的营销套路，面对85后新中产和90后消费新群体，会“撩”购物中心的品牌，通过有趣、有体验、有连接的服务体验让消费者从其顾客变为“粉丝”，让品牌的价值输出和消费者的精神迭代产生共鸣，持续为项目引流。

　　10．打造“潮文化”

　　“潮”不只是时尚，更是新生代人群的心态和生活态度。在当今的消费趋势下，一个聚焦生活潮流、有独特内涵的购物中心更受消费者的青睐，“潮圣地”已成为更多购物中心的代名词。

　　十大购物中心融资并购事件

　　1．2018年1月5日，新加坡嘉德集团通过旗下凯德商用公司，出售在中国的20家购物中心，由印力商用置业(万科旗下子公司)、万科集团和Triwater资产管理集团联合收购，收益率2.7％至2.8％。对于凯德而言，出售中小型购物中心，可以保持并强化在北京、上海等核心市场上的领先优势。

　　2．2018年6月26日，“长城证券-北京合生汇资产支持专项计划”成功发行，金额56亿，此单为当时最大发行规模CMBS，投资人认购踊跃，从拿到交易所无异议函到完成发行，仅历时20天，体现了资本市场对合生创展集团以及产品的高度认可。此单CMBS的发行，不仅为合创展集团盘活了存量商业资产、打通了新的融资渠道，也为其众多商业谋求各类资产证券化产品奠定了良好的基础。

　　3．2018年8月17日，中信证券主承的“金融街威斯汀酒店资产支持专项计划”成功发行，规模30.3亿，本单产品最大亮点为优先级发行利率仅4.96%，创下2018年CMBS发行利率新低，全场实收投资人报额88亿，募集倍数2.93倍。反映了通过CMBS在盘活存量物业，资本助力传统零售转型的重要意义。

　　4．2018年9月3日，“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，正佳广场融资总规模达73亿元，这也是2018年规模最大的资产支持专项计划。此次标的物是正佳广场，总建筑面积达42万平方米。该专项计划的成功发行，体现了投资人对正佳集团现代化经营管理物业能力的认可，反映了市场对以资产信用支撑产品创设上观念的进步。

　　5．2018年9月4日，“华西证券-侨鑫国际商业物业资产支持专项计划”发行，这是国内首单5年回售期的CMBS项目，该CMBS产品最大亮点是五年制回售期，此前通常为每满三年投资人有权选择回售。

　　6．2018年9月28日，大华社区CMBS成功发行，上海海通资管作为该计划的管理人，本专项计划是目前国内首单以社区商业物业为底层资产的CMBS产品，主要将社区商业化零为整，兼具商业属性和社区属性，盘活存量资产。

　　7．2018年11月13日，凯德集团宣布以128亿元收购上海最高双子塔星港国际中心，刷新了它在华单个项目交易金额纪录。而且，预计项目投资总额金额约200亿元，将这栋大楼打造成凯德旗下标志性旗舰综合体——来福士。凯德在中国聚焦以北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群，布局具有区块发展潜力及升值空间的成长型项目。

　　8．2019年1月26日，中信建投-世纪金源I号资产支持专项计划成功发行，总规模为30亿元，这不仅是2019年商业地产资产交易的重要一单，也标志着世纪金源集团跨出资产证券化的第一步。此次标的物主体北京世纪金源购物中心总商业面积为60.5万平方米，是目前国内最大的单体商业建筑之一，其位于海淀区世纪城的核心位置，交通便利，人口密集，客流稳定，配套设施完善。

　　9．领展房产基金，于2019年2月20日，与卖方签订框架协议及股权转让协议书，领展以66亿元收购深圳福田区的怡景中心城购物中心，该购物中心零售面积为8.39万平方米，可租赁面积5.99万平方米，另有741个停车位。该项目是领展集团旗下于深圳首个、粤港澳大湾区内第二个收购项目，也是集团于中国内地一线城市的第五个物业。

　　10．2019年4月25日，全国首单多城市购物中心组合CMBS“渤海汇金-云城投银泰城资产支持专项计划”成功发行，发行总规模33亿元。该项目发起人和原始权益人为云南城投，计划管理人和主承销商为渤海汇金资管。这也是云南城投置业首次将其核心资产“银泰城”商业购物中心品牌引入资产证券化领域中。

　　十大更新改造购物中心

　　1．2018年5月5日，上海长风大悦城经历一年半的改造正式开业，项目前身为“长风景畔广场”，位于上海市内环、中环之间的核心区域，属于长风生态商务区。过去的商业运营，品牌规划缺乏章法，业态不够合理，大悦城接手后，重新规划场内业态和品牌落位，通过对定位的重新锁定、产品逻辑的梳理和搭建主题街区等方式复活一线核心地区的“休克鱼”。

　　2．2018年7月28日，北京万科时代中心，由丹麦SHL事务所主持改造设计，改造后的万科时代中心是融合零售商铺、办公、绿色空间和活动场所的新型城市地标，一座47000平方米的新型城市综合体。

　　3．位于南京东路步行街的上海世茂广场经历18个月闭门改造后，于2018年9月28日重新开业。项目力邀全球知名建筑事务所 Kokai Studios的联合创始人兼首席建筑师Andrea Destefanis全面操刀，改造投入约3亿元，品牌替换率高90%。

　　4．2018年10月26日，上海三林印象城开业，首期开业面积6.8万方，开业率达90%，三林地区城市配套商业服务就此进入全新时代。作为存量资产改造商业体，印力上海对该项目进行了全面的优化改造、业态创新以及服务升级，三林印象城堪称又一个城市更新项目经典案例。

　　5．上海三林印象城是印力集团联合信城不动产在上海开发的首个“印象系”购物中心，于2018年10月26日开业。经过一年左右时间，项目便将原“三林城市商业广场”改造为全新的“三林印象城”。项目设计上基于原有形态重新打造连贯开放的公共空间，改善动线以及可达节点，营造更加宾至如归的氛围。在商场内部，建筑入口区及中庭的改造打破了竖向及横向空间，使空间的流动感更强，动线更顺畅。

　　6．2018年12月16日，改造后的西安大悦城正式开业，这也是大悦城体系内最大规模的改造项目。主题互动街区＋空间与消费者的互动＋30%西北首店让西安大悦城焕然一新，不仅赋予古城西安更多元的时尚风貌，让潮流品质生活触手可得。

　　7．2018年12月24日，深圳国投广场结束两年升级改造，正式更名为深圳印力中心，项目经过分层大改造，在外部建筑和内部空间都经过大换脸手术，LOFT主题空间和阶梯式花园、智能化硬件让商场更加现代化，品牌更新率达43%，改造后的商场更加人性化，客户体验感增强。

　　8．2019年1月开业的杭州工联CC购物中心，位于杭州湖滨商圈，前身为杭州老牌最老牌的商场之一，改造后为杭州潮玩聚集地，汇集杭州首家MUJI旗舰店、国内首家H&M home、国内第二家腾讯视频线下店等满足每个贪玩的灵魂。

　　9．2019年1月26日，占地约40.8亩的济南欧亚大观乐活城开业，前身是有88年历史的老字号济南大观园。项目整修后，既保留并突出传统民艺，又融入时尚生活概念，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、公寓、办公为一体的大型商业综合体。

　　10．2019年7月26日，华南区第二座大融城——顺成·大融城正式开业，开业当天销售额突破800万，招商完成率98%。项目并非生硬将海量品牌搬进商场，而是结合消费者需求和业态组合，通过主题场景互融和串联，提升精细化服务。