大悦城重组半年：2021年能够达标千亿

　　“第一次看到将031（大悦城控股股份代号）和207（大悦城地产股份代号）合在一起讲。”上午十一点三十分，投资者们从香港港丽酒店向外走去，一边走一边聊着大悦城控股与大悦城地产重组以后的变化。

　　十五分钟后，同样是港丽酒店，大悦城地产的业绩发布会如期召开，但与往年不同的是，今年的管理层阵容变得庞大了。

　　虽然董事长周政因其他安排未能抵达业绩会现场，但大悦城控股总经理、大悦城地产执行董事曹荣根，大悦城控股副总经理姚长林、董事会秘书宋冰心、大悦城地产总经理周鹏等一众管理层齐齐现身。

　　去年年末，中粮地产重组大悦城地产获得证监会无条件通过，今年2月底的资产交割完成，3月的更名与敲钟上市……对大悦城来说，2019年上半年无疑是个关键的时期。

　　而8月29日的这场业绩发布会，无论从管理层阵容还是介绍的内容来看，更像是两个平台重组以后的一次成绩汇报。

　　重组之后

　　“这两个平台的经营业绩，现在是密切相关联的。”在主持人简短的开场白与介绍语之后，按照惯例，业绩会就进入了回顾上半年财务表现的流程。

　　据观点地产新媒体了解，上半年，大悦城控股实现营业收入182.71亿元，同比增长102.96%；归属于上市公司股东的净利润19.32亿元，同比增长41.97%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润14.65亿元，同比增长243.03%。

　　与A股平台营收、净利双增长的情况相比，大悦城地产的业绩增长幅度似乎稍有不如。

　　中报显示，2019年1-6月，大悦城地产连同附属公司的营业收入总额约为人民币67.32亿元，同比增长67.2%；而溢利和公司拥有人应占溢利都有所下降。

　　尽管如此，在大悦城的管理层看来，近几年，大悦城地产的销售资产在逐步提高，未来通过与大悦城控股之间的互补与调配，两个平台都能够在多方面得到提高和改善。

　　大悦城地产财务总监张建国介绍称，重组完成后，大悦城控股成为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，而大悦城地产则是大悦城控股旗下的商业地产旗舰，以开发、经营和管理大悦城为品牌的城市综合体为主要业务方向，同时开发、销售、投资管理其他物业项目。

　　“持有型的商业是我们207的核心业务。”张建国提到，报告期内，大悦城的两个平台合计已经开业的商业物业13个，其中有6个写字楼，5个运营项目，4个产业地产。

　　“2019年上半年两个平台的持有型物业的规模合计超过30亿元，购物中心等租金的收入共16.01亿元，同比增长24%，写字楼的租金3.34亿元，同比增长24%。”

　　至于销售型业务，上半年，大悦城控股实现签约金额（含权益）253.98亿元，同比增长62.86%，而大悦城地产的物业开发收入及土地开发收入录得人民币40.24亿元，同比增长120.3%。

　　“我们A股的销售型业务表现强劲，这种比较稳健的财务指标，未来能够对207市场注入比较强劲的可持续发展信心。”

　　在业绩回顾环节，管理层通过一系列的数据描绘了重组完成后的崭新模样。进入问答环节，有媒体率先发问道：重组完成这半年，公司的发展与之前相比有哪些变化？

　　“两家公司进行整合后，业务的限制得到了进一步的释放，另外，我们的蓝图也发生了比较大的变化。”姚长林如是说道。

　　在他看来，整合的优势主要表现在三个具体的方面，第一是品牌的优势得到了进一步的展现；第二是融资方面的优势；第三是资源方面的互补。

　　“目前，大悦城品牌价值达到136亿元。”姚长林告诉我们。

　　“整合后，我们两大平台不仅拥有规模上的优势，同时还得到了业态之间、资本市场反应出来强烈的协同和化学效应。”张建国则提到。

　　三年冲千亿

　　“预计3-5年集团新增土储将超过6000万平方米，持有型项目及销售型项目都将超过50个，冲击千亿阵营。”这是4月16日的品牌发布会上，大悦城控股提出的“小目标”。

　　据介绍，截至2019年6月，大悦城控股的可售货值为2600亿元，大悦城地产的可售货值为950亿元。到今年年底，两个上市平台的可售货值分别为1624亿元、409亿元。

　　拿地方面，姚长林告诉我们：“有了大悦城的品牌影响之后，我们会更好的用大悦城的品牌去市场拿地，而且拿比较大规模的地和成本比较低的地，今年整个拿地的成本比去年下降了30%多。”

　　城市布局方面，大悦城控股业务分布在全国30个城市，重点布局一二线城市，战略性进入到一些强三线的城市，计划未来3年进入40-50个城市。

　　“我们也在积极的关注一线城市的城市更新业务。”提到规模发展，管理层多次强调称：“规模我们是两条腿走，一方面是建写字楼、购物中心、酒店，另外一方面是销售业务，开发力度会不断加大，未来一定会看到有量的变化。”

　　实际上，除了规模和土储，在资本方面，大悦城也有自己的计划。数据显示，2019年上半年，大悦城地产平均融资成本水平为4.58%，而大悦城控股的融资成本则为8.85%。

　　值得一提的是，今年上半年，大悦城地产录得平均融资成本4.58%，较去年同期4.20%上升9.05%，这一数值录得近四年来的最高值：2016-2018年，该公司融资成本分别为4.31%、4.28%、4.39%。

　　与此同时，报告期内，大悦城地产银行及其他计息借贷约为321.9亿元，同比增长14.7%，净负债率为50.2%，较去年年末上升4.9个百分点，而大悦城控股的资产负债率亦较年初上升0.85个百分点至78.61%。

　　“现在公司做大了，整个负债的规模也会增加。另外一方面现在拿地的方式有些变化，有些合作项目里面有借款，也会计息，这部分资金成本就比我们直接从资本市场融资，成本也增加了一点。”张建国表示，下半年会通过各种渠道，把融资成本控制在比较低的水平。

　　随后，许汉平补充道，大悦城开始为10月份做准备，有信心能将融资利息控制在相对的低位。

　　“所以从我们目前的资源和未来可能获得的成本，在2021年是能够达到目标的。”姚长林说道。

　　以下为大悦城地产有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：公司完成重组之后，有没有一些什么变化？年中大悦城地产的融资成本略有上升的，接下来有什么控制成本的办法？公司怎么看接下来的融资环境？物业开发收入有波动，去年同比下降了五成，今年是增长了，这个波动是不是短期的？接下来公司有什么样的发展线？

　　姚长林：两家公司进行整合后，业务的限制得到了进一步的释放，另外，我们的蓝图也发生了比较大的变化，具体包括以下几个方面。

　　第一，品牌优势得到了进一步的彰显，去年全球前400的品牌评估，大悦城品牌已经达到了136个亿，应该说在整个商业地产公司的综合实力排名也有了进一步的增加。

　　通过大悦城的品牌，以及加强和地方政府的交流，我们在市场上连续获得了体量大、位置优、价格低的项目，比如说武汉光谷的大悦城项目，就是典型的案例。包括刚才也说了，今年整个大悦城拿地的成本，比去年相比下降了30%多，每平方米由8000元左右下降到5000元左右，这就是大悦城品牌所起的作用。

　　第二，融资方面，因为两个上市公司进行整合之后，充分利用了两个上市平台优势进一步扩大融资的渠道，降低融资的成本，大悦城地产今年1-6月的融资成本4%左右，应该说优势得到了充分的发挥。

　　最后是资源方面，可以更加进行调剂、适配，充分发挥。原来的两个上市公司，除了资金方面互补，在团队经验、人才方面，也融合得也比较好。

　　在地方的一些良好的资源，港股平台也可以用A股平台的，形成一些互补，另外在一些债务结构以及信用评级方面，两个公司都得到了比较大的提高和改善。

　　张建国：上半年融资成本4.58%，比全年同期相比增加了一点。现在公司做大了，整个负债的规模也会增加。

　　另外一方面现在拿地的方式有些变化，有些合作项目里面有借款，也会计息，这部分资金成本就比我们直接从资本市场融资，成本也增加了一点。下半年会通过各种渠道，把融资成本控制在比较低的水平。

　　许汉平：实际上看融资成本是比去年稍微高了一点，但大悦城融资成本还是处于行业低位的。

　　下半年的话，内地对房地产调控以及对融资政策收紧，对我们来说要未雨绸缪，尤其是10月份有一个8亿美金债券到期，这个我们已经早早做准备，现在的债券融资成本比上一次融资成本要低，我们还是有信心在全年将融资成本控制在相对的低位。

　　另外在合作项目上，我举个例子，西安的项目因为跟小股东有合作，有的时候确实会有一些相对高息的融资，因为要和小股东共同承担。这是被动的，实际上我们到市场上的融资成本相对会比较低。

　　宋冰心：截止6月份，大悦城控股住宅货值2600亿元，到年底具备可售条件货值是1624亿元。

　　在业务方面，4月16日，大悦城召开品牌发布会，当时有20多家各个地区的政府来参加，签了整体的战略合作协议，围绕着片区开发，发展城市综合体等业务，其中也有具体数字，这些在公开场合就不公开了。

　　住宅方面是重点发展的方向，主要围绕着长三角、京津冀、粤港澳大湾区，成都、重庆地区以及华东地区。从城市条线来讲，存量主要在一线，增量为二线为核心，以及有强产业支撑的三线，目前在手货值有2600亿元，土储1200万平方米。上半年一共是拿出了120亿来拿地，下半年还会有安排增加土储。

　　在内部，大悦城也在提升精细化管理，加快存货周转率，对住宅开发核心的考核指标就是回款。从在手资源以及未来获得资源的土地成本来看，在2021年是能达到千亿。

　　曹荣根：规模我们是两条腿走，一方面是建写字楼、购物中心、酒店，另外一方面我们销售业务，开发力度会不断加大，未来一定会在看到会有量的变化。

　　第四个是开发性的收入波动，两个上市公司整合之后，协同效应在拿地融资方面是很明显的，所以整个无论是A股平台，还是港股平台，开发性的业务所占比例的收入，一定会有很明确、很稳健的上升，管理层对此充满信心。

　　尽管现在的政策收紧、市场也很激烈，但是重组之后的品牌效应是很明显的。可以看到今年上半年大悦城的拿地成本，跟去年同期来讲是下降了33%，去年拿地均价8000元，但是今年是5800元。

　　宋冰心：住宅签约破千亿是大悦城控股公司总体的签约额。

　　现场提问：未来031和207两个平台在大湾区的战略以及配合情况？

　　宋冰心：大悦城现在的土储3+2战略，最核心的三块是长三角、京津冀、粤港澳大湾区。首先A股平台本身就在粤港澳地区深耕多年，有大量的工业厂房，可以做城市更新。

　　近几年，A股平台也已经在粤港澳大湾区拿了一些地，比如说惠州、东莞、佛山，已经有了土储，这也是大悦城未来重点发展的方向。

　　其实中粮集团本身在粤港澳大湾区也有原来的物流基地，在深圳罗湖区也持有写字楼项目，现在都已经委托给A股平台进行托管。未来3年之内，我们会逐步注入。

　　从城市更新的角度，一方面充分利用大悦城这个品牌，可以从市场上获取便宜的土地做成片开发，另外一方面把A股本身持有以及中粮集团托管也会积极进行开发。

　　港股平台怎么参与呢？港股平台最大的优势是融资，无论是通过股权还是通过债券，股权审批更灵活，债券用钱成本更低，而且现在也不存在同业问题，也可以做住宅。

　　所以，下一步注入或者是开发的时候，肯定会从这两个角度去考虑问题，甚至会优先考虑扩大港股平台的规模。

　　姚长林：实际上在未来，除了深圳之外，大悦城也有对大湾区其他城市布局的考虑。

　　大悦城除了在深圳大本营有着非常丰富的土地储备资源之外，在广州、佛山、东莞、惠州、江门都有新的项目。

　　目前会沿着两条思路，一个是沿着产业转移和交通延伸，第二会沿着大湾区互联互通基础建设这方面，来拓展我们的新的项目，这样大悦城在整个大湾区无论是投资还是未来的发展，都充满更好的前景。