潘石屹“包租公”生意难做 SOHO中国上半年净利润大跌48.36%

　　“守江山”七年，潘石屹的“包租公”生意却没有想象中那么顺遂，SOHO中国的盘子也越做越小。

　　8月30日，SOHO中国（00410.HK）发布2019年中期业绩，期内营业额约8.89亿元，同比增长11.8%。毛利率约为80%，2018年同期约为76%。公司权益股东应占净利润约5.65亿元，同比减少48.36%。每股基本盈利为0.109元，不派息。

　　七年兜兜转转，曾表示“不卖资产”、“不拿地开发”的潘石屹，甚至在今年的推介会上，传达出或重回房地产老本行的信号。

　　净利润大幅缩水

　　自2012年，SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型，其主要收入来源也从卖楼转为收租，逐渐剥离房地产业务的同时，营收逐年下降。

　　查阅SOHO中国历年财报发现，自2012年公司进行业务转型以来，营收几乎逐年下降，2013年至2018，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元、17.21亿元。

　　近几年，SOHO中国的营收一直徘徊在20亿元。2019年上半年，SOHO中国营业额约8.89亿元，同比增长11.8%。

　　虽然SOHO中国上半年营收有所增长，却逃不出净利持续下跌的魔咒。半年报显示，公司权益股东应占净利润约5.65亿元，同比减少48.36%。其把净利大幅缩水的原因归咎于，2018年4月16日，出售持有的凌空SOHO项目，进而获得淨利9.87亿元，而今年上半年却无此类交易发生。

　　半年业绩发布后，SOHO中国股价也出现下跌。2007年10月8日，SOHO中国正式登陆港交所，发行价为10.10港元/股。但之后，公司股价开启连续下跌模式。截至2019年8月30日收盘，其股价报收2.30港元/股，较发行价跌去77.23%，公司最新市值为119.59亿港元。

　　北京“三大金刚”出租率下跌

　　SOHO 中国有“八大金刚”，支撑其业绩。指的是北京的望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场。

　　它们也是潘石屹眼中的“非卖品”，他本人曾在今年推介会上信誓旦旦说道，“我可以非常肯定的说，这八个项目，散售的计划不可能有，散售太复杂””

　　截至目前，SOHO中国“八大金刚”中，出租率最低的为外滩SOHO，出租率86%。此外，北京区域的3个写字楼出租率相比去年都有所下降，降幅约在4%左右，唯有银河SOHO微微上涨。上海区域中，于今年2月开业的古北SOHO为新进入统计的项目，出租率为45%。在建项目中，丽泽SOHO预计9月竣工并实现开业，可租建筑面积为13.38万平方米。

　　在租金收入方面，位列前三的三栋资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场，分别为1.91亿元、1.33亿元和1.14亿元。

　　此外，SOHO中国在半年报中依旧没有公布其力推的共享办公项目——SOHO 3Q的具体运营数据。对于SOHO 3Q何时上市，目前也没有具体的时间表。

　　今年6月底，SOHO中国在物业销售推介会，宣布出售物业计划，涉及北京、上海13处物业，预估总价值78亿元，且此次出售的项目都已经处在城市核心地段。

　　需要提及的是，SOHO中国从2014年以来就开始“卖卖卖”，据不完全统计，2014年至2018年3月SOHO中国已出售或将要出售的额自持物业累计达8个项目，涉及金额或超350亿元，加上此次78亿元，其已回笼资金近430亿元。

　　卖项目降负债

　　与传统开发商的高周转、高杠杆和高负债的“三高模式”不同，SOHO中国近些年一直坚持较为保守的财务策略，潘石屹亦多次在公开场合表示，公司负债率较低。

　　财报显示，2014年至2018年，SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。2019年上半年，净负债率约为44%，平均借贷成本约4.8%，境外负债占全部负债约3.5%。

　　报告期内，SOHO中国的总借贷共计约177.6亿元。借贷中约20.53亿元将于一年内到期，约8.27亿元将于一年以上二年以内到期，约31.89亿元元将于二年以上五年以内到期，约116.9亿元将于五年以上到期。

　　实际上，转型本身往往会带来资金流的变化。对于一些物业来说，抛售后进行资金回笼，本身也是一种很好的经营模式。2019年上半年，SOHO中国现金及现金等价物为11.54亿元，同比增加近六成。