弘阳地产：手握“商业地产双轮驱动”王牌

　　弘阳地产的行走路径，为中型房企的业务发展，提供了差异化竞争的样本。

　　上市一年，弘阳地产交出了一份值得称道的中期业绩成绩单：2019年上半年，合约销售金额302.5亿（人民币，下同），同比增长42.7%，年复合增长率89%；毛利率29.0%，高于行业平均水平；净利润7.2亿，同比增长15.2%；总土储1569万平方米，83%位于新一二线城市，较2018年末增加19.9%。

　　规模大涨、利润率依然保持高位，弘阳地产是怎么做到的？8月29日，这家公司中期业绩会在香港举行，管理层现场给出了答案。

　　当天，弘阳地产执行董事及主席曾焕沙、执行董事及行政总裁何捷、执行董事及副总裁雷伟彬、首席财务官申广平出席。值得一提是，弘阳明星职业经理人团队中又出现了一张新面孔，雷伟彬为前时代中国CFO，两个月前刚加入弘阳。

　　同一时段在香港开业绩会的有4家房企，弘阳地产成为现场人气最旺的一家公司。投资者挤满了会场，临时加坐了几十把椅子一直放到了进场门口。有投资人说：“这家公司的业务模式不同于其他房企，所以特意跑来听一下。”

　　一贯低调的弘阳地产创始人曾焕沙率先开场致辞，他认为弘阳走的是差异化竞争路线，即商业地产双轮驱动。

　　增规模 控风险

　　公告显示，今年上半年弘阳地产实现合约销售金额302.5亿元，同比上升42.7%；累计实现签约面积229.2万平方米，同比上升48.3%；平均合约销售单价约人民币12,889元/平方米。

　　从增速来看，弘阳地产在目前已经发布中报的房企中位列前茅。扩规模的同时，很多房企会不断加大杠杆，各项财务指标吃紧。但是，弘阳地产在控制风险方面也有不错表现。

　　首席财务官申广平介绍，财务指标上，弘阳地产净利润为7.2亿元，同比上升15.2%；毛利率29.0%，高于行业平均水平；净负债率76.0%，处于行业平均水平；手头现金169.5亿，较2018年末增长36%；短债占比亦同比下降；总资产864.6亿，较2018年末增长27.3%；签约回款率达94%，较2018年末提升4个百分点；三笔美元债获超额认购，年期不断延长。

　　有媒体提到，弘阳地产这半年，净负债率有一定提升，未来净负债率会如何控制。对此，申广平解释，规模快速提升的同时，会适度提升负债率在合理范围内，未来这个指标会控制在80%以内。“有财务约束下的稳健可持续增长，是我们努力的目标。”

　　模式上：左手地产右手商业

　　每家房企都有自己的标签。和其它房企不一样之处，弘阳地产是国内为数不多的、拥有完整城市更新服务业态的房企，在上市前就已经提出了“商业地产双轮驱动”战略。

　　在现场问答环节，执行董事及行政总裁何捷认为，“双轮驱动”有效地为弘阳地产增厚了业务“安全边际”。

　　住宅业务方面，截至今年6月底，弘阳地产总土储为1569万平方米，其中83%位于新一二线城市，较2018年末增加19.9%，项目位于南京、常州、常熟、无锡、杭州、温州、合肥、西安、长沙、重庆、成都、江门、佛山等具有经济活力的节点性核心城市，这为公司在未来继续实现可持续增长，奠定了坚实基础。

　　商业板块异军突起，商业租金收入同比大增22.6%。另外依托SOP管控体系，各项目持续高效运营，综合出租率超97%，租金收缴率99%，成本持续降低。

　　目前，弘阳地产已开业三座弘阳广场，分别坐落于南京、常州和烟台。此外，正在筹开12座弘阳广场，分别位于环渤海、长三角等重要经济圈。

　　据悉，弘阳地产正依托“双轮驱动”及其在南京桥北区域成功推进产城融合发展的真实案例，以“双Mall+游乐演艺”为商业模型，全力推进产城融合项目在全国更多的城市落地生根。

　　投资者和媒体都对弘阳高利润率表示关注。何捷透露，在保持规模提速的同时，利润率依然能保持高位，这也和弘阳地产独特的“商业地产双轮驱动模式”有关，利润部分除了地产之外，还有商业租金、合作投资项目利润。

　　产品力：大刀阔斧升级

　　这次中期业绩会上，何捷用很大的篇幅介绍了在产品力方面的表现。今年上半年弘阳地产针对商业与住宅两大业务板块，进行了大刀阔斧升级，以期实现产品溢价与服务提升。

　　住宅板块方面，弘阳地产打造了三大产品线：时光系、昕悦系及宸晖系，并在全条线推进产品标准化体系建设；提出15大产品IP模块覆盖全周期产品，落地智慧社区、爱丽丝花园、泡泡王国、大象收纳、爱妻厨房、动力跑道等模块，在控制成本的同时，提升项目溢价。

　　商业板块方面，弘阳地产提出了“商业4.0产品体系”，打造有IP的全时态游乐综合体，其中包含弘阳摩天轮、弘阳城市秀场、弘阳未来世界、主题街区等四大模块。以南京弘阳广场为例。今年8月10日C馆开业，实现首两日客流超90万、销售额达2900万。

　　布局上：做透大江苏、深耕长三角

　　在布局方面，何捷表示，依然要继续深入实践“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”战略，在保证风险可控的前提下，扩大战略纵深。“大湾区也在关注，目前已有几个项目落实。”

　　今年上半年，弘阳地产首次进入西安、长沙、温州、襄阳、江门、盐城和阜阳等7座城市。截至2019年6月，公司拥有1569万平方米土地储备，54%项目投资持续投入在大江苏地区。目前，公司旗下拥有134个项目。

　　具体分布上，江苏省南京、常州、苏州、徐州、无锡、南通等城市土储1053万平方米；长三角（除江苏省）合肥、杭州、绍兴、宁波等城市土储218万平方米；全国其他重点城市重庆、武汉、佛山、成都、南昌等城市土储298万平方米。

　　2019年上半年，新增拓展商业广场6家：天津、六安、徐州、滕州、燕郊、烟台乐凯。

　　2019年弘阳地产销售目标为600亿元，上半年已完成销售目标的50%。对于下半年能否继续保持上半年高歌猛进的增长速度，何捷给出了这样的答案：年度销售目标的实现，管理层很有信心，速度上会审时度势。历年来，弘阳地产主要销售节点集中于3、4季度，较多的销售额也将在下半年释放。

　　运营方面，弘阳地产提出了 “3升1控”（升规模、升效率、升品质、控成本）目标，通过 “3大增长引擎”（运营周转、资本市场、对外合作）推动执行。

　　如何去做？何捷特意以数字举例：应收帐款用数十个标准指标来管理，上半年应收帐款降低19天回款期，效率提升54%。资金减少74天占用期，效率提升50%，库存去化达到70%，年末会达到80-90%。同时新开盘，要求在一个月内达到70%去化率，上半年基本做到了。

　　“这方面也说明了我们在整个回款率、运营效率提升，大运营、投融管退+产品这样一个方向上取得精细化的产品成果，也是我们可持续发展非常好的助推器。”

　　值得一提是，弘阳地产今年的“朋友圈”也很热闹，已经和数十家企业签订战略协议，今年上半年联合发起成立“新虹桥采购联盟”，联盟成员包括新力地产、港龙地产、领地集团、上坤地产、大发地产、三巽集团等房企。目前，新虹桥采购联盟已实现联采首单落地，进户门联采预估金额达6.7亿元，采购成本预计下降2%-5%，使各成员企业有效地实现了降本增效。

　　“今年2月份搬来上海，设立双上海、南京双总部，就是想抢占人才高地、信息高地、资金高地，在上海虹桥，我们也逐渐看到了与标杆企业之间的差距，促使弘阳进一步提升自己。”曾焕沙在回答媒体提问时说。

　　附现场问答实录（有删减）：

　　问：弘阳这一年变化很大尤其是总部搬到上海后，您觉得有什么好的变化？

　　曾焕沙：我们从2月14日搬到上海，为什么搬到上海？一个是上海这个地方人才高地、信息高地、资金高地。第二，我们原来在江苏的时候，相对来讲是个“舒适区”，搬到上海后，真正切身看到标杆企业的优势，以及如何弥补自身差距，这就是搬到上海的目的。

　　问：看到这两年弘阳合约销售增速非常大，公司未来三到五年合约销售规模保持在怎样的增速，或者公司希望达到什么样的规模？

　　何捷：顺势而为，看大市，看整个行业发展。今年上半年，前50强增长速度放缓。目前来看，年复合增长率20%左右，对弘阳来说相对比较合理。排名方面，我们也在观察同行发展的情况，如果我们在战略、机制、能力等方面进一步夯实，我们排名还是会提升的。

　　问：这两年弘阳新进入了很多城市，全国性布局的目标是否基本已经达到，还是说未来会继续进入更多新的城市？

　　何捷：我们基本上完成了全国化布局。在这样布局下，我们更多会做深耕，当然，未来也会进入一些新的区域，可能每年1个、2个新城市。我们认为，现在大的布局占据了国内主流市场，布局基本完成，接下来就是深耕。

　　问：弘阳对当前土地市场、房地产销售市场的看法怎么样？

　　申广平：今年上半年，我们新获地块布局在不同的城市，主要是践行了公司“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的区域布局战略，所以有50%多资源投入在江苏。另外资源投入在核心的二线城市，我们在成都、重庆、南昌、长沙、佛山、杭州、温州等城市都有投资。新进城市，就希望以现时的价格做投资规划，所以投资上追求稳健可持续的策略。因此，对于IRR、ROIC等指标都有做监控。我们要求现金流回正有严格要求周期，因为弘阳要保持债务结构稳健水平，同时又能够高质量可持续增长。