PE巨头KKR联合翰同资本入局上海外滩 已敲定外滩NEO项目

　　56亿收购雷士中国70%的股权；参与火花思维近6.1亿人民币（8500万美元）的新一轮融资，KKR近来在国内的风头一时无两。

　　作为全球几大PE（Private Equity）私募股权投资基金巨头之一，KKR在2019年上半年总资产管理规模达到了2057亿美元，而中国也逐渐成为了重点投资方向之一。

　　有消息人士向观点地产新媒体透露，KKR与翰同资本成立了合资公司，双方将在北京与上海核心区域寻找合适的老旧存量项目进行改造以及不动产进行投资。

　　据观点地产新媒体从公开资料中了解，翰同资本由王倩、赵强创立于2015年，专注做房地产不动产产业链的投资；目前，发起并管理着高和翰同股权基金以及6支城市基金，主要侧重在房地产领域里面轻资产运营商的股权投资，以及存量资产的改造运营。

　　近年来，中国核心城市的发展逐渐从增量地产步入存量地产时代，上海走在了城市更新的最前头。不管是对开发商还是投资商来说，在北上获取土地做增量的机会越来越少，可能的新增长点在于寻找价值洼地，通过对运营不佳的存量资产进行重新定位和改造，未来以较高价格出售实现变现退出。

　　据悉，双方搭建的投资平台近日已经在上海外滩附近拿下了一宗存量项目，其前身为福都商厦，位于人民路399号，可以说该项目是面朝黄浦江，背靠豫园的绝佳地理位置。

　　该消息人士表示，这个项目将会更名为“外滩NEO”。

　　NEO品牌是翰同资本在城市更新中主打的品牌，去年“静安NEO”项目的发布是首次将其推出面世，在发布会上，翰同资本创始合伙人王倩女士诠释了“NEO”一词的由来，她表示“NEO”源于拉丁语词根，寓意创新，新生，代表了可持续发展理念的城市空间理念。

　　静安NEO，原名静安律德大厦，靠近上海核心商务区静安寺商圈。在翰同资本将其改造后，涵盖了酒店、办公、商业、户外活动等多层业态，成为新的城市综合体。

　　而外滩NEO项目会延用品牌一贯的混搭共享风格，整个项目大概16000多平方米的建筑面积，将打造城市综合体来辐射更多的业态，并不会做高端奢侈路线，而是追求城市更新最原始的意义“让资源发挥出最大的效应”，多业态的结合也将降低运营风险，形成相互的协同作用。

　　危与机是并存的，处于更好的地理位置就说明受到的限制也就越大，在初始的投资上就是巨大的，在改造的过程中，交通与周边环境的不同亦会影响改造进程。

　　更大的矛盾点或许在于楼体改造上，大楼建成于2009年，由于经营不善、维护不佳、从外观上看十分残旧，如何在不大动干戈的情况下，调整楼层设计、外观、电梯、采光与通风系统更新等一系列问题。

　　在上海核心区域，进行此类改造，外滩NEO面对的困难并不小。

　　若将两个项目对比，外滩NEO看来将会是静安NEO的升级版，毕竟去年是翰同资本第一个推出的项目。外滩NEO带着积累的上海存量改造经验，以及更好的地理位置，更多的客流基础，在国外基金与本土操盘的存量改造上，KKR与翰同资本的首个试水项目。

　　值得注意的是，两家公司作为投资方的角度，都是股权投资基金，“融投管退”是应有之意。比如在之前的静安NEO项目上，就有投资方说要在两年后退出，预期收益率将不低于25%。

　　但据消息人士透露，在外滩NEO项目上，KKR是长期资本，退出方案十分灵活，不排除在市场有很高价格时退出。考虑到核心地理位置上优质资产的稀缺性，KKR在中国的投资资产组合中持有上海核心区域的商办物业也将是不错的选择。

　　黑石在去年末收购了此前丰树持有的闵行区维璟广场，Brookfield收购的绿地香港上海五里桥综合体……外国资本对于上海商办市场的兴趣愈发浓厚。

　　CBRE华东区投资及资本市场部主管何树奇面对媒体时表示：“上海作为中国最成熟的商业地产市场及经济动能引擎，仍将吸引外资持续积极布局。”

　　据观点地产新媒体了解，KKR公开进入中国房地产市场是与远洋方面进行合作，并一起入股了首创钜大。此外，KKR更多的是参与房企具体项目并进行股权投资，通过发挥合作企业的专业性，提升项目价值，并以此寻求回报，这一做法也与别的基金机构稍有不同。

　　以KKR对于中国的定位就是更多的帮助和扶持企业成长，通过搭建不同的平台，着眼更长期的投资，从而获取到不错的回报。

　　中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管程骁远在此前的2019博鳌房地产论坛上预测，房地产私募股权基金将在中国房地产市场凸显重要角色。

　　消息人士称，KKR的房地产平台正将目光从欧洲以及北美拓展至国内以及亚洲市场的投资机会。从去年开始，KKR逐步加大了国内不动产投资，房地产、基建等等都会是KKR看中的目标。