91亿夺上海张江最大商办地块 陆家嘴会面临更多资金考验？

　　经过了8月土拍的短暂低潮，上海土地市场在9月份迎来一波年内高潮。

　　据官方数据统计，9月份，上海将有15幅经营性土地出让（工业用地、动迁用地除外），总出让面积约63万平米，总起价260.1亿元，成为上海2019年内土地出让金最高单月。

　　从出让体量和起始价来说，9月5日拍出的张江商办地块无疑是当中最受关注一宗。

　　资料显示，该地块起始总价约91亿元，地块总开发体量接近83万平方米，是张江有史以来出让的最大规模商办土地，开拍前，该地块有效申请人数仅为一人，被业内认为是定向出让地块。

　　最终，该地块由唯一参与竞拍的陆家嘴集团旗下上海东翌置业有限公司以底价摘得，并有望成为今年上海新的总价地王，这也是上海有史以来起拍价第七贵的地块。

　　据观点地产新媒体了解，此次出让的张江地块分为5宗地块，涵盖商业办公、其他商服、租赁住房等多种业态。

　　根据规划，地块所在的区域内将建立两幢高320米的摩天大楼“双子塔”，这一高度在上海仅次于陆家嘴 “三件套”——上海中心、金茂大厦和上海环球金融中心。而此次陆家嘴拍下的地块就将打造双子塔其中一座。

　　此外，在320米地标双塔周围还将布置6栋摩天大楼——1栋200米、1栋160米、1栋140米、1栋110米、2栋100米，8栋摩天大楼共同组成上海新的标志性摩天大楼区。

　　事实上，从打造陆家嘴核心地段商业物业，扩展至前滩区域，再到如今的张江，作为上海本土最大的房地产国企之一，陆家嘴的布局也一直伴随上海近十余年的规划。

　　与此同时，接连打造多个大体量综合项目，对这家上市房企的资金也是不小考验。

　　浦东地主投注张江

　　如果说百年外滩只出了一个陆家嘴，那么在此拥有大量优质土地和物业的陆家嘴集团，则是这片区域名副其实的地主，同时它也与张江高科、外高桥和浦东金桥合并称为浦东的“四朵金花”。

　　公开资料显示，陆家嘴成立于1992年8月，成立之初其定位是服务于浦东新区陆家嘴地区建设，上海浦东新区国资委则通过上海陆家嘴集团持股56.42%，为上市公司的实际控制人。

　　2005年，陆家嘴开始转型向持有物业发展，同时兼顾地产开发业务，目标成为坐收租金的“现金奶牛”。

　　年报显示，截至2018年末，公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米，增至2018年末的约259万平方米，在建面积达到156万平方米。

　　其中，陆家嘴持有的甲级写字楼的总建筑面156万平方米，并主要位于上海陆家嘴核心地段以及天津红桥区，包括星展银行大厦、陆家嘴商务广场、上海纽约大学大厦等知名写字楼。

　　随着陆家嘴区域的商业和写字楼氛围逐渐成熟，陆家嘴集团也开始向周边扩张，第一站就是上海“十二五”期间六大重点开发区域之一的前滩板块，也被媒体称为下一个陆家嘴。

　　2013年6月，陆家嘴以45.15亿元夺得前滩地区最大的城市综合体——“前滩中心”，项目总占地面积约10.59万平方米，总建筑面积约52万平方米，包括一个步行商业中心广场、一幢高度为270米的标志性建筑在内的商业、办公、住宅建筑群。与此次竞得的张江地块一样，都是包含多种业态的大体量综合项目。

　　尽管拥有丰富的商办和住宅项目经验，但超大体量的开发也令陆家嘴面临强大的资金压力。

　　因此，陆家嘴先后与铁狮门、太古、香港置地等一批擅长城市综合体开发的企业建立合作，推进这一巨无霸项目的开发，同时分担资金风险。

　　2013年9月，铁狮门与陆家嘴集团宣布，双方将成立合资企业，共同开发位于上海前滩国际商务区的综合体项目。2015年陆家嘴上海前滩商业项目宣布引入太古地产，共同打造前滩太古里；同年，香港置地与陆家嘴集团签署合作框架协议，共同开发前滩21号地块。

　　最新消息显示，前滩中心的写字楼项目将于2019年竣工，而前滩太古里也将于2020年起开业。

　　不过，正如当时带着无限光环的董家渡区域，从前滩规划提出至今的6年间，前滩是否能承载第二个陆家嘴的巨大期待，除了开发商运营的人和，更需要天时、地利。

　　如今，陆家嘴又将目标瞄向张江。作为上海主城区的五大副中心之一，上海市政府曾提出，将张江打造成为创新经济及创新产业集聚中心，承载各类高级科学研究机构及产业发展。

　　只不过，无论是上海还是整个中国，目前都只有一个陆家嘴。

　　逆市扩张与出售项目

　　除上海外，近年来，陆家嘴也将业务拓展至天津以及苏州。

　　年报数据显示，陆家嘴在天津拥有写字楼、商场、酒店等物业，并在苏州持有56万方的土地储备。

　　然而，逆市扩张的同时，陆家嘴的资金也备受考验，更数次出售物业缓和现金流。

　　2017年报数据显示，期内陆家嘴完成营收93.25亿元，同比下降27.19%，但因出售子公司上海佳寿房地产开发有限公司51%股权（主要资产为渣打银行大楼）产生归属于母公司净利润超过17亿元，因此当年的归母净利润约31.3亿元，较上年同比上涨18.17%。

　　此外，2018年上半年，陆家嘴转让公司前绣实业50%股权予以太古，交易价款为13.49亿元，也为陆家嘴带来5.6亿元净利润。

　　数据显示，处置资产使得陆家嘴2018上半年实现归属上市公司净利润18.39亿元，与2017年同期相比增加59.37%。

　　及至2019年1月，陆家嘴宣布出售上海浦东办公楼予支付宝，交易金额22.69亿元。半年报显示，期内陆家嘴已完成了该办公楼销售结算及交付，预计实现归属于母公司净利润约5.8亿元。

　　受此影响，2019年上半年陆家嘴实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%；归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润19.11亿元，同比增长仅为5.95%。

　　不断的扩张之下，陆家嘴的融资动作同样频繁。

　　数据显示，截止2019年6月末，陆家嘴累计新增借款余额57.36亿元，占公司上年末净资产的具体比例达25.17%。其中，银行贷款32.14亿元，企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具26.71亿元。

　　另外，报告期内陆家嘴还获准注册70亿元超短期融资券。

　　截至2019年6月末，陆家嘴有息负债余额增加至354.93亿元，占2019年上半年公司总资产的42.2%，其中，短期贷款为127.93亿元，而公司在手的65.52亿元现金及现金等价物尚不足覆盖上述短期借款。

　　与此同时，2019上半年陆家嘴经营活动产生的现金流量净额同比下滑264.90%，达-16.50亿元。

　　面对不断提高的资金压力，刚刚夺下张江地块的陆家嘴或许还需面临更多考验。