广佛同城十年，佛山商业嬗变与未来发展路径

　　佛山商业，正吸引着多方关注。

　　城市发展前景，影响着投资价值预期。在广佛同城的宏伟蓝图中，两城携手已走过十年。而在今年公布的粤港澳大湾区《发展规划纲要》和《三年行动计划》中，均重点提出要发挥广州—佛山强强联合的引领带动作用，加快广佛同城化建设。

　　广佛同城迈入下个十年，佛山商业更具想象力。

　　明日的机遇钥匙，藏在对过去的回溯里。

　　广佛同城十年以来，佛山商业有哪些变化？广佛同城下一个十年，佛山商业又将有哪些机会点？对于品牌来说，怎样的商业项目才能称得上“志同道合”？新零售时代，佛山商业如何向数据化、智能化升级？

　　9月10日，赢商网城市沙龙佛山站的举办，正是为解答上述疑问而来。针对《广佛同城十周年之佛山商业嬗变》这个主题，中海地产、奥园商管、顺联集团、中建地产、美的商业、高登控股、佛山国瑞商业中心、KK馆/KKV、乐漫冰雪王国和粤集等开发商和品牌商高管、创始人进行围桌畅谈，共同为广佛同城下一个十年的佛山商业发展，摸索新的发展路径。

　　对于佛山商业来说，拥抱新零售是当前和未来的重要命题。芝麻科技华南区总监侯一彤在沙龙现场分享道，新零售最重要在于“新”，数据是新零售的核心能源。未来，通过大数据实现精细化管理、精细招调、个性化会员服务等，为不同的商业提供新的“人货场”概念。

　　但除了新零售外，佛山商业还有更多过去与未来，值得我们关注。

　　以下为对话嘉宾精彩观点：

　　奥园商管易小鹏：不能把广州商业模式全搬到佛山

　　我们不能把广州商业模式照搬到佛山，因为广州商业体量较大，但佛山商业以8万㎡以下的项目居多。广州值得我们借鉴的商业项目有很多，例如天河路商圈天河城、正佳广场、太古汇和万菱汇，四者定位各有差异，各具特色。

　　广佛同城十周年以来，把佛山人气炒起来了，住宅开发崛起，导致佛山商业随之过剩。目前佛山商业招商和经营压力非常大，在招调过程中，项目有时候会为了招商而招商，为了填铺而填铺。以前我们在招商时非常珍惜面积，即如何把这个面积利益最大化，但现在很多项目为了保证开业率而放任面积，品牌商可能只是要600㎡，但项目硬要给到800㎡甚至更大。

　　佛山有自己的文化、自己的标签，例如叶问、咏春拳以及赫赫有名的顺德美食等，关键是如何把这些资料整合在一起。主要从五个层面：

　　· 第一，将本地的特色美食和文化，如顺德美食、广式甜品、醒狮功夫主题等纳入到我们购物中心。

　　· 第二，围绕家庭开展情感类活动，留住候鸟族；

　　· 第三，注重会员，提升会员黏性；

　　· 第四，坚持高端的调性体验方式，主打跟生活、艺术推广活动；

　　· 第五，善用网红+明星，通过活动打造成潮玩的地标，给自己的项目树立一张名片。

　　顺联集团李健梅：广佛同城十年，让佛山从“有城无市”变成“有城有市”

　　十年前的佛山，比较准确的定位是有城无市，商业氛围并不浓厚；而随着广佛同城的十年发展，佛山迎来有城有市的转变。

　　其中，最大的改变是佛山从以前临散的商业情况到如今涌现不少标杆性商业项目，使得佛山的商业从品牌引进、形态创新、客群变化等带来实质的变化。

　　广佛同城这十年，恰恰也是整个中国零售发展变化得很快的十年。

　　其中2012年开始电商的爆炸性增长、2014年佛山餐饮业高速进入热点期、2016年中国新零售开始提出新概念……十年间佛山GDP增长2倍左右，整个商业地产供应量增加也推动佛山形成商业氛围。

　　未来的十年，消费力在流动，商业在规范，佛山将从市到场进行转变，面对80、90、00后，未来佛山的商业的创造性、创新性、创业性可能迎来颠覆性的变化，零售、餐饮、体验、娱乐这四大模块未来的结构会发生很大的变化。

　　针对未来不断变化的消费群体，抓住顾客本质，关键在于三点——需要好品质、紧抓“高颜值”、追求便捷性。

　　美的商业祝世奇：佛山商业仍有广阔空间，需放眼长期与未来

　　如今佛山商业面临供应过剩、同质化竞争激烈等问题，但佛山拥有不少百强镇，其人口、支柱产业和经济总量的规模上可媲美国内一些中等城市，意味着佛山商业还拥有很广阔的发展空间。

　　数据统计，有超8000个品牌同时在广佛两地5万㎡体量以上购物中心开设店铺（截至今年7月底），但实际上国内还有很多知名品牌尚未进入佛山，这是未来发展的机会之一。

　　此外，政府规划对城市的慢行系统做好，将会使佛山的各个项目形成联动和集聚效应，商圈才可以形成吸引力。

　　而应对未来佛山商业的发展，项目方一定要把商业作为长期产品进行经营，对未来的趋势要有前瞻性的判断；一定要有顾客的视角，客户思维；最后是通过本土特色形成项目的差异化路径走出去。

　　乐漫冰雪王国李佳文：更新迭代一时爽，一直更新一直爽

　　广佛同城十周年的变化，不仅只是广州跟佛山的交通变得很便利，背后所带来的人口红利，给到整个佛山的商业氛围注入非常强大的新鲜血液。

　　另外，佛山之前是以制造业为主，随着IT、金融业等产业慢慢升级，也会把客户的消费频次/层次拉高。

　　佛山商业除了面对优势和利好，还需要应对商业存量递增带来的挑战。

　　在这一方面，品牌方进场需要根据城市服务的人群来进行产品的针对性分类。其中乐漫冰雪王国针对家庭、年轻等不同客群，做出三个不一样的产品，品牌落地的每个场都有定制化的产品，通过不停的迭代、不停的创新来去抵抗同质化，即“更新迭代一时爽，一直更新一直爽。”

　　中建地产杨恒信：散和多的佛山商业正在融合，政策定调将带出前景

　　佛山商业归纳起来就两个字：一个是散、遍地开花；一个是多，到处都是。

　　佛山至今仍在融合过程中，其中禅城沿着季华路一条街建商业中心，南海沿桂良路也建了一条商业中心，千灯湖板块则聚集十几个商业综合体，随着政府对城市规划以及房地产开发节奏的推进，基于人口聚集，才能慢慢形成商业氛围。

　　对于党的“十九大”提出了人民日益增长的美好生活需求，与发展的不平衡不充分之间的矛盾，政策定调和具体实施，将会给佛山商业规划带来好的前景。

　　除了政策信号外，商业地产原本就是一个完全市场的领域，市场调节机制也将引导商业下一步的发展导向。

　　对于目前市场上提出的消费升级概念，关键在于项目需迎合所属区域的消费需求，其中中建广场通过MALL+PARK的组合进行商业定位，打造有温度的邻里商业聚落，对应消费者的生活、环境进行相匹配，以应对竞争激烈的商业环境。

　　这也是商场的核心关系——人货场，人是指消费者，货是指商户、场是运营方，如今这三方均聚焦在人身上，即商户和运营方大家共同去满足消费者的需求。

　　高登控股谭立城：每个项目都有自己的DNA，既不是广州模式也不是佛山模式

　　广佛同城下，每个项目都应该要有自己的DNA，这既不是广州模式也不是佛山模式，而是基于操盘手对项目的充分了解，和针对所在区域的客群情况，打造出适合的产品。

　　如何找到项目的DNA？首先要看城市的人口、GDP和人均GDP等宏观数据，其次还要挖掘当地的生活形态、本土文化和消费特色，在这基础上找到项目的商业机会，从而演变为项目DNA。

　　从运营的角度，我一直跟团队分享一句话，我们十年前的商业逻辑已经崩塌了，KOL、KOC的销售量可能就是传统品牌一年的销售量，所以商业操盘手，心态一定要年轻，要跟上年轻人的消费习惯，把年轻消费群体黏在你的项目上。

　　佛山中海环宇城田健：佛山商业以镇街型+区域型为主，可借鉴广州运营经验

　　看待佛山的城市特点，不仅要看广佛同城十年的发展情况，更要站在粤港澳大湾区的发展角度来审视。其中，人口与影院的数量，最能反映一个城市的消费时尚程度和商业活跃度。

　　· 佛山常住人口约790万，大湾区内排名第四，仅次于广州、深圳、东莞；

　　· 佛山的影院数量为140家，排名第三，仅次于深圳和广州。

　　以制造业为主的佛山，时尚消费人群相较于深圳有较大差异，影院扎堆的背后反映佛山商业的竞争压力加剧。

　　从另一角度来看，拥有近万亿的GDP及庞大人口的佛山，却是一座由“镇街型+区域型”拼接的城市，没有真正意义上的CBD。

　　如中海环宇城客群辐射主要为南海千灯湖、桂城、禅城及相邻的广州，很少覆盖到顺德片区的消费客群，而其他城区，包括街镇都有相应的购物中心进行吸客。因此，在佛山打造商业项目，要针对城市级别、区域型、社区型等做好定位和规划，极力寻找差异化，做出自身特色出来。

　　随着如今佛山商业项目的增加，对竞争门槛、专业的要求也越来越高。针对广佛区域零售消费传统、务实、餐饮消费旺盛的特点，佛山商业可利用广佛同城的连接，将一线城市的经验、思维、专业运营借鉴过来，带来更好的商业机会。

　　KK馆/KKV舒艳芳：品牌和项目的出发点都是为终端用户服务

　　无论是店铺形象，还是选择商品，实际上品牌的服务对象都是终端用户群体，并解决他们的需求。

　　所以，基于这种思维，在店铺拓址时，我们对于购物中心的评判特别简单：周边是什么样的消费客群？年轻人多不多？我们的目标群体18-35岁这一部分客群多不多？场内有什么品牌是能和我们一起去吸引这部分年轻客群的？

　　如果这些点对了，对于我们来讲就对了。如果这些点跟我们期望的并不匹配，那可能我们会认为项目与我们服务的这一部分客群还是有很大差距和代沟的。在广佛同城下根据区域客群的需求进行选址，品牌才能有更多、更好的发展机会。

　　佛山国瑞商业中心刘志远：佛山商业的机会点在于租金更低

　　佛山商业项目多、人口比较分散，没有一个真正的城市中心。广佛同城十年以来，除了广佛地铁，希望未来在政策层面上，对基础设施提升和交通网络完善有更多资源倾斜，让佛山商业能够有更大的发展空间。

　　就目前佛山的商业现状来看，单靠一个项目去吸引广州客是不现实的，需要片区以文化组团形式，去吸引广州客，吸引过来之后才能有延展的消费。

　　虽然佛山有很多特色品牌，但是像顺德美食以及很多本地知品牌，并不热衷于开分店，这是由他们的生活习惯和金钱欲望决定的，这导致了品牌的外拓能力不一样，这也是佛山商业现在所遇到的问题。

　　与广州和深圳两城相比，佛山商业的机会点在于租金门槛更低，对于零售品牌尤其具有吸引力，像餐饮行业可能在不同城市的人均消费不一，但是零售商品在不同城市的标价都是相同的，更低的租金无疑有更大的盈利空间。

　　粤集联合创始人 蒋宇：广州、佛山的商业最大感受就是接地气

　　广州和佛山商业给人的最大感受就是接地气，这也是商业项目在广佛地区赖以生存的法则，无论是项目还是品牌，要想在这两个城市发展，都不能照搬其他城市的发展模式。

　　佛山商业未来的差异化发展之路，我觉得可以借鉴餐饮业的KSC思维，即无论玩法怎么变，商业本质是不会变的。

　　对于餐饮行业来说，最根本的东西是出品，回到购物中心，商业的人性化设计是关键，即项目在设计和运营时，除了商业内容，有没有注意从空间、停车等细节，从人性化角度去考虑，这是购物中心赢得消费者的关键一环。