持续出售项目和发债融资 泰禾“转暖”的时机是否已经到来？

　　发债动作接连不断的同时，泰禾又在出售项目股权了。

　　9月18日，泰禾集团发布公告，将杭州蒋村项目、佛山院子项目标的公司部分股权，再次转让予世茂，交易对价共计7.3亿元。

　　其中，泰禾子公司杭州泰禾向世茂旗下上海煦晓转让其持有的杭州艺辉39%股权，股权对价为28974万元。此次转让后，世茂持有杭州艺辉90%的股权并间接持有项目公司90%股权，泰禾持有杭州艺辉10%的股权并间接持有项目公司10%的股权。

　　另外，泰禾将佛山市顺德区中维房地产开发有限公司部分股权转让予世茂，顺德中维拥有“佛山院子”项目，用地面积共计12.07万平方米。此次转让前，泰禾持有顺德中维51%股权，世茂持有30%股权；此次转让后，泰禾持有顺德中维20%股权，世茂持有顺德中维80%股权。

　　把时间往回看，近半年来，泰禾并未新增任何项目，而所有动作几乎都集中在融资上。

　　在6月14日的媒体见面会上，面对颇受关注的债务问题，泰禾集团董事长黄其森曾直言：“对泰禾来说，债务现在没有什么太大的问题。”

　　随后这两三个月里，泰禾出售项目股权、发债、股权质押等动作接连不断。

　　融资的季节

　　对于泰禾来说，手头上持有的优质地块成为扭转局面的最大筹码，而最大接盘方为世茂。

　　3月到5月，泰禾相继将7个项目的部分股权转让予世茂。其中包括：作价3.8亿元的杭州蒋村项目、作价18.1亿元的南昌茵梦湖项目、作价6.3亿元的漳州红树湾项目、作价9.3亿元的杭州同人山庄项目，以及江苏昆山淀山湖项目、广州院子和佛山院子，3个项目总价达到39.72亿元。

　　随后于8月12日，泰禾出让杭州富阳项目30%股权；再加上9月18日7.3亿元二度转让杭州蒋村、佛山院子项目股权。截至目前，泰禾已经向世茂地产出售了七个项目，累计筹集资金约84.5亿元。

　　出售项目股权的同时，泰禾也在寻机发债融资。

　　7月11日，泰禾发布公告称，公司全资子公司Tahoe Group Global (Co.，) Limited在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，债券期限3年，票面年息15%。

　　9月10日，该子公司再次拟发行1亿元境外美元债券，票面年息11.25%。9月18日，该公司增发1亿美元该债券。泰禾集团表示，上述募集资金均用于项目建设和其他一般企业用途。

　　另外，于9月11日，泰禾公告称，公司大股东泰禾投资于9月10日解除质押540万股公司股份，同时将解除质押的股份再次办理质押，用途为融资。

　　发债、出售项目股权、质押股权，除了这几种常见的筹资行动，黄其森还在销售回款方面提出了目标。

　　于6月14日，泰禾集团在北京中国院子召开媒体见面会。黄其森称，泰禾今年更看重回款，目标为1000亿，将把任务下达到城市公司每个人，每个人的奖金以回款来算帐。

　　转暖的时机

　　前些年快速扩张过程中，泰禾在京沪深等一二线城市大举拿地，进入2018年，黄其森果断踩刹车，提出去杠杆。

　　今年以来，泰禾依旧将力量聚焦在“去杠杆”上，在不进行购地扩张的情况下，积极追求销售回款、关注现金流安全和收入利润的增长，确实让泰禾的负债情况有了一定缓和。

　　根据泰禾半年报披露，截至2019年6月末，资产负债率较期初下降2.28个百分点至84.6%；净负债率较报告期初大幅下降126.15个百分点（今年一季度净负债率约为279.19%）。

　　截至2019年6月末，泰禾短期借款75.54亿元，一年内到期的非流动负债255.2亿元，而当期公司现金及现金等价物余额为129.67亿元。

　　据此计算，上半年的现金对短债的覆盖系数为0.39，相比于2018年末的0.26，有了不错的收效。但这个数字，距离行业安全线还有一段距离。

　　此前媒体见面会上，黄其森释放出了积极的信号，正面回应债务问题：“今年最后要兑付的不到100亿，我们在手的资金100多亿，对泰禾这样的体量已经没有任何问题，不要说100多亿，就算300多亿有问题吗？”

　　同时，执行副总裁葛勇称：“针对574亿元债务，泰禾在过去5个月已经偿还了180多亿，另外还有接近300亿做了重新安排，即置换。真正今年到年底，泰禾需要刚性兑付的金额不到60亿。”

　　但为何至今为止，泰禾仍然继续出售项目股权和发债，情况似乎并没有绝对的好转？

　　从销售上看，泰禾上半年销售金额456.7亿元，完成半年目标的30.4%。据观点指数发布的《2019年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100》榜单，泰禾集团累计销售额630.1亿元，距离1500亿元的全年目标，还有一定距离。

　　销售端承压的同时，融资成本也一直居高不下。目前，泰禾借贷平均成本9.3%。其中来自于银行贷款的成本8.48%，非银行融资成本10.13%，公司债（3-5年）平均成本7.68%。

　　面对市场环境不明朗的前路，身后又背负着财务重担，泰禾“转暖”的时机是否已经到来？或许还需要更多时间的检验。