「大商之道」第46期沙龙直播：从商圈嬗变看郑州商业的转型升级

　　沙龙简介：「赢商网·大商之道」主题沙龙由中国商业地产第一门户——赢商网发起主办，在区域邀请当地最有影响力的开发企业高管出席，旨在打造一个商业地产开发的交流与合作平台，以对商业地产最深远的洞察力、号召力和行动力，推动区域商业地产可持续性开发模式创新与商业创新，提高区域商业地产的高质量发展。

　　随着经济的飞速发展以及城市框架的不断拉伸，郑州城市商业也进入到一个快速进化和更迭的发展期，新旧商圈在更新交替中的演变也成为郑州区域商业的明显特征。经过多年的发展历程，从“二七商圈”到“多核中心”，从本土企业的“独占鳌头”到国内外商企的“逐鹿中原”，除了有以传统商业形态为代表的老商圈在转型之路上的探索之外，还有更多的以新型商业理念为核心的商业项目在新兴区域的崭露头角。无论是从商业资源的集中度还是品质创新上来讲，郑州的城市商圈都在经历一个质的变化，而这种变化正在引领郑州的商业进行着快速的转型和升级发展。

      【沙龙详情】

　　沙龙主题：从商圈嬗变看郑州商业的转型升级

　　沙龙时间：2019年9月25日15:00（周三）

　　沙龙地点：紫荆山百货5楼UFO共享办公

　　沙龙规模：30人

　　【沙龙议题】

　　1.从郑州商圈发展变化，看郑州未来商业格局将出现哪些变化？

　　2.传统商业区商业改造如何契合区域现状找到商业发展的路径？

　　3.郑州新兴区域商圈商业项目如何立足发展并形成持久的推动力？

　　主持人：不好意思让大家久等了，首先对各位的到来表示感谢，感谢大家对赢商网的支持，这两天可能是政府对郑州商业关注度持续上升，很多邀请的行业大咖中午都有接待，可能出了一点差错。赢商网的沙龙，每一次想更多的邀请商业同行过来聚一聚，我们的目的很单纯，就是想在郑州把赢商沙龙作为一个商业常规性的活动，给大家营造一个相对比较好的商业沟通氛围，通过我们这样一个聚会，希望每次都能产生小的聚合效应，这个聚合效应，我希望从赢商开始，传递到每一个人的身上，希望我们这个商业圈子越来越好。

　　我介绍一下到会的嘉宾：

　　赢商网西北区域总经理 唐彬

　　丹尼斯大卫城总经理 曹岗

　　河南容大商业运营管理公司董事长 王啸

　　郑州御智商业地产总经理 王永君

　　正商集团实业发展中心总经理 张卫东

　　郑州肯同置业商业总经理 张俊林

　　河南振兴房地产商业总经理 杨孔专

　　郑州正大商业管理有限公司总经理 潘改娜

　　郑州上悦城总经理 王飞

　　CCD中央大街商业总经理 杨雅岚

　　郑州朗鑫商业有限公司副总经理 陈伟珍

　　河南igo大乐城常务副总经理 刘洁星

　　中耀影业/执行董事总经理 关许涛

　　云天北斗董事长 李丰三

　　蔚蔚茂总经理 鹿凯

　　商业地产数字化创新中心创始人 贺峰

　　河南大桥地产商业公司执行总经理 王建荣

　　龙湖锦艺城招商总经理 周岩

　　哥伦布商业招商总经理 薛江涛

　　赢商网河南总经理 冯家瑞

　　河南兴业投资发展有限公司（亚细亚）招商运营总监 石献法

　　汇艺银河里招商总监 张星梅

　　东方智汇商业管理有限公司执行董事兼副总经理 刘诗勋

　　经纬商业招商总监 葛耀东

　　龙湖商业广场招商运营总 谢国涛

　　芝麻科技河南区域负责人 朱鹏博

　　戴德梁行研究部高级分析师 范文灿

　　河南赢商地产营销策划有限公司总经理 崔天佳

　　世嘉健身拓展负责人 贾佳

　　大地院线开发总监 罗雷光

　　郑州朗鑫商业管理有限公司总监 林达

　　睿意德品牌总监 严蓉

　　铂涛集团华西分公司开发总监 阮得法

　　郑州华联商厦 张威

　　郑东龙湖一号招商经理 程林霄

　　还有一系列的商业项目代表来到现场，再一次感谢大家。

　　下面，有请赢商网西北区域总经理唐彬唐总给大家做一个简单的致辞和分享，有请唐总。

　　唐彬：河南商业地产的各位同仁，大家下午好！这是赢商网在河南的第4期沙龙，在整个西北区域是第46期了，这46期大概花了将近五年的时间。今天选的这个地方非常好，叫UFO.WORK，它特别开放，也特别包容，而且还是一个老的商业升级改造成共享办公，我觉得有很多的寓意在里面。我经常给全国的同事说，我说河南的市场非常大，在前年的时候，我给总部说一定要把河南省交给我。河南人口非常非常多，赢商网在河南成立分公司两年走下来有很多感慨，会发现这两年所有的商业都在变化。

　　沙龙提供了学习交流的机会，我们当时在西安做到第10期的时候，慢慢在西安变成业内特别关注、大家特别想参加、有很多好的观点特别想分享，我们组织一次沙龙，特别在河南，你会发觉经常有这样的理由临时不来了，或者临时怎么样了，有时候让人特别着急。我说你一定要坚持下去，从思想上跟大家去碰撞。

　　赢商这两年有很多的变化，从今年7月份，在河南做了第一届中原商业地产高峰论坛，我觉得这次比较好，业内来了好几百人，会后反响还是不错的。大家都知道，很多人参加过赢商在全国一系列的论坛，我们每一个月的论坛，有时候都觉得太多了，10月份在西安有一个地产节，大概11月份在成都有一个社区商业地产节。特别是10月份，在兰州、西宁都有一系列的活动，因为我从事的版图面积比较大，就这15天的时间，我去了新疆、西宁、兰州，跑了八个城市，可能就二十天的时间。如果我们单看一个区域可能看不出来东西，但是一对比的话就能对比出来。

　　这几年赢商在做大数据，都是要做总结，我们现在从商业地产四条线开始做。大家原来对赢商的理解，就是媒体，河南把赢商当做工具，没有利用好，一是自己的品牌没有建立起来，二是跟大家的沟通没有达到完全信任的状态。赢商整个大数据的产品线在国内，不管是万达也好，龙湖也好，新城也好，包括北上广深，不管从品牌端还是拿地阶段还是招商阶段，包括现在到购物中心运营阶段，在西安，我们的数据在全国还是做的非常不错的，有几个比较大的头部客户，包括大融城、万科，他们都在用，这一年用下来收获蛮多的个。现在我们和芝麻科技还在谈重组，两家公司怎么去交融，未来有一个更好的产品提供给大家。

　　因为我平时在陕西待的时间特别多，现在是一个网红城市，有时候到了郑州会发现有一种落差感，一是观念的原因，西安业内的交流非常非常频繁。未来，河南真的是需要更多的开放，因为商业是代表一个城市，包括现在最高文明的表现。所以，我们要打开，也许一句话、一个思维，或者一个简单的品牌组合，或者是一个信息，多多少少会帮助到大家。

　　最后我想说的是，其实河南有大量的留白，河南的商业每年30%到40%的递增，还没有像西安、成都、重庆达到一个存量市场，但是这些留白给我们职业经理人广阔的空间，希望我们在一起交流、学习。最后，希望用这样一个下午的时间，通过我们组织这样的活动使大家有所得，谢谢大家！

　　主持人：感谢唐总，今天我们沙龙主题是从商圈嬗变看郑州商业的转型发展，从这样一个主题看的话，其实我们看到两个关键词，一个是嬗变，一个是转型升级，从去年到今年，大家有一个很大的感受，从量变到品质的变化，从今年统计的数据来看，今年上半年郑州新增的商业量不到20万方，预计到今年下半年，新入市的优质物业面积在60万方左右，而且集中在第四季度。

　　我们可以看到郑州的城市商业已经进入到快速发展、快速迭变的时期，新旧商圈的变化，包括经过这么多年的发展历程，从原来的老商圈、单极商圈到多区域中心化的势头，可以明显的感觉到本土企业从原来独占鳌头到现在外来企业暂露头角，都在引领着整个郑州商业急速的转型和变化。下面，赢商网针对这期沙龙简单梳理了针对郑州各商圈的数据，包括商圈消费者画像的报告。

　　冯家瑞：下面我简单把这个报告给大家做一个分享。2019年郑州商圈指数以及消费者画像的数据报告，这个报告简单分两个部分，一是针对郑州商圈指数的分析，二是针对各商圈消费者整体画像的分析。

　　首先看一下郑州及各城市的商业指数，从郑州整体经济指数指标上可以看到，排在全国前五名的有几个指标，GDP总量，郑州市，包括河南省的总量都是排在全国前五的，人均GDP也是排在前五，社会消费品零售总额也是排在全国前五的。有几个指标特别低，人均可支配收入，平均指标不到4万块钱，在岗职工的平均工资，郑州是7万块钱，平均一个月就是5800块钱，不到6000块钱的指数。

　　看一下郑州近十年购物中心商业增长量的变化，平均增长率，郑州市达到36.5%这样一个快速发展的阶段，尤其可以看到，2011年、2012年这两年是入市的高峰期，总体来看，郑州市购物中心总量，单体项目在3万方左右的项目特性，体量，截止到去年年底到48000左右，到年底预计突破100万这样的指标。

　　郑州存量商业的高峰，从去年可以明显感受到，整个品牌的调整率，从2017年整体上升2%，2018年达到23%，这个量在全国各个城市平均水平来看，已经是非常非常高的水平。购物中心的空置率，2018年是3.8%，这个指数是非常低的，像北京、上海空置率达到8%到10%。这也是由于整个城市整体的商业还比较薄弱，大量的市场消费需求凸现出来以后，对我们招商创造了非常好的氛围和条件。

　　可以看一下郑州金水区、管城区、二七区、惠济区、经开区的人口分布情况，左边这个线是区域的工作人口，右边是常住人口，可以看到，金水区是遥遥领先排在第一位，居住人口达到326万，人口密度也是最高的，其次是二七区。这是我们对郑州市区各个区域做的商圈盘点划分，目前郑州，可以分为十个商圈，较成熟的商圈是二七区商圈、花园路商圈、CBD商圈，以及双湖大道商圈正在逐步形成。

　　从客流规模指数来看，客流主要的集中度也是在前三个大的商圈，二七区、花园路、西区商圈。郑州五大商圈人口、客流指数，可以看到，居住人口最高的是西区商圈，CBD商圈人口结构非常好。

　　从各个商圈、各个业态的店铺数量我们做了一个对比，首先，二七商圈和郑东CBD商圈，可以看到服装零售占了绝大比例的业态占比。可以看到，郑东CBD商圈儿童亲子业态占比相对比较高的，更多的变化集中在餐饮的变化上，郑东CBD商圈餐饮数量集中度是最高的。这个也给各个商圈的业态调整，包括品牌的认知度、品牌的资源，更多集中在某一个方向可能会有好的依据。

　　左边这个图是二七商圈工作日白天消费热力图，右边这个是针对节假日期间夜间的消费。集中在大卫城、德化区，整个范围，夜间整体的消费活动是在缩减的。这是二七商圈居住人口的画像，可以看到男性、女性的占比，我们做了城市平均分布，可以看到，如果高于100的话，这个区域的人群占比是高于这个城市的平均水平，低于的就是低于这个城市的平均水平。在年龄分布这一块，25岁到34岁占38.9%，可能占了大部分，19岁到24岁分布是高于整个商圈的平均水平的。在二七这个商圈，活跃度高的还是19到24岁这样一个群体。未婚群体的占比也是最高的。有小孩的家庭占比38%。

　　可以看一下这个区域人群的购买能力，我们做了一个分析，四个指数。富人的指数是269，这个是高于整个城市的平均水平，大概超出2倍多。但是整体占比最高的还是工薪一层，大概在66.7%。行业的画像分布，占比最高的还是购物服务、商业服务的行业人群，教育、餐饮人群占到第二、第三名。

　　这个是花园路商圈的消费热力图，集中在两个区域，是正弘城区域和新田360国贸店。整个人群分布，女性占绝大多数，19到24岁，这个跟二七商圈有区别了，这个接近于整个城市的平均水平，是正常的值，大的是25到44，以及大于55岁的年龄群体。资产购买能力，富人的占比是要高的，是整个水平的3倍。购买能力的人群分布更加良心化一些，工薪、中产和富人。教育行业是排名第一，购物服务、生活服务。

　　这是CBD商圈的热力度，变化比较明显一些，工作日，中午阶段，这个区域商务办公人群比较高，熙地港、宝龙、新天地、会展中心。节假日明显没有白天上班的热度高，说明周边的常住人口还是相对有限。通过画像，我们可以看到男女性别占比，45岁以上也是高于整个城市的平均水平的。婚姻状况，这个比较平均，已婚、未婚基本上和整个城市的平均水平保持一致。整个购买能力可以看到明显的变化，富人的集中度非常非常高，整个区域能达到1000以上，整个城市平均水平的10倍，CBD周边的客群消费能力目前来说是郑州最高的区域。CBD商圈的话，下一步业态调整，包括购物中心的定位，是可以以高端消费，或者是整体品牌调整，可以由一个大的拉升。教育行业排名第一，教育的人群收费还是蛮高的。

　　这个是高铁东站商圈的消费热力图，白天集中在绿地中心，升龙广场周边也有一部分人群，晚上集中在海汇中心。现在把整个东站广场的客流去除了，纯粹是消费活动的人群状况。画像来看，这个区域的人群，男性占比反而更高一些，这也是比较反常的现象，跟各个区域相比，都是女性占比高，这个是男性占比比较高，是24岁到35岁。婚姻状态，已婚占比比较高，这个区域的富人分布也是非常高的，达到了1746，超出整个水平17倍。

　　这是郑州市区整体购物中心分布图，绿色是开业的中心，蓝色是没有开业的购物中心，大家可以通过这个图直观的看一下郑州商业项目的分布，包括待开业的购物中心的分布状况。我们找了几个代表性的区域，在未来两到三年，它的商业供应量体现在这几个区域，二七商圈更多的商业供应是来自于存量商业的升级改造。整个区域，未来两年预计新增加超过30万方的优质商业物业，代表项目就是大乐城、亚细亚，包括新开业的项目，新田360广场，包括四方新街项目。另外一个区域就是北三环区域，整个区域，商业增势比较明显，而且商业项目的集中度也非常高。今年第四季度，可能会新增加两个项目。到2021年，未来的两年时间，整个区域总体的供应水平超过40万平方米，代表项目是海尚广场、四季广场等。

　　高新区的购物中心，也是爆发量比较大的区域，首先，高新万达，在科学大道沿线，还有升龙又一城，包括二七新都会，未来两年总体供应量会超过25万平方米。针对以上各项数据指标，对各个商圈做了一个指数的总结分析，从这几个图可以看到，二七商圈的客流指数和时尚度指数是最高的，同时竞争也是最高的，综合实力比较强，花园路客流指数相对比较高。郑州CBD商圈消费力水平是最高的，包括未来的高端购物中心规划发展，这个水平也是高于其他各个区域的。郑州商圈还是以二七商圈为中心，未来向多商圈的趋势再进行演变。所以，郑州整个发展变化，可能跟我们各个商圈的变化，可以做一个微观的缩影来看。未来几年，可以更多的感受到郑州新的购物中心，一个是从品质上，一个是从整体的定位上，会给大家带来不一样的体验和感受，这也是我们对郑州整个商业发展充满期待、充满希望的一个地方。

　　主持人：下面，请郑州御智商业公司总经理王永君王总针对郑州商圈变化给我们大家做一个分享，有请王总。

　　王永君：在给大家汇报的时候，我想给大家说几句话：第一，非常感谢赢商网组织这样一个沙龙，我感觉沙龙应该像唐总说的轻松、愉悦、欢快，而不是让人感觉庄重。再一个，沙龙本身就是让我们彼此学习、彼此交流、彼此沟通，是一个包容的概念，就像商业一样，商业不包容，我们无法做商业，沙龙不包容，就无法做沙龙。就像你有一个苹果，我有一个苹果，大家换一下还是一个苹果。但是你有一个思想，我有一个思想，众多思想汇聚在一起成为一个大火，燃烧大家的商业。

　　做商业，我们永远抱着一种学习的态度。我在周口做商业，从规划到布局，一直到现在，太康、鹿邑等，已经复制了好几了，当时我们做了很多的工作，从各方面开始做。商业绝对不是一个人多牛，也不是哪个小团体多牛，是整个商业的趋势，加上你对趋势的把控，加上联合更多人的智慧才能做好的。

　　我原来在亚细亚，1993年开会的时候，我们自己曾笑过，笑什么？笑紫荆山。其实这是错误的，商业永远不能九十步笑百步，不超前的很有可能赶上你。20世纪80年代紫荆山开业，人山人海，但是没过多长时间就改造了，改造的很快，改造之后又一次，八九年还是九几年，非常的火爆。这个地方的老总我们也比较熟，当时我们在亚细亚开会的时候，他们说了一句话，说新改造的商业，就是紫荆山，40年不落伍。现在想一想，那时候说的话是不是可笑，那时候准备拿下北京华联，那时候说我们一定是赶超在所有其他商业之前，郑州商业不用比了，但是笑到最后没有了。

　　我还可以告诉大家，你们经常见我们原来的老上司、老领导——王遂舟，他不是失败的人，他是幕后的英雄。商业永远是在变化的，不是一个人、两个人能够改变的，商业不管做的好做的坏，都在推动社会前行。从古至今，零售业在改变，批发业在改变，商业永远在改变，没有人永远能笑到最后，我们用包容的心态开放、包容、吸纳，才有可能走的更远。

　    昨天晚上我们在一起说的时候，郑州不管是丹尼斯大卫城还是丹尼斯七天地，所有的都在改变，在改变的过程中，他们的老总都是小心翼翼、如履薄冰，大势之下看谁的吸客力更强，聚合力更强。我们公司，第一，招商运营，第二，乐于服务，只有懂服务的人才能懂商业，不懂服务的无法真正懂商业。今天我给大家谈的是老商圈的嬗变与共存，就是跟刚才我给大家沟通的一样，有机会我们还是要更多的关注关注几十年前发展的商业。我简单给大家讲一下，郑州老商圈如何在转型中蜕变与共存，这不是我能解决的，也不是某一个人能解决的，是我们共同在一起探讨才有可能解决。商业新老交替、新旧更迭是永远不变的法则。商业一旦开业，就像结婚的夫妻一样，男人总是喜新厌旧，其实女人也是善变的，也是喜新厌旧的。我们看到新的商业遍地开花，老的商业逐步在调整。郑州老的商圈，这是我今天要考虑的，新的商业发展特别好，我就不过多的探讨。

　　看一看国内商业转型，这就是我刚才准备给大家说的，简单再回忆一下。我记得亚细亚在当时那个时候，唤醒老百姓沉睡的心灵，从服务、环境、礼仪、客群上，他做的都是正确的，他没有选择男人、女人，但是更多东西是卖给女人。北京仟村百货，当时的广告是双休日哪里去，就是去仟村百货，里面有赶集，有丰收场景，还有很多超乎现在的营销活动，那时候我主管商场经营和商场的营销。我记得在正弘的时候，李老板我们在一块，最早名字是俱乐部，大家都不知道，这就是名字记错了，后来改成国际名店。在这里面定位非常高，香港十大富豪他们穿西装、戴领带的概念全部在里面，第一个做情人节就是我们在做，是我把它带到郑州，中国人的情人节，中国人为什么不做情人节，现在都做维密全层活动，那时候我们就在做维密活动。当时金博大的超市，都做的非常牛，丹尼斯更是，特别是二楼那块，我们每月都要去看，做的都是非常到位的。万顺达定位中高端人群，感恩的心在那时候没有，我记得去了很多商场都没有。我去了一个理发店，人家都在做感恩的心，我说商场为什么把这个丢掉了呢？所以就开始做操，10点钟的时候，都在走廊去做点跳舞操，让员工也休息一下，这些东西都是碎片化的东西，或许让我们有点点滴的概念。中原商贸城，中午的时候请小学生当营业员，包括很多商业在倡导的服务，三米三声服务，小孩也知道，真的是概念很不一样，但是我们都把它忘掉了。都是我们曾经的记忆，都忘了吗？我看未必。

　　我们现在看看国内的商业，大家都了解的情况，这么多年，所有的百货、购物中心、商业街，包括综合体，都在进行购物化，十年前说百货不是购物中心吗？什么叫购物中心？大家可以想，在这儿我不多做解释，万达、正弘城、大卫城，所有的业态都在购物中心化。它的业态比例、品牌比例，都是根据定位做的，前几年都已经在做。现在的百货，原来都是百货，他们在改变，园林式百货，因为现在体量非常小，没办法，他就做成森林半岛或者别的，必须有一个特定的主体。百盛很惨，最早引入3000平米的餐饮业态，但是也不理想。原来有一句话，每天改变一点点。行吗？我听的培训说不行，每天改变十点点，改变一点点不足以打动人心。新世界女子百货，最早的时候规划5000多平米儿童区，一直在做。当然，我们每个人心目中都有一个哈姆雷特，都有一个自己认为的商业，不管怎么变，他们都在变。这是第一种，都在购物中心化。

　　第二，拥抱电商O2O。不管我们看到王府井还是更多的商业，都在改变，都在接入端口，都在拥抱新的科技和互联网，这是谁也无法改变的。

　　第三，并购派，打造零售航母。现在也有很多的其他地方的商业集团他们都投资，有很多人手里面有资本，有资本方，有管理方，这个管理方有可能来自全国各大专著商业的前沿人员，可能这个场子做的不是很理想，但是他们在做并购。只要你宣传的好，你做的不好的时候，就有人收购，现在就有人出双倍的价格。你们遇到开发商的老板很艰难，理念不一样，思路不一样，没办法说你对我错，没办法说他永远是错的，这是理念、思路、方向不一样，或者是目的不一样，他最初的目的是需要现金，我们的目的是产品，但是他需要先活下去，再活起来，所以就需要钱把楼盖好，哪怕欠一点钱，这是没办法的办法。真正的商业，比如郑州，说实在话，不管是丹尼斯还是正弘城，还是其他自有拥有商业物业的，这些老板都有一个初衷，我不把商场变现，把商场运营好，只要你运营的好，就有资本给你合作。

　　我在濮阳有一个项目，他的老板要盘一个饭店，盘了十个月也没盘出去。我说你每天一千张票，定量，每天让你亲戚过来吃，就让你亲戚吃，天天来，正好那个地方离村比较近，天天给所有的亲戚发票，只要发就吃，正吃的时候有一个客户过去，感觉天天生意这么好，你没有调研做这个事情，那你就投资了，那个客户看到生意这么好就盘下来了，盘下来之后发现生意不好，不好是因为你没调研、没服务、没定位。只要我们做的稍微好一点，就会有人并购。

　　翠微的商场是很差的，我的概念，早期就不用说了，当代的燕莎是最好的，我们进去以后发现也仅此而已。什么意思？翠微在并购，说明他们在做。

　　第四，混合派，这个不过多讲，都再继续往下做，百货都在改变。

　　不管到成都、上海、北京、广州，还是到香港，我们能近距离能到达的，我们到西安看一看，郑州的商业整体综合力还是比西安错一大截，比成都还错一大截。我们老说郑州的弱？不是，是我们有更大的空间和发展。

　　我说得有点快了，就走到哪儿说到哪儿。老商圈的代表，应该是戏西区商业和二七广场，还有一个海港，实际上是海汇中心，有机会大家可以去看看，十里洋场还是可以去值得看的，我感觉到那里面确实能让你找到电影里面的山花烂漫，感觉到三四十年代的上海。金博大就不说了，奥特莱斯一直在做，亚细亚也在一直考虑变成卓越城。百盛汇龙城店变为大乐城，大家都知道，正弘城变为金鑫。你就给10%、20%、30%的人服务。当时有一个女孩买了很贵的皮衣，怎么办？就像一块表一样，有人在胖东来买了十几万表，出去以后被划了，然后去胖东来退，最后退了，马上就做广告，真正大退的东西必须大做宣传。亚细亚之前就是因为这个风波才炒作亚细亚的概念。正红国际公寓，要让大家知道。

　　中原商贸城，最早的时候也是一样，还是定位、规划、布局、管理，最早就是批发的，但是后来十多年了还活着，活着还不错，里面有无边界的游泳池、教育、书店、餐饮美食。为什么商业没有人去改变？是不敢改变。比如，如果你真正采用民国风的时候，民国是什么样子，我们只得皮毛，商业得不到灵魂。商业大厦拆了，地下五层，都在改变。新老交替、新旧更迭是永远不变的法则，老的商业怎么做，我们只是一点自己的概念。真正的商业中心没人敢说自己的商业中心，二七广场说中心的话，花园路笑了，东区CBD也笑了，最早郑州就三个中心，二七、碧沙岗和龙湖。

　　推动变革的永远是商业自身，是我们在做，你们从事商业的每个人，而不是我们听到我在台上照本宣科，留声机、复印机这种情况，而是真正做商业的个人在吸取吸纳复制拷贝，然后创新，是他们。电商也罢，教育也罢，生存也罢，大的环境趋势有三个，一是电商，就不用说了，二是经济环境日趋下滑，每个人都知道，毫无疑问，从我们日常的消费就可以感知出来，特别是我们现在的产品质量越来越过硬的。中国的服装，翻翻每个人的柜子，翻翻每个人的领带，都没有用坏，你们橱柜里面有这么多东西，国家的橱柜里面拥有很多这样的东西。很多人在搞，真搞一个大的跳蚤市场未必不能硬，它需要太多的大势，国家的经济下滑，存量太多，不但商业存量太多，产品存量太多。

　　现在我给大家汇报一下，原来的王老板，还有他后面的几个老板，正在筹备立项、环保，把中国的商品，去那儿建一个中国的商品成。

　　从紫荆山可以看到，五楼做的绝对是成功的，它就是参照中粮广场，甚至比中粮做的更好一点。去看一下宋庆龄基金。中粮开始非常好，后来日益衰老。看它的业态，有机会你们可以去看一下，可能很多人都去看过，但是一不留神没去过，给大家说一下，有机会可以看一下，也是一点受益。你看它的社区，超级前台、运动功能等，银行、餐饮、生活配套。你看这里面做的，包括咖啡，包括其他的。我们看这有一群年轻人，有的是客户，有的是办公休息的，甚至还有躺下休闲的，包括会员区。还有专门不对外的，比如钧瓷就不对外，不卖，就是你订购、下单，然后给你送货，是会员了可以卖给你，当然我们可以深入的了解，我的了解也是仅仅是感知他在改变，把一个楼做成胡同型的，有假山、远山近景。郑州有很多商场是有点，但是面还缺乏。人的需求是什么？不单单是购物，购物只是其中之一。

　　宋庆龄基金这一块，原来是做商业，后来改为研学、教育，这里面有展馆，有台湾，有国学，有很多台湾人来中国学国学，学国学在哪儿？在台湾，大陆的非物质文化遗产是远远不是几个小台湾所能比拟的，东南亚远远不是我们中华文化所能涉及到的。不管是总书记还是国内的有识之士，我小孩儿也在香港上学，说每天在闹，我们不评论政治，但是我觉得有很多人不了解中国，不了解香港。这种情况下，他们才有多少中国概念，有多少文化概念。科技的、文化的、非遗的概念都在这面，就看这几个，其他的看不看就无所谓。就像超级剧场、梦幻剧场一样，完全形式家庭孩子的场景，二次元都在里面，机械都在里面。我到里面真的不像走，就像上海A11（音），有一个黑色的剪影，看到这个咖啡了买个杯子，其实你买的是杯子吗？不是，是买的是概念、场景。

　　我说的或者都是落伍的，但它一定是深入我们自己心里的。像北京的一个商场也改了，我去每个地方把照片都存下来，但是没写下来。叫场景化、体验化、聚合化，都在这样变，这样的话，很多小孩儿、大人都喜欢来这个地方，不是新装修的，这里面真正有氛围感，真正和动物亲密的接触。

　　（PPT）这是外地的，上海、广东，这里面太多了。德化新街，我们不用说郑州好的大卫城、正弘城，包括几个大的IP，或者是熙地港、万达，就是不同区域的，我们不说大的有影响力的IP，我们就看老的商业的变化，德化新街是不是在改变。我们不得不承认德化新街在用心做，不得不学习人家的用心程度，一样是一条路，一样是那么多人，但是人家的人群锁定的更精准，人家把他的服务做的更到位，概念做的更到位。还有公园茂，综合的主题有了，概念有了，都有他好的地方，这不用多说。商业就是都在改变，你不改变，我在改变，你今天不改变，我昨天已改变了，这就是我说的改变，商业不得不这样做。

　　老商业之路在哪里？用简单几句话沟通一下，这些不单是形成一种概念。因地制宜，像紫荆山，四楼就有可能改变，亚细亚，就是原来的IP加上新的IP，像二七广场的几个小博物馆，亚细亚里面腾出一部分地方。用户，以后别叫用户了，叫“永户”了，这才是我们的胜利。所以说因地制宜，根据周边和竞争对手的情况，该改变就得改变。因人而异。不是拍脑袋的，也不是派拍屁股走人。因时而变，拥抱未来，拥抱科技，到底怎么去拥抱？每个人有自己的方法，不需要别人，每个企业都有自己的战略，不需要别人。

　　这是他们给我找的几句话，我也不看。因实而变，根本你的实力，命名知道自己生存不下去了，你逼着客户交租金，他可能延迟三个月，我们都是在苟延残喘。如果他真不适合的时候，我们必须下手，我们大的适合是什么，他小的适合是什么。只有30%多做购物，剩下都是其他的，集合、集群，为什么？苏宁，他不能再走向一种百货店，或者购物为主了，他绝对应该走向新的模式，不能是在一个大盒子里，四个主题店一落地，加上科技馆，剩下其他的招商，交流的中心、娱乐的中心、欢乐的中心、幸福的中心，是契合这个概念的，不管是并购还是什么，都是自己做好才有机会。

　　因势而变，比如一些地方有很多的枪的游戏，是真枪，教育一层，体验是一层，践行一层。根据实际情况，目标更精准，不能猛嗑治重症，变化快是循序渐进，改变也是循序渐进的，所以根据实际情况，更场景化、亲民化、科技化，或者是泛中心化，去学习和复制，复制和创新。更多的便捷服务贴心服务。实际上从亚细亚时代提出了服务，已经近乎完美，到胖东来提出服务，到现在大家都知道的，有三天退货的，有无理由退货的，凡是这样的都做的很火。在这种情况下，服务这个东西外延太大，内涵很深。业态混搭，在座的都是时尚前卫的，实际上商业也就是混搭的概念，现在该混搭了，什么可以混搭？不能什么都混搭，不能都拿来，适合我的拿过来，那就是结合你的定位和发展脉络去做。原来去泰国，发现泰国太豪华了，有很多木锹，是木色，不是木质。百货、餐饮、娱乐大家都在做，但一定要重点突出。

　　主题明确，生活主题、儿童主题、女人主题、男人主题、家庭主题、时尚主题、趣味主题、科技主题。郑州有个商业，我看了，有人提出来做婚庆，有人提出来做珠宝。原来文化路那块准备打造一个情人节爱人岛，但是那个开发商是有问题的。爱的主题，爱什么，你们想想，家庭之爱，婚姻之爱，离婚之爱，人世间惟有不变的是变，惟有不缺的是爱，所以这里面应该有爱的主题。爱的主题， 可能你们说这都是老的，在正弘俱乐部的时候，我们做了爱的主题，像林依伦的爱情鸟，那时候在商场每个装备买一个，弄的特别的好看，上面有一个小鸟，这边是丘比特的箭，串着两个心。我们把杨乃武、李隆基等概念全部弄进去，很多领导都去看。这个爱的主题永远是不会变的。定位、规划、布局更多的是要做的有点不同，不管是科技、情调还是其他的，其实后面有点点点，这才是真正的。下午我们是思想的交流，我也想听别人的思想。

　　改用一句话，未来的产品，产品即场景，跨界即链接，分享即获取，流行即流量。我们用这句话结束给大家的汇报，所有的改变都是围绕人性的需求在改变，人性的需求从来是亘古不变的，有物质、精神、生理、安全、爱、自尊、知己、自我实现，所有的改变只要把握住人性，我们商业一定有前行的动力和潜力。与其在等待中死亡，步入在改变中求生，一起努力做好商业，谢谢大家！

　　主持人：谢谢王总。下面进入“从商圈变化看郑州未来城市商业格局之变”微对话环节，有请：

　　赢商网西北区总经理 唐彬

　　丹尼斯大卫城总经理 曹岗

　   大商·麦迪逊城市奥特莱斯金博大店副总经理 张红颜

　　河南容大商业运营管理公司董事长 王啸

　　郑州肯同置业商业总经理 张俊林

　    河南igo大乐城常务副总经理 刘洁星

       唐彬：刚才王总分享的PPT，我觉得作为一个老商业人，还有这么大的激情，而且分享了很多案例，特别急迫的想分享给大家。这种感觉，我觉得跟我们西安几个同仁特别类似，也获得了尊重。我们看郑州商圈未来格局之变，去年有一个沙龙，北大一个教授在说，其实在现在这样的世界，一是变是永恒的，二是不确定性是永恒的。

　　郑州的商业处于非常快速的奔跑期，还没有到巨大存量的时代，相比西安来说，它有很大的空间，有三年之间的差距，和武汉之间也有差距，和北上广的差距更大了，这种差距，其实给我们留了很多的发展空间。因为我比较了解西安，对郑州不是特别熟悉，西安这两年商圈的变化，有的时候让人感觉到，对地产人来说，有很多的无奈。曾经西安的东大街彻底死了，连活的希望也看不间。郑州，包括全国很多的商圈都是很好的例子。今天我们有三个话题，因为在座都是商业地产的大咖，我想说几个问题：

　　第一，从自身的商圈，或者自身的从业经历，主要分享一下郑州的商业，你觉得未来有哪些特别大的变化。

　　第二，每一个城市有每一个城市的特点和气质，那我们未来该怎么做？

　　第三，新兴商圈有巨大的空间，郑州该怎么做？

　　首先有请丹尼斯大卫城总经理曹总，我曾经到丹尼斯大卫城逛了一圈，给我留下的印象非常深刻，丹尼斯是很多商业品牌的缩影，所以下面由曹总给大家聊聊您的想法。

　　曹岗：非常高兴能有这样一个机会共同探讨关于商业的看法。大家所讲的都是个人的一些观点，没有对错的问题，只是我们共同聊一聊这个话题，每个人发表不同的看法，大家觉得有可用之处就吸收。我个人来看，郑州的商业和西安比差距还很大，当然，和成都差距更大，和上海、北京这些地方比较的话，都是有很大差距的，差距差在哪里？整个商业的综合水平不够。其实有差距是好事，包括冯总分享的数据可以看到，这几年商业体量快速的爆发，增量非常的大，表示我们有很多的空间去做。郑州刚刚成为国家新一线城市，像西安、成都、沈阳，这些都是一线城市。其实城市的定位，尤其对很多外资的品牌来说，还有外资的商业，他们首先看的是这个城市的基数而不是这个商场的基数。大卫城的体量、品牌的组合，在全国都算很靠前的，外资来看，他不是看你有没有大卫城，他是看你这个城市，比如他们今年先在西安开，然后才是郑州。

　　郑州GDP已经破万亿，包括国家中心城市的设立都给我们带来很大的空间，而且发展的速度会非常的快。我相信五到十年的时间，我们应该和这些城市能够并肩。商业因为竞争，没有长青树，但是要未雨绸缪。举个例子，丹尼斯百货，那时候流行百货算不错了，是时尚的，这是我们的定位。刚开业，发现客流不足的时候，我们开始做大卖场，那时候河南没有，我们第一家大卖场开了，利用大卖场的客流拉动百货的生存。再经过三到四年的调整改造，一个商场的开业，就是你调整的开始，才是你真正的开始，这个商业调改之路才开始执行。

　　随着市场的变化，当时我们和金博大还是势均力敌的，所以我们要定位，定位怎么找？可能要面向高端的人群，那时候我们开始引进国际化妆品，像兰蔻等国际化妆品的进入。到2008年，我们再次引进国际精品，通过这些品牌的引进，就是你定位的改变，就是我们面向的客层，高端人群都在这里购物。那时候深圳的商业，像购物中心、购物公园的形态是比较早的，那时候就发现，纯百货，商业购物的转变，从购物变成社交休闲的场所，它的功能在改变的时候，你必须要变。我们用原来的体系改造不现实，所以那时候就运筹做一个大的项目，就是大卫城。在2010年的时候，我们开始拆迁建设，到2015年大卫城开业。再回过头来想，假如今天开的大卫城不是我们自己的，是别的企业的，那我们这个企业怎么办？同样，是我们自己开了，那我们定位转型要改变，丹尼斯人民路店从原来的精品百货再回归到流行百货上去。

　　业态的变化，消费者喜好的改变，我们所有人做的都是为了迎合消费者。现在的电商，三年以前大家都在讲电商大过实体店，王健林和马云还在争谁赢的问题，实际上它是共同业态的问题。到现在这个时代，现在都变成线上在开线下的实体店，包括天猫也在开实体店，京东也一样，又变成一个互相的融合。往后，我相信会有另外新的业态，或者是购物公园等等，不是说取代这个购物中心，而是把新的人群转移到那个区域去。我们面对的问题是如何精准的定位，同时因势而变，用前瞻的眼光看到消费者变化的时候马上作出调整。

　　唐彬：感谢曹总，我觉得他有几个观点，第一，对一个城市的定位，这个真的非常重要。前几年，西安的商业我觉得跟郑州在一个起跑线上，真正起来就这三五年的时间，这三五年，一是这个城市被国家定位为中心城市、国际大都市，自从头部客户来了以后，这些品牌才纷纷到了西安。你最后发觉，其实在西安大的品牌，SKP很多品牌进入，他不是开一家店，有可能一些轻奢、潮牌至少要开三家店，这个城市本身就要开到三家店以上才有管理。第二，丹尼斯，很多开发商在做投资回报率，我们讲消费者的时候，他不听的，他不管别的，因为我们面对最大的客户就是消费人群，但是中间有很多东西在里面。

　　河南有很多没有落地，像永辉的超级物种也没有落地，还有其他的没有落地，唯品会现在已经开始有线上线下了，京东、小米等，线上全部要在线下开实体店，你会发觉他们的平效速度会非常大，很多像曹总分享的东西，谢谢！

　　下面有请大商·麦迪逊城市奥特莱斯金博大店副总经理张红颜张总给大家分享一下。

       张红颜：分享高兴参加从商圈变化看郑州未来城市商业格局之便这个沙龙，随着社会的发展，消费结构发生了很大的变化，加上电商的冲击，还有传统百货自身经营模式的老化，以及郑州全国的商业千店一面的同质化竞争因素，传统百货业目前的经营是举步维艰。从另一方面来说，郑州的商业遍地开花，一些新的优质商业，分流到传统商圈内的一些客流，使得这些商业经营面临转型和探索。

　　我们大商麦迪逊奥特莱斯店就是寻求二七商圈内的奥特莱斯品牌和业态的差异化。简单来说，奥特莱斯就是名品加折扣，也是当下中国对新型最流行的业态，奥特莱斯也是中国商业的探索发展形态，也是百货业转型的一种破冰之路，它必将终结百货行业的暴利时代，也会减弱百货业恶性竞争的形式，使得商业、零售从品牌导向转为商品导向的局面，这也是一种商圈的变化，或者发展形式。我简单说这么多。

　　唐彬：感谢张总，作为奥特莱斯，我经常说西安，因为我对西安说，包括这两年也看了很多。西安上周才开了首创的奥特莱斯，在明年还有两家，你会发现已经开业的有五家、六家了。原来我们说奥莱一个城市有两家就够了，最后你发现奥莱在西安就生存下来了，去年做了10个多亿，还不错。首创奥莱那天开业，排队都能把人吓死。

　　所以我就在想，郑州的奥莱还是比较少的，我是觉得这样一个巨大的空间，张总他们做了城市奥特莱斯，我们原来对奥特莱斯有这样那样的看法，你会发现目前中国真的是进入到产能过剩的时代，我们零售业，包括商品的价格，实际上有巨大的空间在里面，奥莱是不是未来在商圈，包括一些郊区型商业的方向，感谢张忠。

　　下面有请河南容大商业运营管理公司董事长王啸总给大家聊一聊。

　　王啸：首先感谢赢商网河南公司给这样一个机会让大家在一起沟通学习交流。刚才唐总和张总说的话题，首先是围绕郑州的老商圈商业发展的变化，提出了这样一个问题，我已经有30年的零售了，可以说是一个老兵了，基本上见证了郑州改革以来商业的发展史。

　　刚才提到几个主要的问题，比如提到郑州，首先是城市的机理问题。走到今天，这个问题确实比较明显，刚才张总说的，郑州刚刚划为新一线，从商业发展变化来说，可以说今天郑州的商业是处在低谷的时代，刚才王总也提到90年代出的洋相。亚细亚当时名扬全国，而且是作为全国标志性的商业，可以说来到河南是必须向亚细亚学习的。这个时代本身在郑州应该成为亚细亚代表的时期，也是我1991年进商业的时候。

　　郑州发展到第二个时代，同期去全国看，就是金博大和丹尼斯。当时我们去全国考察学习看的过程中，发现郑州在省会城市里面，可以说基本还是属于领先的。

　　近十年，郑州商业的发展，可以说滞后。刚才也提到了，不要给一线比，就跟西安、武汉比也差距很大。郑州商业的发展还是有非常大的空间，也就是今天郑州的商业，我们说商业是一个绝对变化的行业。我的感觉，十年左右，商业都要经过一次迭代，包括过去计划经济时代，从金丹时代开始，过去国内的零售百货是没有真正的模式可寻的。包括丹尼斯开始起步，它的模式是流行百货的模式。它的雏形是这样的模式，随着再发生变化就变成复合式了，把大卖场加进去，就变成复合型的。以后郑州的零售商业都在这样做，就是百货+大卖场。但是最后百货这个业态再往上发展就是升级，实际上丹尼斯走的也是这条路。现在还叫购物中心，新型购物中心。现在购物中心大幅度下滑，我认为这就是商业的增量导致的，就是市场导致的，过去就一家商业，现在有四五家。像成都已经做起来的购物中心已经达到150家以上，还有很多待建的。这么多商业起来以后，你的商业模式还是陈旧的，没有跟上时代变化，那一定会出问题的。

　　首先，从传统的百货来看，当时亚细亚有8000多平方，郑州华联1万平方，真的能做到大而全吗？做不到。现在说购物中心的存在，首先要起到什么作用？集客的作用。过去只是商品的销售为主，今天的购物中心已经改成业态的组合，现在的购物中心充斥着大量的体验业态，随着收益不高，但是集客。也就是现在的商业把客流转过来了，把人气转过来了，先生存，剩下就是通过运营，通过长期的管理，不停的调整变化，能黏客，留住客人，这是后一个问题。现在首先的问题是留客，这是百货到购物中心发生变化的巨大原因，市场的增量非常快。未来的竞争无非还是这样的，我们说竞争主要的原因就是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，就是你的反应速度决定竞争的成败。这是商业的变化。

　　最后，回归刚才说的，今天在座的大部分都是商业人，我一直在看一个问题。今天在座的，从年龄上、资历上，我比较老一些，但是我自己并不鼓吹资历的问题，资历并不等于水平。因为商业增量的速度，很多年轻人在商业企业干了两三年就去干购物中心，我们称之为二把刀，把很多商业干坏了。最后我想说一句，所有做商业的人一定要回归中心，我们说回归商业的本质，你连商业的本质就搞不清楚，就不要谈什么拥抱智慧商业、创新科技，就像一个小孩儿以后，没学会走怎么学会跑，没学会爬想走是不可能的事。我们要先回归商业的本质，才能拥抱商业，拥抱科技。

　　唐彬：王总最后一句话说的非常好。我觉得做的时间越长，年纪越大的人可能越会理解这句话。在成都150个，西安将近70个，重庆也不少，这几个城市跟郑州还是有一定的对标性，郑州结构性完全没有达到饱和，但是你会发现西安局部的一些商圈，就拿曲江商圈来说，去年同时开了5万平米以上，大概开了7个，而且都是头部客户，从大悦城、万科、金辉，每一佳都是非常用心，做的非常漂亮，结构也没有问题，区域也没有问题。结果去年一开，今年整个曲江增长率4%到5%，就是各家活的都不是让人特别爽，只有大悦城一家。王总提到的竞争，如果你做不好，你会一下死掉了，如果在这个结骨眼上，哪怕你做到百分之百，有可能你的汇报就是30%到40%。这种竞争带来对运营的压力，下面就提到王总说的人的问题，目前的购物中心，西安的年薪大概有100多万，我经常给这些老板们讲，干房地产的一年拿三五百万没感觉，做商业的人真的对他们好一点，一个商业将近8万方、10万方，二十几亿的资产，给他那么多年薪，谁都对不起。我们本土有一些学习能力特别强的人，我就不再多说了。

　　下面，有请郑州肯同置业商业总经理张俊林张总给大家聊一下。

　　张俊林：非常感谢，今天主题主要讲郑州商圈的变化对未来格局的影响，从宏观和微观几个角度看，刚才几位前辈讲的非常清楚了，郑州，尤其是近几年国家的背书越来越多，最早是中原新一线城市，后来的中心城市，到今年国家提出来城市群的发展，郑州属于中原城市群的核心位置，包括去年的人口突破千万，GDP进入万亿俱乐部，这些数据都说明郑州GDP和人口增长对商业未来的发展有很大的支撑，未来商业发展的空间还是很大。郑州从前年开始，商业每年的体量在七八十万左右，但是优质商业还是比较少的，从这个层面来看，整个郑州市商业未来发展空间还是比较大的。

　　第二，郑州的政府层面，未来三到五年，商业这块，包括城市，应该是以有机更新为主，今年刚提出来的，城市的有机更新，大家看到很多背街小巷都在做不断的深化，包括商业的主要对象也是这样的，所以才有了德化街的升级和改造。在政府背景的支持下，我觉得未来郑州的升级改造应该是一个很大的重点。

　　第三，从商圈自身来说，未来郑州商圈，通过今年提到的数据，未来有两个方向，一是未来的老旧商圈改造，二是交通方式的变化，未来新型的商圈肯定会越来越多，尤其是社区型的，尤其是城市的留白区域，东北、东南区域商业还是比较少的，现在的商业集中在核心商圈，花园路商圈，还有高新区这边。城市交通方式的变化，未来新型商圈也是一个趋势。但是今天我要讲的是老旧商圈自身的改造，有一个案例可以借鉴一下。因为我经常去上海考察，郑州二七商圈和上海徐家汇商圈很类似，徐家汇是最古老的商圈之一，是当时上海的八大商圈之一，郑州的二七商圈，就像刚才王总说的，二七商圈是郑州一开始是亚细亚带动的老商圈，这个商圈改造，从上海徐家汇来看，有几个层面可以借鉴。

　　一是整个布局来说，二七商圈人流动性和车流动性应该有所改动。徐家汇商圈目前的人流和车流分的特别好，像太平洋百货等，把地面的客流引到二楼，直接通过去。刚才说大商做城市奥莱，其实商圈之间应该有一些协作，如果大商和大卫城连接起来，对整个商业是很有利的。

　　二是徐家汇商圈地下人流全部通过地平线进行贯通，每个地下负一层全是流通的，但是郑州现在的商业做到这种的很少，就是比较保守，整个布局中还是过于保守。所以车流和热流未来要加深工作。曹总说的大卫城，我家购物经常去大卫城，可以满足我一站式的需求，因为到这儿都可以解决，没必要去别的地方。但是唯一的痛点是堵车，尤其是晚上九点出来以后，不管是太康路还是二七路都走不过来。现在的年轻人是多走一步都感觉很累，如果地下贯通的话，对人流是有利的。我相信，下一步这个层面会有所发展。

　　三是从各个商场来说，刚才王总梳理的特别好，从80年代的郑州商业一直梳理到现在，我就在想，今天王总确实给我上了一堂80年代的商业课。如果眼光往后放的话，会发现目前的变化也是历史中的一个点。现在各个商场之间应该做业态的差异化，而不是品牌的差异化，不一定都要跟大卫城一样做年轻人的生意，这个在徐家汇非常明显。所以，我觉得很多商圈应该找好自身的定位，不一定都要做年轻人的生意。尤其是在都市区的商圈，一定要在业态上，尤其在客层上区分自己的定位，这样才能打造郑州市都市的商圈。因为二七商圈，除了对年轻人有吸引，对我们的父辈吸引力也很大。我觉得商场要找好自己的定位，要做一些不同客层的生意，这是从商场的角度来说。

　　四是从品牌的角度来说。这两年发现，以前到北上广看一个品牌，到郑州要四五年，现在一到两年就到郑州了。我觉得，下一步品牌的引入应该会成为各个商场之间竞争比较激烈的，现在的年轻人对手机的热度就是三到六个月的热度。除了手机的品牌，自身商场的品牌，我们可以引导他去进行升级，开一些概念店和旗舰店。今年做的比较好的，像去年上海的世茂广场升级改造的时候，他不是引入很多手机品牌，很多品牌是上海本地有的，但做的都是旗舰店和概念点，有乐高的，还有迪奥的旗舰店，包括斯柯达的旗舰店。下一步，除了手机品牌的引进，可以引导品牌商做一些旗舰店和概念点。五来三到五年旗舰店和概念店是郑州的趋势，是下一步调整的方向。

　　大家都是前辈，我从观察者的角度谈一下，郑州未来的商业可以做的地方还是挺多的，而且机会也是挺多的。尤其是核心商圈的物业，未来绝对是很有价值的。大家可以看到，目前郑州市已经不提倡大拆大建了，城中村改造、旧城改造都已经结束了，下一步都是升级为主。核心商圈的物业未来价值还是很大的，只是在短期内转型的时候会遇到一些困难，未来发展很大。

　　唐彬：不管是商圈升级改造，政府这只手如果不动的话，单靠我们非常非常难，从全国来看，像成都的宽窄巷子，还有西安的大唐不夜城，还有创业咖啡街区，王府井来了以后真的干了一件惊天动地的事，六家开发商，曲江投资公司全部买过来，进行全面的升级改造，目前还在改造之中。也只有这样做，商圈才能升级，像西安咖啡街区，一下花了一两个亿，大家也愿意去，但是这还需要靠政府。

　　西安、兰州招商局、商务厅我们合作做了很多活动，包括今年赢商在C端没有太大的影响力，但是在去年和今年已经在做西安的购物节，前两天的购物节还在持续，十几个商场同时在做一个动作，就是打折促销，政府去年拿了500万，今年这个活动拿了300多万。虽然钱很少，但是他代表对商户、对消费者的认同。实际上政府的政府，从这两年的表现来看，远远落后全国其他城市，跟成都完全没办法比，我刚才给曹总比。前段时间，成都市政府跟赢商网做了华夏时尚论坛，对所有来的大咖吃住行全部进行补贴，对成都的品牌进行补贴。西安也有，包括各种书店，包括各种概念店，刚才张总说的各种概念店，全部都有各方面的补贴，但是郑州目前没有，最好我们发的文章能让郑州市委书记看到。因为我们西安发的很多文章，西安市委书记都批过。

　　下面有请河南i go大乐城常务副总经理刘洁星刘总给大家聊一下。

       刘洁星：各位老总说完之后，我听下来才发现，基本上我想说的都被他们说完了。非常感谢赢商网给这样一个机会，尤其是让我特别惊喜的是，我的老领导曹岗曹总，六个月前我还是他的副手，今天我坐到这里跟他同台讨论，特别感谢，这算是给我的一个惊喜。

　　说到商圈，因为二七商圈是郑州市的代表，最早之前，基本上只有二七商圈这一个商圈。刚才我听到王啸总讲到整个郑州商圈发展的几个阶段。我到大乐城之后，对几个商圈我也有一部分梳理。从1989年亚细亚开始，整个二七商圈初见雏形，亚细亚当时新颖的消费方式，比较火热的营销手段，一下子让全国人民都记住了，都记住了他这片红海。1989年到1997年是亚细亚时代，1997年是金博大和丹尼斯百货开业，标志着亚细亚时代的终结。我是200年入职的，基本上见证了整个二七商圈的发展。1997年开始，一直到2015年，属于百货的时代，当然，这是我自己的总结，不知道对不对。为什么说是2015年？它的标志就是大卫城的开业，大卫城开业就终结了金博大和人民路丹尼斯双雄争霸的局面。确实，那个时代竞争特别厉害，当时两个店，我记得一个细节，每个月我要统计金博大前五名的品牌是什么，统计完了之后开始给对方谈，我希望来我这儿，这是百货年代的竞争。

　　从这一点来看，百货业兴盛的时代有一个特点，好像大家没有考虑过差异化，他有我一定要有，他好的是什么，我一定要抢过来做。当然，新的品牌也有在争取，大家都在抢这个品牌，看谁能抢得过来。我觉得一个店经营的思路上有问题的，怎么样差异化，他做什么，我不做什么，他没有的我来做，可能这方面相对来讲考虑的少一点。但是那个年代，二七商圈有一个特别好的地方，就是光彩，光彩的定位，基本上就是以学生为主，20岁以下，十几岁的孩子。那个时候，光彩其实就是一个网红打卡店，就是一个时尚的地标，只是我们做百货的对光彩不太感冒，因为我们觉得那个地方商品价格很便宜，去的都是小孩子。但是不可否认的，它的客流非常大，它的餐饮、小商品做的非常好。

　　第三个阶段，大卫城、万象城开了之后，金博大也好，人民路丹尼斯也好，包括大上海城，这个阶段，我称之为百花齐放的年代。为什么百花齐放？2015年开始，基本上是购物中心陆陆续续开出来，整个郑州市遍地开花，尤其是去年，2018年开的特别多，应该开有七八十万的体量。

　　说到二七商圈的发展，回过头来看一下大乐城，原物业是百盛，其实是我们城市地产的物业，现在拿过来怎么做，自己要经营零售商业品牌。当然，在沟通当中，我也了解到，老板认为郑州是商业洼地，所谓商业洼地，就是刚才唐总讲的，郑州商业竞争是不充分的，跟西安、成都、武汉都没法比，还是有很大空间的。

　　在做商场，我到商场之后，到这个项目之后，就在考虑怎么样定位的问题。我认为，在同一个商圈内，要想做好一个商圈，首先考虑错位定位，而不是互相竞争。定位之前要考虑人的问题，刚才我看到主持人介绍二七商圈客流的时候，有分析，19岁到34岁的客流占66%。但是现在的人基本上心理年龄还是很年轻的，可能34岁的人心理年轻只有25岁，甚至更年轻。二七商圈这么大的客流，这个年龄层这么大，再往下走，商圈最不缺的什么？学生。德化新街大家可以看到，周一到周五人非常少。从这个可以定位非常年轻的定位，比大卫城的年龄段低。我曾经给这个店起了一个名字，一是一直年轻下去，二是要接地气，要亲民。刚才王总讲的，要亲民，我不会有非常高端的东西，可能最高的就是中等的，就是这样一个错位定位。

　　为什么这样走？通过研究发现，我们的消费助力是90后、95后，研究90后、95后的消费心理，从衣服上来讲，他们追求的舒适、个性、酷、潮，反而对品牌性的东西没有80后、70后那么在乎。我所讲的，对一个商圈来讲，要想保证一个商圈的可持续发展，我们要做的就是定位的区别。还有是你所面临的客流，研究客人的需求，这才是最终决定我们怎么样定位的因素。

　　唐彬：刘总讲的错位，一定是竞争之后带出来的。其实你刚才说的95都老了，90后都已经老了。赢商去年统计的数据，明年开始，2000后今年已经19岁了，2000后正式进入消费者主体。就是未来的话，2000后在两到三年之后，他们能够占到购物中心销售额人流的30%到40%，这个数字会非常非常可怕。如果商业地产人对于他们的消费习惯没有研究的话，我们又落后了。今天几位在台上都分享了，有很多很好的思想和观点，下面我再多说一点，我觉得不说有点难受，因为准备了一下。

　　商业的升级，就是资本。我今天特别想跟大家分享的就是资本，目前，我到成都、重庆，包括在西安，所有的商圈如果没有钱，商业地产玩儿的是钱，第一个要素就是要有钱，没有钱的话什么事都干不成。商圈的升级改造，政府也好，到我们商圈本身，去年大悦城改造花了8亿，收购花了十及亿，总共下来花了二十亿，没有钱这些是不成立的。西安有一个百货改造费，原来预算是1.2亿，最后花了2个多亿，他还是轻资产的项目。未来大家要进行商圈升级改造，首先是资本，二是商业地产，未来一定要听资本的课。

　　第二个想分享的是，我们叫新兴品牌，赢商数据有一个巨大的变化，购物中心从2000个增加到6000个，3万平米现在已经达到8000个，造就了现在很多新兴品牌，有时候不在本地，而是在全国去找，这些品牌每一年都在变，所以大家未来要解决差异化，合理关注一下。而且新兴品牌每年的递增率是20%到30%，我们品牌每年的死亡率大概也有20%到30%。我就分享这两点，最后有请大家用一句话讲一下你对河南商圈的看法，从张总开始。

　　张俊林：一句话，不断的改变才会有发展。

　　曹岗：我是想，刚才唐总讲的，政府的力量必须要介入。商圈，商业的进步和商圈升级改造都有关系，一个商圈里面有很多业态，比如二七商圈，有购物中心、传统百货、专卖店、步行街，包括专业店。这些业态越丰富，越能聚科，今天的二七商圈最多也是复制河南省。像成都春熙路，还有西安的那些，他可以到周边的省份，或者说大半个中国都可能，这就是商圈的力量。一个企业再厉害也脱离不了商圈，商圈每个店就是商场的每个品牌，缩小看就是这个道理。谁来调整？不好的怎么去走？再招新的来，这是郑州要做的，非常呼吁政府去推动这项工作。

　　第二，政府要有政策的支持。成都、西安很多品牌对进郑州都有一些政策的支持，包括特殊的业态，你去给他合作，他还要去拿地，这些需要政府政策的支持才能做好。最早我们寇驰起来的时候，最早有专门的人来做市场规划，把整个商圈逐步优化。像二七路，环境在逐步的整治，但是没有按打造优质商圈的思路去做。好一点的花园路、西郊，这几个商圈都是自生自灭，好像没有前期的规划。当然了，东区、北龙路在做这规划。每一个商圈应该有它的规划，这个应该呼吁一下，对河南郑州的商业发展都是非常有帮助的。

　　王啸：通过唐总的总结，今天我们在谈商业，以后超出这个高度了，谈到政府的支持，包括谈到资本的问题，这也是最近我在思考的问题。最近我一直在看这方面的问题，未来真正的商业要想做下去，背后一定是资本的力量。为什么？今天通过商业的迭代升级就看出来了。最近参加一些会，都是在大谈智慧商业等等，实际上我认为真正做商业的，这些东西非常虚，花钱就能办得到，你想规模大、抓的更多也可以，软件也是这样，花钱可以用世界最先进的软件，归根结底一定在资本，我们提到未来都在走资本商业。比如我碰到一个做商超的老板，你说花20万做人流探索，他都不要，都不接受这些东西。十年以后，本身就是大的集团公司，他本身就在向资本靠拢，或者你背后一定有资本的支持。

　　唐总提到的第二个问题，郑州的商业，包括丹尼斯一直在做，包括曹总提到的，实际上丹尼斯一直坚持独有品牌引进战略。刚才提到一个痛点的问题，这个品牌我想要，但是因为城市机理的问题限制了，或者过两年以后才开始。有一个餐饮品牌，今年才开始整顿，三年前我已经开始给他接触，他在准备进郑州市场，但是今年才进。比如现在来了，我可以告诉大家，他一开最少五家店，最少有五家店，刚才唐总也提到在西安也是，一些轻奢品牌不可能跑到一个城市开独店，这都是市场变化所导致的。包括现在的大卫城，如果之前没有发展起来就在东区开店，那一样不行。包括万象城，还是因为这个原因，再加上本身这块的基础。这么短的距离，不可能近距离错峰开店。

　　张红颜：节约时间，转型升级，让商业回归商业本质，一年365天提供海量商品，提供自由购物的上锁。　

　　刘洁星：商业的主体还是消费者推动的，紧跟消费者的消费需求，商业才会永葆青春。　

　　唐彬：谢谢，我最后再讲一句，明年5G时代到来了，大家觉得现在想有点超前，但是明年5G的变化，其实就是数据超前。我有很深的感受，你一定要相信数据，那东西一定不会作假的，通过科学的东西知道消费者在想什么，你会发觉很清晰。

　　马上到十一了，我们祖国伟大的70周年，前段时间我们组织了西安十几个商场共唱红歌快闪活动。最后，祝福郑州的商业越来越好，谢谢大家！