武汉三季度：商圈同质化压力下 开启“首店军备竞赛”

　　今日，享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布第三季度武汉写字楼与零售市场报告，结合武汉经济概况，针对第三季度武汉甲级写字楼及优质零售市场第三季度的表现及未来发展趋势进行了深入的解读及预测。

　　武汉市上半年宏观经济情况

　　2019年上半年，武汉市整体经济发展稳中有进，全市实现地区生产总值7478.94亿元，同比增长8.1%，快于全国平均水平1.8个百分点。三次产业比重为2.2/42.0/55.8。

　　从截止8月份的经济数据来看，武汉市经济总体运行保持平稳，但下行压力在加大，分板块来看：

　　工业持续下行

　　1-8月，工业增加值5.5%，同比回落2.6个百分点，今年以来累计回落幅度达6.1个百分点。

　　传统消费趋缓、物价上涨显著

　　1-8月，有店铺零售业态零售额同比增长1.7%，较1-7月回落0.6个百分点。其中，五大商业集团（武商、中百、中商、汉商、工贸）当月零售额仅增长0.7%。

　　此外，8月居民消费价格指数103.2，1-8月累计居民小欸价格指数102.8，物价上涨显著。

　　投资区域分化明显

　　青山区、硚口区、临空港开发区1-8月固定资产投资分别增长23.2%、20.0%、和18.2%；汉阳区和江夏区分别增长10.3%和2.5%；江岸区、江汉区分别下降3.8%和22.1%。

　　数据及资料来源：武汉市统计局

　　中心及次中心城区土地价格上涨带动整体出让金额上涨

　　2019年1-9月，武汉土地市场总成交面积674.4万平方米，同比下降约6.8%；总出让金额达1206亿元，同比升高约55.3%。

　　分区域来看，1-9月武汉市的土地成交主要集中在远城区（东西湖、汉南、忻州、江夏、蔡甸、黄陂、化学工业）和中心城区（武昌、江岸、汉阳、江汉、硚口），分别约占1-9月总成交面积的52.1%和27.2%。

　　从分区成交均价来看，1-9月中心城区武昌、江岸及江汉区均有高价地块成交，此外次中心城区例如青山、东湖高新以及东西湖土地价格较去年同期上升显著。

　　整体来看，19年1-9月武汉在土地成交总面积不及18年同期的情况下，总成交额上涨显著，主要原因是中心及次中心城区土地价格的上涨。

　　甲级写字楼市场吸纳回暖

　　2019年1-9月武汉优质甲级写字楼市场未有新增供应，全市核心商圈优质甲级写字楼空间总存量维持在214.9万平方米。

　　1-6月，由于受中美贸易摩擦升级影响，整体外部经济环境下行预期持续加大，上半年租户业务扩张及新进本市需求表现谨慎，五大核心商务区净吸纳量一度创下历史新低。

　　进入三季度，受中美重启贸易磋商及央行降准等一系列积极因素影响，整体外部经济下行预期放缓，市场情绪有所恢复。三季度武汉核心商务区甲级写字楼市场表现有所回暖，五大核心商务区共录得约20,085.0平方米的净吸纳量。核心商圈整体空置率环比下降约1个百分点至27.0%。

　　虽然三季度整体市场需求较上半年有所回升，但为争夺有限的客户需求，甲级写字楼业主纷纷下调租金以加速去化。三季度全市核心商务区甲级写字楼整体租金环比下降约0.8%至120.7元每平方米每月。

　　多个预计在年内交付的项目将推迟入市，四季度武汉优质甲级写字楼市场预计将只有新世界中心三期一个项目入市，将为武汉核心商圈甲级写字楼市场带来约5.6万平方米的优质新增供应。整体来看，多个项目的推迟入市为现有市场存量的去化提供了更多的时间，预计年底空置率水平将保持平稳，租户市场状态将延续。

　　商圈同质化压力下的“首店军备竞赛”

　　2019年1-9月，武汉天地北馆和帝斯曼购物中心的开业为武汉零售市场带来了约23.4万平方米的新增供应。

　　为应对日益严峻的商圈同质化，近期四大核心商圈多个商业物业业态调整频繁，截止三季度末，武汉四大核心商圈整体空置率环比上升约0.6个百分点至5.6%；首层平均租金录得628.4元/平方米/月，环比下降约0.2%。

　　从新开店铺业态来看，1-6月餐饮和零售业态是扩张最积极的业态，分别占新开店面积的37.6%和35.1%。其次是儿童、娱乐休闲和生活配套类业态，整体占到新开店面积的27.3%。

　　此外，近年来随着武汉市新兴区域人口导入的加快，新兴商圈快速崛起。如何在激烈的竞争去避免同质化以保持能级优势成为目前武汉市主要商圈共同面临的问题，引进首店开始成为各大商圈保持竞争优势避免同质化的主要手段。2019年1-6月，武汉市共有7个商圈引进了首店，其中武广、中南中北、永清及街道口商圈最为积极，分别约占上半年首店引进数量的32.4%、23.8%、21.2%和9.9%。从引入首店的业态占比来看，除了传统的服饰和餐饮类店铺外，武汉零售市场首店的引进开始呈现业态多样化特点：包括文创、娱乐休闲、珠宝饰品、化妆品、茶饮、新零售等在内的10个零售类占到了上半年首店引进总数的约43.1%。进入到三季度，餐饮业的扩张速度开始明显放缓，其占季度新开店铺数量的占比环比下降约8.4个百分点。

　　在市场消费增速同比放缓，品牌资源有限，业态同质化难以避免的情况下，核心商圈多个优质项目推迟入市。四季度，预计将迎来开业的项目包括环贸中心太和里、南国中心二期以及绿地缤纷城，总计将为市场带来约21.3万平方米的新增供应。此外，为迎接即将到来的军运会和年末传统消费旺季，多个业态调整及改造项目预计将在下季度完工。