钟楼上的雀丨从十字路口东北角的商业魔咒说起......

　　“关中自古帝王州”是因了这“天下龙首”的好风水，这好风水转出十三个皇朝，只留下残垣断壁、道观庙宇、七十二帝陵。寻常百姓骨轻命贱镇不住这阴气，只感觉“陕西地方邪，只说不能噘”，嘴欠的报应来得和曹操一样快。

　　自古商人下九流，命贱！拐弯抹角寻情钻眼只为钱，圣经说钱是万恶之源，马克思说资本积累是血淋漓的，商人挣的稍微多点自己先忐忑起来，生怕闯了神碰了鬼得罪了官，求佛问道烧香磕头只为祈求平安。

　　十字路口东北角的商业魔咒

　　商人开店选址讲究商业风水，在西安有种颇为流传的说法：十字路口东北角有煞气，东北角的商铺门开朝西南，收的是西南坤方之气，主败，所以坐落在十字路口东北位的商铺，生意难以经营，无法聚财，无法长久经营。掰着指头细数西安十字路口东北角那些命运多舛的商业项目，好像还真是那么回事：

　　三安大厦：科技路和高新路十字东北角，沉睡二十五年

　　这栋楼在1995年筹建，1999年主体结构外立面完工之后，传说项目开建之初投资方给楼上住宅定价每平米一万五，法国人设计的现代装修、意大利奢侈品家具、日本进口成套高档家电，在那个刚刚有商品房概念，人均工资几百元的年代这样的豪宅天价简直惊掉人们下巴，后来三安公司资金链断裂，大厦一直处于“沉睡”至今。

　　西都大厦：金花路十字东北角，官司缠身烂尾二十年

　　原为中外合资“西都大酒店“，八十年中期由陕国投提供担保中港合资公司投资建设，1992年3月在土建全部完成、设备安装完毕待调试、内外装修完成70%左右后停建，2010年才由政府出面收拾残局，以“新兴戴斯大酒店”的全新面貌起死回生。

　　陕西信息大厦：南二环和朱雀路东北角 ，“西北第一烂尾高楼”

　　1996年立项的西安地标性建筑，1998年开工建设，2001年190.8米的主体结构封顶后是西北第一高楼，烂尾十年直至2011年12月华丽转身为“皇冠假日酒店”。

　　环球西安中心：科技路和高新三路东北角，烂尾十几年一炸了之

　　2015年11月15日，位于西安市高新区繁华地段的原金花办公大楼环球西安中心爆破拆除。大楼于1996年开工建设，1999年封顶仅完成了主体和外立面的建设，至爆破前一直未正式投入使用，闲置时间长达16年。拆除以后，原址将新建一个集商业、办公、公寓、酒店等功能为一体综合体项目。

　　唐城大厦：东大街和案板街十字东北角，“黄金大劫案”

　　唐城大厦项目订立于70年代，挖了个坑就因资金缺乏那个坑放了10年，直至84年才建成开业，90年左右一场大火让唐城大厦不得不重新装修，在一层做了夹层装了电梯，94年又发生了震惊西安的4.28“黄金大劫案”，一凶犯在唐城百货大厦五楼黄金屋一次便劫走了价值１０６万元的黄金饰品，并残忍地将两位值班老人杀害。

　　华侨商店：端里门十字东北角，新建商场生意惨淡门可罗雀

　　华侨商店是五十年代西安十大标志建筑之一，寄托了几代西安人的成长记忆，在此矗立了57年，却倒在了《西安历史文化名城保护规划》公布之前，2011年9月10日拆除时临东大街的南墙发生大面积坍塌，在此路过的交通大学大四女学生和在此等客的摩的司机躲避不及被埋压，意外命丧，或许西安人从内心觉得此地不祥，原址建起的群光广场生意异常惨淡。

　　中汇百货：永宁门转盘东北角，城墙坍塌，老板命丧

　　“中汇百货”在南门盘道东北角，最悲催！2000年左右中汇百货的业绩做得风生水起，家电销量摘得西安头把交椅，杨老板深知此处风水险恶，大南门城楼的东北角像把利剑直直戳向自己，近在咫尺的城墙堵死了南面离方的阳气，自然万般小心请大师做法布道各种破解。

　　那年春雨连绵，紧挨着的城墙滑坡坍塌，那年杨老板流年不利，遇车祸命丧外地，中汇百货自此陷入各种纠纷直至消失，那栋楼几经转手至今还是一蹶不振。

　　从此，西安东北角有煞气的传说越传越邪乎！

　　雀哥想凡事都有特例，赛格国际也在东北角，凭借小寨商圈的客流和强大的运营管理能力，年销售70亿，绝对的西北老大，全国购物中心排名第五！

　　所谓城墙下阴气太重，永兴坊距离城墙只有5米，小东门以前还是鬼市呢！文商旅融合发展的永兴坊不是照样大火特火，短短几年迅速发展成为西安文化旅游一张新名片！

　　貌似三足金蝉的开元商城，左右高大饱满，后面玄武位高耸，前面朱雀位为喷泉流水，被誉为风水设计最佳典范，近年业绩下滑，“让天下没有难做的生意”的马爸爸接手几年也未见大起色。

　　对于这些神神鬼鬼的事， 雀哥觉得还是要听老人言：“体弱招病，心虚招鬼”，雄厚的资金实力和超群的管理能力是经营之本，身强体壮抵御各种风险；符合商业运作规律、了解市场需求是经营之道，脚踏实地才能走的长远。

　　地标烂尾的涅槃重生

　　有段时间，西安不仅仅是十字口东北角，在西安的主要干道和十字楼口都有“半拉子”工程的身影。进入新世纪，中国加入世界贸易组织，西部大开发号角吹响后，投资商纷纷看好西安的城市发展，大批香港、深圳、福建、广东的投资商来西安投资抢占优良地段，“地标建筑”集中开工建设，这些投资商或因实力不济或错估了市场，加上市场不成熟、运作不规范、监管不严格，最终表现为资金断档纠纷加剧，造成了这个时间段的工程大批烂尾，2004年西安政府统计共存在典型“烂尾楼”项目14个，久批未建项目27个，总规划建筑面积约150万平方米。随着这些地段商业价值的成熟和政府出手盘活，包括“西都大厦”和“陕西信息大厦”在内的一批商业项目得以涅槃重生。

　　世纪金花珠江时代广场前身是烂尾10年的“太阳宫”

　　SKP之前是烂尾8年之久的“陕西文化中心”

图片来源@网络

　　索菲特酒店2005年开业之前也烂尾15年

　　劳动路上的广成大酒店2013年开业前闲置长达16年

　　商业烂尾的新魔咒

　　经过地产2000至2010年这十年市场经济的狂飙猛进，商业以“恶补”的势态迅猛发展。如果说上一次的项目烂尾是“建筑工程烂尾”，近年来受商业迭代升级、商业地产供大于求、城市空心化影响，市场上又出现了一批工程完工、设施齐全的空置商业面积，无商承租、无钱运营、无人接盘的“三无项目”大量涌现，实数“商业烂尾”，这又是谁的魔咒？

　　西门外辰宫广场，2012年建成，10万平米商业综合体，因“房姐龚爱爱”事件闲置至今。

　　太华与二环东北角大明宫购物中心，建筑面积21万平米，2013年以“世纪金花大明宫购物中心”名义封顶，闲置至今。

　　南大街西安百货大厦，建筑面积8万平米商业综合体，酒店开业，商业空置。

　　莲湖路古都印象（原名锦园五洲风情），2005年全部建成，建筑面积4万平方米的商业街，2011年陕北人整体购置，因资金短缺、债务纠纷闲置。

　　东门里的东方国际广场，2011年建成，面积4万平米，曾以高端奢侈品商城名义销售商铺，闲置至今。

　　除此之外，百货业态淡出市场后的物业也大量空置，如南大街美伊八号、西大街和北大街的民生、东大街、西大街、小寨的百盛、解放路的E爱欢乐城，都集中在传统商业圈，究其原因有以下几点：

　　一、商业地产市场总体供大于求

　　近几年现商业地产项目呈现爆发式增长，据RET睿意德联合中商数据发布的西安首张城市商业分布图（2018年），对西安开业及即将开业的购物中心、单体百货、商业街区、奥特莱斯等重点商业项目进行梳理和盘点，截止2018年年底，西安共计有223个重点商业项目（商业体量≥2万方，且不含文创项目），其中已开业项目共计152个，市场存量已超1160万㎡；已知将开业商业项目共计71个，将为市场带来逾530万㎡的新增供应。也就是说现商业面积总量即将达到1690平米，按西安一千万人口计算人均1.69平米，远超人均1-1.2平米的国际人均商业面积均衡警戒线。商业地产总体供大于求成为不争的事实，项目定位难、招商难、运营难、获利难，势必造成大面积退租空铺。

　　二、商圈规划缺失，区域发展不均衡

　　一方面以钟楼商圈为代表的传统商业区，商业地产存量基数大，据新城区委政研室提供的数据，解放路街区人均商业面积达到2.84㎡，远高于西安1.69㎡的平均水平。仅解放路五路口到大差市建成开业的商业面积就达60万平米；东大街规划新建和现有商业存量合计将近100万；商业建设过度集中，导致区域竞争加剧，支撑不下去闭店也就成了必然，例如梦断解放路的中国百货龙头----大商新玛特。

　　另一方面，常驻人口过百万的长安区，还没有一家标准意义上的购物中心，去年公布的《西安市商圈建设三年行动方案(2018—2020年)》要打造的28个区域商圈中竟然没有长安区，是否要用“高新区西部大道商圈”取而代之不得而知。浐灞生态区有几十万常驻人口，首家购物中心凯德广场今年6月才开业，航天城至今几乎没有商业配套。

　　三、商业迭代升级，结构设施落后

　　过去三十年中国商业迅猛发展，九十年代是百货业的天下，进入新世纪百货+室内步行街购物中心成为主流，2010年以后多业态复合体验型购物中心成为最受欢迎的商业空间。商业业态迭代升级基本以十年为一代，每一代升级都对商业空间及配套提出新的要求，空置的老旧物业无论是建筑层高、挑空天井、立体交通、停车及导引还是餐饮娱乐配套都已不无法满足新兴商业业态的需求。曾经的黄金商铺价值大打折扣，东大街百盛在闭店两年后无人接手，最后以住宅三分之一的价格---每平米5000元贱卖。

　　四、产权分散，租售两难

　　最早的商业地产开发商多把集中商业体切割成有固定返租回报的小面积经营权、产权单元进行销售，产权分散纠纷不断难以长期统一经营，运营主体缺失租售两难。

　　把产权商铺玩到极致的是小寨“潮BUY汇”，位置朝着对面的百汇，一家传说是曾潘石屹销售团队的天津沅灃公司以每平米1.17万元的价格收购西旅国际1-8层物业，转手切割成5-10平米的精装产权商铺以4-10万的价格销售一空，21012年开业仅仅三个月就空场，闲置多年后才起死回生，至于投资回报怎么也达不到当初每月每平米2000元的期望值。

　　万达开发销售的东大街新天地是产权商铺的升级版，建筑设计做到铺铺临街可以独立经营，临东大街的售价每平米11万起售，临内部步行街的价格也不低于5万，销售后万达不提供运营管理，除了临东大街的商铺有商户承租经营，内部步行街的商铺自从建成几乎就没有出租过，业主血本无归苦不堪言。

　　谁来破解商业烂尾？

　　如果说上次“地标烂尾”工程得以起死回生的前提是市场成熟后的价值回归，而这些项目背后多少都有政府和国企的身影，政府出手相助责无旁贷。而这次市场上大面积的“商业烂尾”是市场经济的产物，商业的开发和运营已经完全市场化，市场主体是民营企业，破解商业烂尾的根本还在于改变投资理念和寻求市场机遇，政府针对普遍现象出台的相关政策和重点项目的促进措施也是破解之道。

　　破解之道一：商改住

　　西安不断创新高的住宅房价给商业地产转型租赁型住宅提供了可能，2019年6月28日 出台的《西安市关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》文件中关于盘活存量用房，在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许将闲置商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，改造后的租赁住房用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，改建后房屋不得以租代售或分割转让。

　　老城区商改住的障碍在于《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》中的规定：明城墙内不再新增居住用地，商业（商务）、旅游、娱乐用地不得变更、兼容居住用地。

　　破解之道二：商改办

　　一些闲置商业物业位置优越交通便利，非常适合改造成办公用房，引进政府扶持的创业园区、孵化基地、共享办公项目。

　　宏府大厦变身倍格硅巷就是典型案例，宏府大厦1-5楼商业面积3.3万平米，先后有家乐福和大洋百货进入，2016年底闲置。倍格硅巷依托宏府大厦裙楼商业，一、二、三层商场，四、五楼引进众创空间，形成综合体+众创空间商业新生态，2018年3月，倍格硅巷投入使用，共吸引100家入驻企业，其中以今日头条、抖音、大象民宿、鲜life等知名创业企业，入驻率超过95%。

　　破解之道三：商改公

　　一方面大量商业空间闲置，另一方面社会需要公益类服务空间，如博物馆、图书馆、政府服务窗口，在西安打造书香之城、博物馆之城的大背景下，政府可以出手把一些闲置商业物业改造成社会公共服务空间。

　　东大街东方国际2号楼因“乐婚城”倒闭而闲置，碑林区为更好地为市民服务，将政务服务中心从南院门迁址至此，联合已经迁入的婚姻登记处构成新的碑林区市民中心，除了提供政务服务，一层还引入“樊登书屋”为市民提供文化休闲场所，碑林区市民中心即将于本月28日开门迎客，方便了市民，还为东大街的复兴起到模范带头作用。

　　文稿来源：钟楼上的雀