元通CBD：“市场进入时机”，IFC、德基广场、奥体苏宁，谁瞅得更准？

　　编者按：苏皖两省作为华东经济圈的排头兵，商业的发展可谓“一日千里”，这吸引了众多国内商业的头部玩家、知名品牌来两省“掘金筑城”，诸如新鸿基IFC、印力、华润、万达等等，其中不少项目堪称南京商业的标杆作品，着实令人期待。

　　不过由于种种原因，这些标杆项目之中，虽然有的早已名声在外，但迟迟没有开业面市的项目却“大有人在”，为此赢商网江苏站以“那些久负盛名且尚未开业的标杆商业，如今怎样了？”为本期特别策划专题，实地探访这些项目，为广大读者弄清其中的来龙去脉！

　　（元通地铁站，图片来源：江苏房地产金融）

　　比拼进入时机，谁能把握得更准？对于南京河西中部炙手可热的元通CBD来说，这可能是最热门的话题！如果用俯视的角度来看，江东中路与河西大街交汇的四个街角上，均分布有重量级的商业项目，西北角是今年刚刚开业的华采天地，西南角是赫赫有名的奥体苏宁广场，东南角上是新鸿基IFC、河西德基广场，关注度之高自不必说；东北角上是当地老牌商业金源河西商业广场，开业已逾5年之久。

　　就在前不久的10月中旬，元通CBD最为重量级的新鸿基IFC终于官宣了开业时间，预计购物中心部分开业时间为2021年，这样算下来元通CBD的几大商业的开业时间跨度已经超过7年，在21世纪后的南京商业多城市中心发展史上，算是时间跨度最长的一个。

　　为什么元通CBD的发展如此缓慢？众多城市地标商业公布项目名称之后，就“犹抱琵琶半遮面”，迟迟不肯透露确切的开业时间？在今年5月18日，华采天地的开业盛典上正和荟泽董事长吴正梅女士的一番演讲很具有启迪意义，她说：“元通商圈的崛起在等待合适的时机，华采天地便是抓住了属于自己的时机，而新鸿基IFC、德基、苏宁也会瞅准时机，伺机而动，进入市场。”

　　同一个元通商圈内，商业体定位各不相同

　　细细分析起来，不难发现。元通商圈的5大商业体定位各不相同，最早开业的金源河西商业广场是一个规模6万方左右的地下商业，主打影院、大卖场和美食广场概念，开业5年多来逐渐沦为河西商务人士的配套服务基地，在临近的新地中心内的不少地产公司总部，纷纷将企业员工食堂开设在那里。

　　（金源河西商业广场实景，图片来源：商业荟）

　　华采天地：开创元通商圈2.0时代

　　华采天地抢在今年上半年开业，可谓是应时应景。而且从该项目的定位和业态来看，明显与金源河西商业广场瞄准不同目标人群，实现了同一商圈内的差异化营销。

　　VVG Lifestyle Village、好样漫漫、小不点大世界、华采天地@MR.B PARK篮球场、卡通尼乐园、奈尔宝、西西弗书店、盒马鲜生等一众新场景、新品牌的进驻，让河西商业从此有了与艺术、生活融合的格调，聚焦“健康生活、美学体验、亲子同乐”三大主题的华采天地。终于给河西富人们在甘心在家门口消费的充分理由。

　　整体来看，华采天地与此前元通CBD内在营商业有着根本的不同，首先该项目的出现主要为了服务河西中产家庭的日常消费需求，期望把他们原本着眼主城的固有消费视野拉回到区域里；其次在业态的布局上，华采天地仍然是聚焦中产家庭日常的餐饮、休闲、亲子消费需求，但不涉及奢侈品业态；在进入时机方面，华采天地一方面填补了河西中产消费场景的市场空白，另一方面又抢在新鸿基IFC、德基广场、奥体苏宁等顶级商业中心之前开业，正好可以让富人们在巴黎、伦敦、日本消费的同时，稍微释放一些本地消费需求。因此华采天地可谓开创了元通CBD商业的2.0时代。

　　（华采天地@MR.B PARK篮球场成为河西白领休闲好去处）

　　（VVG Lifestyle Village犹如艺术宫殿）

　　IFC官宣开业时间：元通商圈3.0时代悄然来到

　　如果华采天地开创了元通商圈的2.0时代，那么新鸿基IFC、德基广场、奥体苏宁则将开创元通商圈的3.0时代——“打造世界级的商业标杆，汇聚全球奢侈好物”，事实也是如此，在10月中旬的IFC亮相发布会上，新鸿基发布了项目购物中心部分的相关入驻品牌：LV旗舰店、古驰、宝格丽、古驰、普拉达、寇依、纪梵希、FENDI、Jimmy Choo、KENZO、MIU MIU、Moncler、沛纳海、浪琴等200余个商店品牌，如此强大的全球奢侈品矩阵，必然瞄准的是南京乃至整个华东地区的极富阶层。再加上290米高的办公塔楼、安达仕五星级酒店等一众地标商业建筑，未来的南京IFC必定是一个可以另全球瞩目的城市综合体。

　　（南京IFC购物中心部分实景）

　　同属于元通商圈3.0产品的河西德基广场，项目定位与IFC比较相似，总建筑面积达到44万平方米，据说总投资达到50亿元，项目内部包含68层总高318米的5A甲级智能办公楼、五星级豪华酒店，时尚生活广场，空中花园豪宅、世界贸易中心会等几个部分。

　　（河西德基外立面效果）

　　奥体苏宁广场则将试图重塑“河西商业新高度”。规划建设建筑主体结构共99层，高达419.8米的江苏第一高楼，配以地上8层、地下5层水平伸展的裙楼组成，自2008年拿地以来，这个备受瞩目的奥体苏宁“陆地之舰”项目几经波折，数次传出停工消息，2017年更是传出与恒大联合开发的新闻。奥体苏宁作为元通商圈又一重磅商业地标，与IFC、河西德基的定位实现明显差异化，该项目将被打造成配套“会展经济”，带动“总部经济”，推动“商业经济”的南京“新城之心”，成为驱动河西板块乃至南京市的经济发展引擎。

　　（奥体苏宁广场外立面效果）

　　河西德基、奥体苏宁预计何时面市，目前进度如何？

　　按照河西德基、奥体苏宁广场的项目定位，未来河西将有两类人群成为这两大项目的目标消费人群：一是常驻河西的极富阶层；二是河西新城国际化中央商务区里的办公人群。

　　首先来看常驻河西的极富阶层。根据365淘房网站的讯息，目前河西中部二手房均价已经超过6万元/平方米，仁恒江湾城、华新城、万科金域缇香、海玥名都等次新房小区，200平方左右的房源价格普遍超过1000万，可见河西是南京名副其实的富人区。未来3年内，由于葛洲坝南京中国府、河西金茂府、海玥花园等众多住宅地王项目如陆续上市，河西新房价格可能再上一个台阶，从目前3.5~4.5万/平方米上升到7~8万/平方米，住宅市场如此前景，必将为河西再吸引一大批富豪。

　　（河西仁恒江湾城，图片来源：河西楼市）

　　（豪宅仁恒江湾天成室内景观，图片来源：河西楼市）

　　此外河西新城国际化中央商务区里办公人群的消费实力也不可小觑！根据规划，河西未来有16座世界500强企业总部大楼入驻（目前小米、阿里巴巴已经入驻）。

　　依据如此前景，未来3年的河西必然兼具购物消费、金融、办公、商务社交等需求为一体的城市CBD。这与IFC、河西德基、奥体苏宁广场的项目定位十分吻合。

　　河西德基建设进度：购物中心与IFC同期开业不是难事

　　据赢商网在河西当地实探，目前河西德基广场的高端公寓部分已经交付使用，连同公寓一体的地面4层裙楼目前也已经完成外立面装饰，据说河西德基的购物中心部分就分布在这里，该裙楼共设有A\B\C\D四个出入口，购物中心外立面采用石材与玻璃幕墙间隔的三段式造型，显得非常高端时尚，购物中心门头上已经隐约能够看见“DEJI PLAZA”的字样。据了解河西德基购物中心未来将引进国际奢品大牌、环球美食中心、国际影院、进口超市、儿童世界等业态，期望延续新街口德基的商业传奇。项目的办公楼部分为世界贸易中心未来将承担起领航河西总部经济的重任，目前该建筑主体结构已经完成，外立面尚未呈现。

　　（河西德基实景）

（河西德基门头效果与实景对比）

　　按照河西德基广场的建设进度，该项目购物中心部分的建筑已经基本完成，只要招商工作到位，与IFC的购物中心同时开业应该不是难事。

　　奥体苏宁广场谈开业尚早

　　相比于河西德基广场，一街之隔的奥体苏宁广场建设进度就慢了许多，赢商网在实地看到，该项目目前仍然还只是工地状态（地基完成，建筑还没有出地面），其办公、购物中心、高端公寓、酒店等等精彩的商业内容估计要等到3-5年以后，才得以呈现。

　　（奥体苏宁广场工地实景）

　　结语：从元通商圈的发展历史来看，“高端、奢侈、全球瞩目”应该是该商圈的发展主旋律，未来的IFC、河西德基广场、奥体苏宁广场也都是朝着这一定位去规划的。而且随着嘉业国际广场、金源河西商业广场等一些早期商业体屡遭撤铺、关门歇业。事实也充分证明了，在元通商圈开设平民、大众消费的购物中心是没有前景的。