从成都商圈变迁史 看成都IFS如何为成都商业国际化提速

　　成都作为全国24座历史名城之一，自古因商而立，2300多年的商业历史文化，孕育了成都休闲之都、消费中心的深厚底蕴。

　　新中国成立70周年，在这70年的沧海巨变中，成都商业脱胎换骨般的发展速度让人惊叹，经历了从传统百货到购物中心商业模式的巨变。

　　1993年太平洋百货春熙店的开业，2007年出现的成都第一个真正意义上的购物中心锦华万达广场，再到成都IFS（开业时间:2014-01-14、已签约280个品牌）、成都远洋太古里的亮相揭幕，成都商业版图从传统的百货时代，已然发展成众多商圈共存的局面。

　　对于成都IFS为何能持续引领成都商业地产一直是业内普遍关心的问题，赢商网采访到了九龙仓中国置业有限公司助理董事兼总经理——侯迅。在本次采访中，侯迅与赢商网就成都商业地产历史进程，成都IFS的创新策略、未来发展等展开讨论。

　　百货时代的崛起与没落

　　1993年12月11日，位于春熙路口的太平洋百货迎来开业，开启了成都商业的“百货时代”。拥有全新百货经营理念的台湾远东集团携众多一二线流行百货品牌在春熙路开业，让那个年代的成都人大开眼界，高端时尚的商品以及贴心的服务也为它赢得了口碑。

　　随后，百盛、伊藤、王府井等外来军团蜂拥而至，骡马市、盐市口、春熙路商圈到处是商场、超市。而仁和春天、成都华联等本土企业也在思变突围中逐步成长起来。

　　从业态来看，百货商场集合服装、美妆、珠宝、电器等各类零售，还包括餐饮业态，但单一的纯购物体验，使百货这类商业模式逐渐沦为"弱势群体"的趋势初现端倪。

　　从百货商场到城市综合体

　　2007年底，成都锦华万达广场开业，业界将其视为成都真正意义上的第一个商业综合体项目，成都从此进入商业综合体时代。

　　成都锦华万达广场成功引入伊藤洋华堂、万达百货、万达国际影城等十余家主力店，以涵盖百货、电影、时尚购物、餐饮、娱乐的一站式购物中心形态出现，无论是外部形象还是内部设计，乃至业态的比例安排与空间的合理利用，都给成都早期的商业综合体提供了一个很好的样本。

　　紧接着，商业综合体便如雨后春笋般落地开花。以2010年为例，就有龙湖天街·三千集、仁恒置地广场、凯丹广场（现凯德广场·新南）、群光广场等商业综合体亮相。

　　港资投资商瞅准时机进驻成都

　　2007年，是注定要写入成都商业地产发展变迁史的一年。这一年，九龙仓以8800万元每亩的高昂开价击败了太古、恒隆、华润、新鸿基和新世界等众多地产商，拿下了成都红星路原成都百货的地块。那次拍卖也创下了成都土地拍卖的成交价记录，被称为“红星路地王”——也就是今天成都IFS所在地。

　　在拍下成都地王之后没多久，九龙仓就启动招商。它对自己的定位是以时尚为主，在业态分布上，零售业态占据绝对优势，其中奢侈品牌26%，中高端时尚品牌30%，轻奢品牌13%。

　　成都IFS开业 开启商业新纪元

　　a、成都IFS填补成都奢侈品购物的市场空白，成都位居三大奢侈品消费城市

　　2014年1月14日，成都IFS盛大开业，吸引目光无数。这座现代化商业建筑，不仅为成都带来了全新的时尚消费体验，也深刻影响并改变了这座城市的商业发展轨迹。据统计，成都IFS拥有超300个品牌，包括逾100个首次进驻成都或西南地区的品牌。

　　作为九龙仓进驻内地的首个IFS项目，成都IFS绝对是一个巨无霸级别的超级综合体。项目总面积约76万平方米，总投资额达到170亿元，包括两座248米高、50层、总面积29万平米的超甲级写字楼、一座9层楼高共21万平米的购物中心。

　　成都IFS的成功很大程度上得益于当时西部地区奢侈品购物的市场空白，让成都当地的高端消费人群无需去北京、上海或香港就能买到奢侈品，也就是说，成都IFS在进驻时就已经拥有了一个良好的商业环境，市场潜力正准备爆发。

　　侯迅认为，近年来，成都已经成长为中国消费升级最快且最具时尚潜力的城市，成都市民非常热爱时尚，对品牌的认知程度高，成都目前位居奢侈品消费城市第三，仅次于北京和上海。

　　b、成都IFS在营销活动的引领与创变，带来多个西南或全国首展

　　侯迅认为在激烈的市场竞争中，要做引领者，必须与消费者建立情感联系，而艺术就是一个最佳的渠道。九龙仓善于利用艺术装置在短时间内制造热点，2013年风靡全国的大黄鸭热潮，起初就是源自九龙仓的海港城。

　　成都IFS开业时，其外墙上由美国艺术家劳伦斯·阿金特设计的熊猫雕塑“I AM HERE”也成了成都的“网红”景点。商场七层还设置了雕塑庭院和艺术廊等。举办过“100哆啦A梦秘密道具博览”、“Light Rose Garden玫瑰灯海园”等活动，还把源自巴黎左岸的Parcours艺术节引入成都。

　　在引入了众多西方艺术展之后，成都IFS也在寻找新的突破，考虑如何从本土文化的角度出发，举办大型艺术展。今年四月，成都IFS联合西藏文化艺术品牌“醍醐”举办“发现喜马拉雅”西藏当代艺术展。这是迄今为止最大规模的西藏当代艺术展，在17天内吸引到了超过20万人观展。

　　c、成都IFS业绩领跑成都，成都商业开启一核心、多商圈的发展模式

　　近年来，随着成都大规模城市建设及房地产的发展，新的商圈不断形成，各区域都出现了地标性的商业体。

　　然而，春熙路老牌商圈多年始终占据着成都商业的主导地位，是成都市民及外地游客节假日休闲购物的首选场所。

　　侯迅认为，随着政府的城市规划、人口聚集的成熟，成都商业地产的布局已开始向一核心、多商圈的方向发展。春熙路商圈从高端到大众消费，并没有出现消费断层，同时体育、文化与商业在此结合，商业聚集程度如此之高又能友好共存，这也是成都商业的一大亮点。

　　九龙仓2018年财报显示，成都IFS零售销售总额达60亿元，相比上年增长27%，在成都排名第一。租户销售额激增20%，人流上升了18%。实现了高速度双位数的增长。

　　侯迅介绍到，成都IFS的成功不仅仅体现在经济数据，也是IFS系列里设计空间最好及最舒适的购物中心。成都IFS目前取得的成绩只是过去五年的总结，在中国商业地产竞争激烈的背景下，如何保持商业体的生命力，如何实现招商、营运、推广三轮驱动，持续保持成都IFS的高关注度，更考验一个企业和人的意志力。

　　下文是整理后的双方访谈实录：

　　01

　　赢商网：您觉得成都商业地产经历了几个阶段？

　　侯迅：

　　成都的商业进程在我看来可以分为几个阶段。

　　第一阶段起步期 （2000年之前），王府井百货、太平洋百货为代表，形成90年代成都商业布局。

　　第二阶段探索期（2000年—2007年） 新城市广场，大世界商业广场标志着商业地产从百货、街铺迈向购物中心的前身。

　　第三阶段成长期 （2007年-2014年） 城市综合体的出现，锦华万达广场被业界视为成都第一个商业综合体。

　　第四阶段高速成长期 （2014年—2019） 以成都IFS和太古里为代表的高端商业体出现把成都的消费带到了新的高度。

　　02

　　赢商网：您觉得成都商业地产面临的问题，未来的机遇？

　　侯迅：

　　成都商业目前的现状是位于中心城区的核心地块越来越少，以春熙路、红星路为中心一核心、多商圈的商业格局正在形成。一方面成都IFS在建筑形态、 品牌差异化，推广运营方面做的不太一样，其次节假日大家的消费习惯还是往中心聚集。春熙路商圈从高端到普及，体育和文化也集中在一个商圈 ，百花齐放，是成都商业的一大亮点。

　　03

　　赢商网：除了春熙路商圈，您最看好哪个商圈和区域的发展？

　　侯迅：

　　每个区位的发展都有其重点和节奏，城市规划和人口聚集也会跟随政策走向发生不同的变化，随着新建的成都天府国际机场的落成，相信东部仍能迎来新的机遇，成都商业格局也将迎来改变。

　　04

　　赢商网：成都IFS2014年开业，您感触最深的事情是？

　　侯迅：

　　最大的感受就是见证了成都的国际化，成都市民非常的时尚，对品牌的认知程度高，成都已跻身中国零售第三城，西部市场很重要，而成都无疑是领军。

　　05

　　赢商网：请您用关键词概况成都商业环境？

　　侯迅：

　　成都商业地产就是新潮、活力、多样化、生活方式化的代名词。

　　06

　　赢商网：IFS项目团队当初如何给自己定位，为了实现这个目标背后有哪些不为人知的故事？

　　侯迅：

　　首先春熙路红星路是成都最黄金的地段，IFS一直以来的目标是打造城市地标，从建筑设计，品牌组合，空间打造，确实做到了城市地标，在成都和行业起到了一个引领，同时，成都IFS的不仅仅是经济效益，也是IFS系列里面设计空间最好及最舒适的购物中心，但是这些都是过去五年所取得的成绩，中国商业地产竞争这么激烈，我们要时刻鞭策自己，从招商、营运、推广三轮驱动，每个环节都要花很多的时间和心血。

　　商业地产不像传统地产开发，建好、推广、销售出去，商业地产更像一个时刻保持运转的有机体，要让消费者保持高关注度，就像一场马拉松一样，更考验一家企业、人的意志力。

　　07

　　赢商网：请问您是怎么进入商业地产这个行业的，职业生涯有哪些难忘的事情？

　　侯迅：

　　我是2006年与商业地产结缘的，当时在一家大型港资地产开发商工作，正值他们凭借上海的成功经验大举进攻国内商业项目时，参与了他们的商业地产开发及建设，当时感觉内地的发展机会巨大，后来我2012年加入九龙仓集团负责内地商业项目的营运工作，参与了西南地区包括成都、重庆及大连片区的项目。把成都IFS和重庆IFS分布在2014年和2017年开出来，可以说是我职业生涯最难忘的事情。回想和团队的伙伴一起无间断的加班，付出了很多的心血，及后来打开门做生意，新的压力又来。面对着新项目的开业及已建项目需要源源不绝的创新，可谓每天都很忙及很难忘！

　　08

　　赢商网：请问您认为商业地产人应该具备什么素养，您平时有哪些兴趣爱好？

　　侯迅：

　　我认为商业地产人首先要具备一定的宽度，还要喜欢一些细腻的东西，因为我们服务的对象就是人，只有细腻你才会去细心的了解到消费者兴趣爱好和转变，对服务的要求，这样消费者才会感觉到你的用心。同时，不能只关注细节的东西，中国的商业地产跟政策有关，和零售的大趋势有关，不能忽略了宏观，导致招商、营运的判断错误，因此我自己总结的一句话是：不能只是低头看地，还要抬头看天。

　　说到我的兴趣爱好，首先我的工作就是我最大的兴趣，因为我非常享受在这个行业里面的状态，常常保持好奇心及勇往直前的态度。工作之余，我也喜欢看书来修炼自己的内心，不断修正自己的看法。我也喜欢看展览、去旅游培养自己的审美，另外陪伴家庭我认为也是很重要的事情。