贵阳商圈聚焦— 云岩区:传统商圈的坚守与新商圈的崛起

2019年11月04日17:25 来自:赢商网贵州站 梁树
核心提示:为更好地方便业内了解贵阳商业地产市场,赢商网特策划贵阳商圈盘点系列稿件,以供业内参考探讨……

  商圈,往往是一座城市的核心地区,这些地区不仅人口密集,更有经济、政策、交通等外在条件的支撑,以及能把握市场、消费需求发展变化的内在能力。城市的发展,一般都是商业先行,不同层次商圈的形成在带动城市人气和人流的同时,也为周边居民生活以及整个城市带来便利、为城市周边经济的发展奠定了基础。商圈,同时也是一座城市发展的象征,每座城市都有或多或少能代表城市形象与经济发展水平的商圈,如北京的西单、重庆的解放碑、成都的春熙路。

  于贵州贵阳这座城市而言,受贵阳山水分割地理环境影响,城市商圈发展呈现多中心组团式结构发展,但不同于重庆地理分割明显,贵阳商圈发展多呈现出“一区多商圈、商圈交叉融合发展、且多数处于成长崛起阶段”等特色。

  以喷水池、大西门、大南门商圈为例,因各行政区相衔接,区域内国贸广场、南国花锦购物中心、亨特CityMall、汇金星力城等多个项目分布相隔距离较近,因此三个商圈呈现出融合发展之势,商圈边界划分相对模糊。为了方便统计,赢商网将按行政区划分,进行商圈数量统计。

  图片来源:摄图网

  虽然云岩区与南明区均是贵阳两大传统老城区,但云岩区已开业的商业项目要远远领先于南明区,因此云岩区可以说是目前贵阳拥有成熟商圈最多的区域。

  2018年云岩区GDP实现830亿元,荣登中国百强区,经济总量连续16年全省第一,拥有全市约24%的民营企业和42%的金融机构。区域内孕育了以“喷水池、紫林庵、大西门、大营坡、北京路”为代表的传统五大商圈以及未来方舟、三马片区两个极具发展力的成长型商圈。

  喷水池商圈:基于百货发展起来的优势逐渐被弱化

  

  喷水池商圈是贵阳形成最早的商圈之一,整个商圈以喷水池为中心,中华路、延安路等贵阳市繁华的商业街道为轴线,逐渐向周边辐射。目前,商圈内有国贸广场、南国花锦、智诚名店和龙港百盛四大运营多年的商业项目,以及胜道体育、艾维时尚、国美、苏宁、北京华联等大型零售商业。根据贵阳瞬时泰商业发布的2018贵阳商业报告中显示,由贵阳国贸集团运营的南国花锦购物中心和国贸广场业绩分别排在第五、第七位。论坪效而言,两者在喷水池商圈乃至整个贵阳商业市场上均是备具代表性的商业项目。

  图片来源:贵阳国贸集团

  以贵阳国贸广场为例,依托于王府井集团强大的百货资源,使得项目本身拥有大量其他项目所不具备的国际高端品牌。为匹配不断升级的贵阳市场,从开业至今,项目一直在不断调整。2004年、2005年项目实现二期、三期扩店,使营业面积达到2.2万方;2018年起,国贸广场还对空间进行了改造,将项目原本6层的纯百货空间,增加为11层。还引入了餐饮、健身等配套业态,增加高颜值健身房——F+轻食赋能空间,更是落位了瑞幸咖啡贵州首店及喜茶贵州第二家店。

  而智诚名店和龙港百盛作为传统百货,一直拥有一批稳定的消费客群,其业绩也能保持一定的增长。但项目依旧以百货零售为主,业态单一老化,缺乏餐饮及生活配套等业态为其引流,近年来项目运营逐渐变得吃力。

  

  总体来看,因为喷水池商圈周边住宅区林立,又处于贵阳市中心繁华地带,加上轨道交通1号线与轨道交通2号线(在建)交汇于此,30多条公交线路连接贯通贵阳市各大区,交通便利,因此喷水池商圈拥有大批量的人流和客流,商圈周边常住人口及流动人口一直在贵阳市名列前茅。

 

 图片来源:贵阳国贸广场

  喷水池商圈区位优势明显、人流量大、吸引力强、商业氛围浓厚、业态丰富,在很长一段时间,喷水池商圈都发挥着传统商圈的领先优势。

  但由于喷水池商圈起步较早,缺乏新型购物中心业态,物业老化、体量过小、新品牌入驻受限等,现阶段发展空间受限。目前商圈主要由贵州本土“老字号”的贵阳国贸集团所运营项目作支撑,但随着世纪金源、万达、益田、华润和大悦城等知名企业在贵阳的布局,其基于百货发展起来的优势逐渐被弱化。

  目前,商圈内商业除南国花锦及正在改造升级的国贸广场外,大部分商业均以传统的百货业态为主,难以为消费者提供体验感强、具有特色化、能引领潮流的商业业态,对消费者的吸引力已开始有衰减之势。尤其是从2018年起,贵阳各个商圈都在不断地发展升级,购物中心和城市综合体相继涌现,一大批新兴商圈开始展露头角。如随着观山湖区万达广场的崛起,云上方舟登台亮相,中天CCPARK新鲜开业,均使得项目所在区域商业氛围逐渐形成,喷水池等传统商圈人气被撼动。

  传统的商业模式单一固化、品牌和文化IP缺乏、休闲场景模糊、文化运营匮乏、游憩功能缺少,从长远来看,想要长足的发展,喷水池商圈的提档升级已变得极为必要。

  大西门商圈:缺乏代表性商业项目支撑的困镜如何破局

  

  大西门商圈,曾是贵阳市最热闹的商圈之一,随着市西路商户迁往西南商贸城,批发业态转移,曾经贵州面积最大、商品最丰富、知名度最高、成交量最大的商品交易中心市西路批发市场改造重装成市西滨河商业街后,该区域人流和号召力逐渐减弱,渐渐没落。

  目前该商圈主要由市西滨河商业街、恒峰步行街、星力百货瑞金店、沿街商业、以及部分住宅底商组成。由于商业业态皆以传统的街边商业、步行街和百货为主,商圈内商业形态较为传统,物业老化、体量小、连锁品牌少、缺乏活力、没有“一站式”的大型购物中心,对年轻人吸引力不足。

  

  而星力百货瑞金店在各大老牌百货面对网购鲸吞和购物中心蚕食的局面时,也于2017年启动了二次升级改造,从外部形象、门店设计到货品品类进行了全方位调整。

  但是随着百货会员被购物中心分流,现今项目客流大都是流动性较大的消费客群。针对这一现象,星力百货瑞金店基于对周边消费者的精准定位,制定了以提供高性价比的产品为主基调吸引客流的调改方案,项目通过合作条件洽谈、商品组织,经常举办各种文化类、人气类的促销活动,把有相同兴趣爱好的消费者聚集在一起促进消费,在一定程度上使星力百货瑞金店保持了稳步发展的态势,在商圈内占据了一定的影响力。

  

  星力百货瑞金店附近的恒峰步行街,则是在传统百货的基础上,采用开敞式的街区形态打造的街区式商业项目。因引入大量商超及餐饮品牌,项目前期吸引了大批的客流。但随着项目物业的老旧,过度同质化的品类竞争,部分开敞空间用餐体验不佳,导致项目人气逐渐下滑。但目前随着地铁一号线的开通,中山西路站“地铁网红街”的走红,吸引了大量的人流在此用餐,项目客流有逐渐复苏的迹象。

  

  大西门和大十字的商圈汇聚之处,是正在建设中的人民大道,未来将成为贵阳老城区唯一的商流、人流中枢干线。而作为贵阳首条开通的轨道交通线路一号线,与人民大道并行而过,其中山路的出站口位置处于大西门商圈中心位置,也使周边商业,可以直接享受轨道交通的引流效益。

  未来在新双核的动能驱动下,有望带动商圈提升核心竞争力。但商圈内陈旧的物业、相对传统的商业模式、缺乏注重客户体验感的代表性购物中心或城市综合体项目、号召力弱等都是制约该区域商业发展的桎梏。所以大西门商圈未来能否抓住周边交通、区位优势带来的便利,进行商圈的提档升级,仍有待时间的检验。

  紫林庵商圈:兼具空间基础与商业氛围的潜力区域

  

  目前紫林庵商圈内具有竞争力的项目仅有汇金星力城。汇金星力城地处紫林庵延安西路和新建路交界处,是贵州本土企业星力集团打造的集时尚轻奢品牌、新锐潮流品牌、时尚文化主题餐厅、儿童综合乐园、巨幕影院、高端健身房、红馆纯K等多种业态为一体的贵州首个24H全天候一站式生活体验购物中心。项目九层楼共7万方,配备有1600个停车位,1000平超大阳光中庭,还打造了1F至5F外挂冒险通天梯。

  

  开业至今,依靠着星力集团强大的背景支撑和集团二十多年的行业沉淀,在贵阳市场上已具有较高的知名度与影响力,也积攒了部分质量较高的忠实会员群体。加上项目自身强大的资源整合,汇金星力城还打造了自己的奢侈品买手店。而经过系列调整,进驻汇金星力城的品牌在品质和吸引力上也有了很大提升,引进了诸多贵州首店,例如海底捞、西贝莜面村等,为项目注入了诸多活力和新鲜内容。

  

  整体来看,目前紫林庵商圈除了已经开业的汇金星力城以外,周边仍以老旧建筑和棚户为主。对于一个商圈而言,仅有一个大型商业项目,显然会稍显单薄。随着周边传统商圈的提档升级以及新商圈的崛起,商圈综合竞争更显乏力。

  但是,紫林庵商圈位于贵阳市主干道,公交系统发达,区域内汇集31条公交路线,交通路网完善,同时又毗邻大西门商圈,周边高档商务办公楼宇林立,具有一定的商圈基础。

  此外,根据贵阳地铁规划,紫林庵占据云岩、南明两大城区交汇之处,简单算来,未来贵阳两大主城区每区保守估计100万人的消费力,加之地铁带来的城市消费力汇聚和延伸,紫林庵将至少能够坐享400万人的城市消费力。因此随着项目的建成、交通的完善,紫林庵商圈的崛起指日可待。  

  

图片来源:拓印一城人

  根据相关资料显示,现阶段紫林庵区域正在进行棚户区改造,而通过棚户区改造,可以交换更多商业空间和公共空间,为紫林庵商圈的发展提供空间基础。除此之外,紫林庵商圈还有华融金融中心、原省高院地块项目正在不断规划建设中,沿线人民大道未来将会连通地铁2号线。未来随着地铁2号线开通,配套的地铁商业、物业规划成型,势必将会带动该商圈商业氛围的进一步发展。

  大营坡商圈:区域价值优势与发展潜力被充分看好

  

  大营坡商圈作为云岩区与乌当区的重要交汇处,区域覆盖人口已达100万之多,交通四通八达,地理位置优越。但大营坡商圈目前已开业项目仅有中大国际广场,该项目是一个集住宅小区、国际公寓、大型购物中心、特色百货、主题餐饮、知名影院、连锁歌城、街区商业等多种业态于一体的城市综合体。

  中大国际广场作为大营坡商圈的首个集中商业,发展趋势一度良好,但由于在开业之前就将物业分割出售,再以返租形式进行商业运营,如今正值5年返租到期,商圈又有新项目等待入市,中大国际的运营亦面临很大的压力。

  

  除中大国际广场外,商圈内在建项目贵阳益田假日世界,是益田在西南区域打造的首个重资产项目,地处贵阳三区交汇中心,地理位置优越。项目定位为民族文化体验潮玩中心,以“新零售、新体验、新生活”的三新理念与贵州本地多彩民族元素相结合进行打造。业态涵盖了主题影院、时尚餐饮、生鲜超市、潮流服饰、运动休闲、儿童游乐、配套生活等。据悉,贵阳益田假日世界预计将于2019年12月开业。

  大营坡商圈目前已开业的项目仅有中大国际一个单体商业设施,影响力有限,辐射范围也相对较小,有了益田的加入,未来的大营坡商圈必将吸引更多目标性消费人流,发展势态良好。

  

  此外,大营坡作为贵阳“北大门户”,人口密度大,同时具有向周边乌当、观山湖等区域辐射的枢纽作用。周边的中天花园、保利温泉新城、恒大雅苑等知名项目,都使得商圈未来的发展潜力被充分看好。

  由于商圈地处新添大道、鹿冲关路、观山东路、大营路、贵开路等多条市政干道的汇集点,同时紧邻轨道交通3号线大营坡站点的特殊位置,大营坡商圈未来将会成为贵阳市城北的重要交通枢纽。根据大营坡周边交通远景规划,大营坡片区“五纵五横”骨架路网将于2020年全面建成。大营坡片区将拥有2条轨道交通线、2条BRT廊道,约80条常规公交线路,极大的优化了出行方式。同时,北京东路又将该片区域与云岩区东线片区的未来方舟超级大盘联系起来,使得此区域的价值优势更为明显。

  并且,目前商圈内已有成熟的社区配套、稳定的社区居民客流,且他们对商业服务需求强,因此商圈有效辐射范围空间较大。各种因素汇聚下,越来越多的商家开始看好大营坡商圈,商业氛围迅速积聚。

  北京路商圈:能否利用人流红利产生新发展动力 成商圈兴衰的关键

  

  北京路商圈位居贵阳乃至整个贵州行政中心区域,东毗省府中心,西邻黔灵山麓,南接喷水池,北通金阳新区,扼守新老城区交通咽喉,交通四通八达,辐射整个云岩区。

  目前商圈内已开业项目仅有银海元隆广场,该项目是2012年元隆签约星力携手共同打造的集星级酒店、5A甲级写字楼、5星级电影院、餐饮、超市、娱乐、购物等多元化业态为一体城市综合体。

  项目本身地理位置优越,但银海元隆广场开业后恰逢贵阳市开始修建地铁,项目所在的北京路经历了近5年的围挡封锁,影响了项目的运营。今年上半年,星力已正式退出该项目,目前该项目物业方欲重新组建招商运营团队,自主经营,未来发展如何尚未可知。

  

  目前的北京路商圈,还有正处于规划建设中的六广门体育文化综合体项目。据悉,项目将打造集文化休闲、体育健身与生活娱乐为一体综合功能区。其中商业功能建筑35.73万㎡,商务功能建筑15.89万㎡,居住功能建筑22.77万㎡,文化功能建筑17.22万㎡,共享及配套设施建筑17.19万㎡。

  图片来源:六广门体育综合体

  北京路商圈的形成,主要得益于银海元隆楼盘的落成和贵州人民大会堂地下商业设施的建成,但目前总体运营不佳,商业氛围积淀不够,人气和影响力较差。但是由于商圈处于城市主干道旁,交通便利,人口稠密,还有省政府单位、贵阳市第六中学等作支撑,消费客流有基本保障。

  未来,随着六广门体育文化综合体项目的建成开业,加之地铁一号线开通后北京路地铁网红街区带来的人流,都将会成为商圈崛起的重要推动力。而北京路商圈,能否合理利用这一巨大流量红利,为北京路商圈打造新的发展动力,成为决定商圈兴衰的关键。

  未来方舟商圈:庞大人群加特色商业 打造新商业示范区

  

  未来方舟商圈,实际上是由未来方舟斥资600亿打造的7公里滨河商业“外滩不夜城”、7万方的大型商业项目开心蘑菇城,以及部分住宅底商等撑起的一个新兴成长型商圈。

  据悉,未来方舟打造的“外滩不夜城”,是依托贵阳母亲河——南明河,打造出的目前贵阳市所缺少的沿河商业,是贵阳首个滨河主题概念街区;开心蘑菇城则是未来方舟打造的商业体量共7万方的大型商业项目,定位为贵阳首个家庭型一站式儿童成长基地。

  图片来源:中天未来方舟

  由于中天未来方舟项目所在区域是贵阳主城区的热门区域,周边汇聚有贵阳世界贸易中心、环球谷、东懋中心、城市之窗,以及贵州歌剧院、博物馆、大型娱乐公园等城市公共设施,每年都会吸引大量人流。

  此外,未来方舟商圈交通便利,水东路贯穿商圈始终,连接起中天世纪新城、万科玲珑湾、中天渔安新城、中天未来方舟、保利温泉新城共10万高品质、高消费住宅社区。

  有了庞大的人群,加上商业规划新颖,未来如果能按照规划进行落实,商圈的发展无疑将潜力无穷。

  三马片区商圈:新核心商圈雏形初现

  

  目前三马片区内汇聚有万科云岩大都会、稻田汇、富力华庭和碧桂园星荟等大规模住宅小区,但区域内开业的商业项目仅云岩大都会万科生活广场。

  在云岩大都会万科生活广场入驻前,三马片区除了有永辉超市这种满足市民基本生活需求的生活配套业态外,在大型商业上几乎是一片空白。

  云岩大都会万科生活广场作为贵阳三马片区集中规划的商业体项目,突破三马片区传统的商业模式,打造了集购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童、社交、商务七大功能于一体的生活广场。项目的开业全面提升了消费者的购物体验,在很大程度上满足了周边居民强烈且旺盛的消费需求,为三马片区商业注入了新的活力。

  

  据相关媒体报道,贵阳第三个万达广场与红星城市广场已完成签约,将在三马建造一个集购物中心、商业步行街、美食中心、娱乐中心等多种顶级业态、融合多种功能于一体的全新智慧型大型城市综合体,三马片区商圈商业氛围正在逐步形成。

  按照规划,三马片区已经成为贵阳市下一步重点发展的区域。今年以来,三马片区发展加速,逐渐成为贵阳市崛起速度较快的区域。随着数博大道、三马路网等基础设施的建设日渐接近完工,大量的优势资源和品牌名企正逐步落户商圈。  

  图片来源:贵阳楼市网

  除干道交通以外,作为“高端城市走廊”的三马片区,还规划有3条地铁线路。其中,地铁2号线、4号线交汇的马王庙换乘站,地铁S3号线马官坝站都在此区域内。道路+轨道+高铁,三马片区整体路网正在进一步完善中。

  纵观区域发展,三马片区正在汇聚所有优质资源,准备进行一场蜕变升级。随着三马片区棚户区改造工作的进行,已有多个知名房地产企业入驻,正加速推进三马片区建设。未来,三马片区整体路网建成后,将可以快速通达观山湖区和贵阳老城区,成为真正的三角中心地带。这里将不仅仅是交通枢纽,更是商业、产业、人气的聚集地。

  政策扶持、房企抢滩 云岩区商圈发展再升级

  2019年8月19日,中共贵阳市委十届七次全会召开,会议强调要加快培育新商圈,以扩大优质供给推动商贸提档升级。随后,《云岩区中高端消费振兴三年行动计划专项方案》(以下简称《方案》)出台。根据《方案》,未来三年,云岩区将全力打造辐射服务全市乃至全省经济发展的中央商务活力区。按照“一核三片”的产城空间布局,云岩区将以培育核心商圈壮大商圈经济、大力发展夜间经济、加强产业培育提升中高端消费供给、培育中高端消费商街新特色、支持存量商业载体提档升级等为具体措施,通过商贸业的快速振兴助推辖区现代服务业规模扩张与质态提升,构建中央商务区现代服务业集聚发展体系。

  按照《方案》,到2020年底,云岩区力争实现全区商贸综合体体量达70万方;到2021年底,新开工建设2至3个中高端消费品集聚的商业综合体,建成1条高品位特色商业步行街,商贸综合体体量达到100万方;到2022年底,云岩区力争基本完成以人民大道为主轴的中央商务活力区核心区建设、引进国内外知名品牌店首次入黔签约落户不低于150个、扶持培育餐饮、服饰、手工艺品等“云岩品牌”在省内外拓展设店30家以上、引进国内外连锁便利商铺200个以上、全区商贸综合体体量达到150万方。

  图片来源:摄图网

  据了解,目前已有多个知名房地产企业确认将入驻人民大道云岩段沿线地块。其中,阳光城集团与云岩区政府签订战略合作仪式,开发建设人民大道云岩段飞山街地块;新城控股集团拟在云岩区人民大道等地投资开发建设“新城控股数智未来”吾悦广场等系列项目;恒泰集团与云岩区签订战略合作协议,共同开发人民大道云岩段04地块;贵阳城投集团获取人民大道公园路2-2、2-3、3-1、3-3/3-4号地块,分四期建设“城投印象”项目。

  结语

  纵观云岩区的几大商圈发展,传统老商圈最大的优势就是地段,这是不可复制的核心资源,但传统商圈普遍呈现出“起步早、设施老、亟需升级”的共性,大部分商圈内的项目都是传统商业形态,在新的竞争环境下显得十分乏力。加之电商的冲击,项目运维困难。但是现阶段,在经历了网购荡涤之后,消费者有向实体回归的趋势,而传统的百货商场硬件难以适配,更加注重购物体验感的购物中心无疑更具优势。所以传统商圈想要突围,需要利用好消费者的行为惯性和对传统商圈的情感寄托,在业态、品牌、场景营造等方面下功夫,引导消费习惯,实现差异化、体验式、特色化、场景化发展,形成核心竞争力。并且在未来,保持商圈内项目健康良性发展至关重要。

  而新兴商圈,则存在区域内商业基础薄弱、商业项目稀缺等情况,商圈综合竞争力不足。但根据目前云岩区的相关政策发布及后期规划,可以预见区域未来商圈发展必将朝着更加健康完善的方向发展,而其崛起也只是时间问题。未来云岩区各商圈发展如何,赢商网将会持续关注。

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