关于社区商业创新之道，看看他们怎么说

　　10月30日，由赢商网福建站主办的第21期【海峡会】城市沙龙“社区商业创新之道”于福州三坊七巷唯美客文创聚落圆满落幕。

　　本期沙龙邀请到了中辉集团、泰禾商业、三盛商业、万科广场、太古城、罗源世纪金源购物中心、唯美客、遇见水、7-ELEVEN、小米、大圆小圈、六意超市、牛啤堂等企业代表们。

　　在赢商网福建公司总经理范兴坡的主持下，针对“目前做社区商业最大的问题和风险是什么？”、“从基础生活消费场所到生活的会客厅，如何看待社区商业的标准化与个性化？”两个话题，到场的嘉宾各自分享了自己独到的见解。

　　嘉宾观点分享（按现场嘉宾发言顺序）

　　牛啤堂福州区域运营负责人 朱勇：对社区品牌来说，经营与租金压力仍是很多品牌的主要问题，而我们社区底商，最重要的是“客流问题”，到家业务的兴起，对社区实体店造成一定的冲击，品牌应迎合外卖业务去发展。

　　品牌从成长到稳定，需要长期的市场教育，但是部分品牌如酒吧这类的其实不用，因为有很多渠道正在帮我们做好这件事，所以酒吧品牌的痛点不是市场，而是经营时间和周边环境。像一些商圈资源很好的地方，目标客群就很精准，但同样的，酒吧只能做社区商业或者街区商业，它是有时段性的，属于夜场、夜色经济类。正因如此，它有跟社区商业形成矛盾性，社区住户要休息，酒吧深夜要营业，一静一闹变成对立面，造成邻里关系不和，需要耗费时间去解决这个问题。

　　白马路万科广场项目负责人 洪毅坚

　　社区商业项目容易受建筑形态与天气影响，如开放式街区的社区商业，它的公共区域的使用存在很大争议，住宅与商业之间的距离过近，导致邻里关系难以处理。同时，部分社区商业的业态定位不同，导致了一个现象，就是社区商业附近的住户不来该商场消费，来的都是外面的年轻人。社区商业无法服务自身社区客群需求，客流就会向外流动。但是这种情况不是那么容易改变的，它需要时间去调整、寻找解决之道。

　　六意超市拓展负责人 陈波

　　超市品牌可以说是社区商业的基础配套，现在的社区商业有2种情况，一种是新社区，入住率低，人口流向不确定，商户落地经营发展不明确；另一种是老社区，配套成熟，便利店等容易扎堆入驻，竞争力高，这时候的品牌就显得有选择性。很多时候，品牌的属性决定了它们的去留和发展方向。六意超市现在在福建区域约有两百三十多家，主要仍是面向住宅社区及写字楼等街区地带。

　　三盛i33城市广场招商副总 林中良

　　只有了解周边环境与客群需求，才能明确项目定位，做一个定制化的商业板块。五四北商圈周边的入住率是非常可观的，但目前仅有五四北泰禾广场这一个项目，因此它的商业发展是很有前景的。项目要具有个性才能引流，三盛i33城市广场将儿童业态占比拉到50%以上，从招商开始就做好个性化选择，同时我们将文创、娱乐等方式纳入可选择的范围内，做一个多元化的商业社区。

　　唯美客文创聚落园区拓展总经理 林侃

　　交通地铁网的建立，对社区商业冲击力度是很大的，它方便了人们在城市里来往，也更容易将客流导向商圈，因为那里有更多的可选择性。因此我认为，未来商业是要分级、分时段的。社区商业主要服务于生活日常，但它可以发展成周末带有娱乐性质的商业，分时间段去经营，从而留住社区客流。

　　有些品牌IP它是自带客流的，不管你开在哪里，都能吸引到“粉丝”。包括唯美客本身有很多乐队，这些乐队都有着“私域流量”。唯美客通过生活美学空间的模式，去打造文创空间，打动周边客流，为客群日常生活培养生活美学。

　　大圆小圈负责人 阙荣清

　　品牌吸客需要商场互动支持。一些门店选址位置偏僻的品牌吸引客流是很困难的，特别是封闭区块来说，因此不少品牌都需要商场的支持。一些新进入市场的品牌，它需要花时间去培育、教育市场，这时候商场的支持其实可以为品牌省去很多复杂的流程。

　　小圆小圈是一家专业培训儿童平衡车BMX、承办相关活动赛事的儿童游乐品牌。其定位及客群明确，平衡车作为一项亲子互动非常密切的活动，它的客群是非常大的，但同样的因为品牌的特性，它的场地选址肯定有一些受限。

　　泰禾商业营运中心总经理助理 王谊杰

　　社区商业当前属于“弱势群体”，很多品牌更乐意进入购物中心，它不会去考虑社区商业，我们常见的超市、便利店等，几乎成为我们认为的社区商业的固定模板。事实上，它是没有办法完全做到娱乐和生活需求相结合的一种业态规划，体量、租金、运营投入等都是阻拦社区商业发展的根源问题，还包括处理邻里关系等等。

　　社区商业被框死在一个盒子模式里，作为运营方需求的是“生命力强”的品牌，很多品牌在社区商业中还没开始“厮杀”就亏损倒闭了。因此两方的作用应该是融合，填补对方的空白。

　　遇见水创始人 蔡安娜

　　品牌要选择对的业态。社区商业品牌要想存活，主要是看这个品牌是否选择对了业态，它是否满足了周边客户需求。遇见水是儿童亲子水教育品牌，在门店选址上，必然是要看周边的家庭客群的占比，包括二胎的数量、家庭消费水平等考量。此外，线上的时间成本逐渐让人们更偏向于线下的实际体验，抓住线下的客户才是社区商业要做的事情。

　　小米福建省市场经理 徐洪捷

　　小米是自带客流的品牌，众所周知小米的利润很低，那么坪效、租金、人手这方面就要在条件内达到最大优化，同样这也是很多品牌困扰的问题。品牌常见的尴尬就是客群重叠、客流局限性，小米也会有这样的困扰。以前小米的优势就是它什么都可以做，从跨界联合到产品线生产到各种赛事等。但是当下很多品牌都在做联动，客群的可选择空间更广泛了。当我们的优势不再是独有的优势的时候，就要对现有客流进行流通导向，商户间、商户与项目间进行客流对导，达成共赢。

　　中辉集团总裁助理兼商业管理中心总经理 许泽泉

　　社区商业的体量限制其发展，体现在品牌的数量、业态等。同时，盒子+街区式的商业模式固化且单调。开发商的诉求决定了社区商业的性质，当项目规模越大，自持有的越多，可做选择越广。

　　当下社区商业本末倒置。现在的开发商都在从地产角度做社区商业，很容易陷入销售困局，回归本源，做长久经营，才是社区商业生存之道。未来，一个MALL就是一个IP，他们都会拥有独立个性，这也是社区商业的最终发展结果。

　　太谷城招商运营总监 翁钧

　　很多项目的IP强大，它的生产能力也很强，一个项目周边的环境、配套、入住率都是这个项目发展方向的基本要素。太谷城项目目前处于招商阶段，很多的问题都考虑过，然而消费群体的流动性很广泛，就算是正在经营的项目，仍然会有很多不确定性，最重要的就是做好运营，将问题逐一击破。

　　福建榕宁便利店管理有限公司运营开发总监（7-ELEVEn） 杨荣

　　如今，区域间的信息差被互联网打破，线上回归导流线下，在行业大背景下，产生不可逆行的发展道路，各大品牌之间跨界联合，抢占超市客流的对手可能是做服饰的，抢占餐饮的可能是做服务的，这是一个急速发展的时代，而你永远不知道你的下一个竞争对手会是谁。

　　7-ELEVEn在消费者眼里不是一家便利店，它是一家自带流量的“网红”，店内的鲜食占比50%，它的客群也更加的精准精确。目前7-ELEVEn全球有6万多家，11月7日福州首店便能开业，按如今发展趋势来讲，等它开业了，也没人知道它究竟会抢占谁的客流。

　　现场花絮