长三角一体化红利+大虹桥辐射 七宝生态商务区腾飞在即

　　第二届进口博览会的顺利召开，让全世界的目光再度投向上海大虹桥片区。

　　紧邻大虹桥板块的七宝生态商务区，被视作大虹桥板块的产业新地标，也将承接进博会外溢效应，对接国际优质资源。

　　与此同时，七宝生态商务区及其所在的闵行区，作为长三角一体化大发展的西进入口，无疑将享受这一政策发展红利，并发挥区域优势为长三角区域发展提供新动能。

　　回顾过去几年七宝生态商务区的发展，除了政策规划，陆续出让的9幅土地及如火如荼的建设正将这块“城市宝藏”由图纸变为现实。

　　赢商网统计，包括华润、华发、万科、宝龙、上坤等在内的开发商均进驻了这一区域，今年10月，七宝生态商务区正式启动全面招商，60万方商业资源蓄势待发。

　　本期赢商网携手上海·中原（工商铺），通过系统梳理目前七宝商务区发展现状，以窥这一区域未来发展潜力。

　　一 、七宝生态商务区基本概况

　　二 、区位分析

　　商务区北邻虹桥国际机场、南靠莘庄商务区和莘庄工业区、西接七莘路商圈、东临九星市场等重点区域，独特的地理优势，使七宝生态商务区直接收到大虹桥辐射效应外，还承载了众多城市内部的资源。

　　商务区所在的七宝镇，拥有悠久的历史人文，相较于正在建设中的大虹桥、前滩等新兴商务区，七宝生态商务区周边居民楼、院校林立，老街景点、购物中心、百货、酒店、美术馆等配套完善，生活气息十足。

　　便捷的交通网络，不仅满足商务人群市内多样化的通勤需求，也连接起与市内和外界沟通的桥梁。另一方面，七宝生态商务区的设立，同样补足了七宝镇中心商务、办公的短板。

　　不同于周边其他新兴商务区，七宝生态商务以“文化创意”为突破口，凭借区位与商业环境优势逐渐显现。

　　核心优势：

　　（1）长三角辐射效应

　　长三角地区作为中国经济最发达、开放程度最高的地区，率先享受进博会所带来的经济增长和区域协同溢出效应。连接长三角的大虹桥是目前全国最大的综合交通枢纽之一，虹桥枢纽集航空、高铁、城际交通、长途、地铁等八种交通方式为一体，预计未来日集散规模为110-140万人，枢纽正形成“圆心效应”，快速辐射、带动周边区域的发展。

（图片来源：上海虹桥）

　　七宝作为大虹桥规划的直接受益板块，在不断完善规划功能的同时已发展出自身的商业特色，逐步与大虹桥形成相辅相成、协同发展的紧密关系。

　　（2）便捷的交通网络

　　商务区距虹桥综合交通枢纽仅供4.5公里，10号线航中路终点站位于园区内，全长68.6Km的机场联络线正在建设中，已经确定在距七宝生态商务区2公里处的9号线中春路站选址，生态商务区也将成为“虹桥交通枢纽+浦东机场枢纽”的重要承接点。

（上海发布）

　　距离9号线七宝站、星中路站约1KM，建设中的地铁12号线和规划中的地铁5号线延长线也将通达此区域，区域内还有漕宝路和吴中路等主干道，可以快速衔接沪渝高速和嘉闵高架。

　　（3） 配套完善

　　作为新七宝核心，商务区不仅迎来了宝龙城市广场，更有万科广场、上海万象城、汇宝美食广场和星钻城等多个大型商业综合体，周边还聚集了艾美、雅辰悦居等酒店，以及交通、工商、建设等各大银行和政府机构等，足以满足日常所需。

　　值得一提的是，七宝镇教育体系完善且国际教育资源雄厚，共有包括全市知名的上海市七宝中学、上宝中学、七宝外国语小学、启英幼儿园等40余所各级各类学校；国际教育资源方面，不仅有中国教育部备案的上海第一所独立设置的中外合作七宝德怀特高中，还有融合了中西方教育精髓的万科双语学校，毗邻的虹桥板块有美国学校、德国学校、法国学校、英国学校，新加坡学校、韩国学校等众多国际学校，整个板块以其多元、丰富、优质的国际化教育水准，成为全上海首屈一指的教育高地，为七宝生态商务区商务人士的子女搭建了绝佳的教育配套。

（七宝万科广场）

　　（4）文化底蕴和自然生态

　　七宝古镇有着丰厚的文化底蕴，著名的七宝老街景距离商务区仅1公里，浓郁的历史氛围与文化的加持，让商务变得有温度。实际上，文化创意融入也在了七宝生态商务区建设的方方面面：七宝生态商务区是上海首个坐落于公园旁的商务区，毗邻的闵行文化公园，占地面积1272亩，以文化为主题，融入历史文化、海派文化、时尚文化等文化元素，目前已经建成吴中路以南部分的宝龙美术馆、海派艺术馆、闵行博物馆，这三个艺术馆区位连成一片，形成了“三馆集聚”效应。

（图片来源：宝龙美术馆）

　　（5）特有的”文创“定位

　　作为一种朝阳产业和全新的经济引擎，文化创意产业的竞争力和影响力如何，关乎上海的国际化进程。上海“文创50条”提及2030年，上海文化创意产业增加值占全市生产总值比重达到18%左右，到2035年，上海将全面建成具有国际影响力的文化创意产业中心。

　　对此，闵行区将重点聚焦创意设计、传媒娱乐、文化艺术产业等五大区域，加快打造文化、创意产业高地。但放眼整个闵行，还未有相关产业商务区成形。

　　七宝生态商务区坚持“文化、生态、国际”的产业特色定位，无疑承担起了引领区域产业发展的重要使命，区域将形成新媒体、数字出版、文化装备、影视传媒、文化娱乐、艺术品金融等企业总部基地和文化全产业生态。

　　（6）产业政策扶持

　　2017年，七宝确定了“一核两翼”产业战略布局：“一核”即七宝文化商旅核心区，目前最为瞩目的区域为七宝生态商务区；“两翼”即东部的九星产业带及西部的中春路产业带。

　　对于进驻“一核两翼”区域，并且符合区、镇产业发展导向、具有一定发展潜力的企业，七宝镇将提供多项利好政策，并将从“聚商、促商、助商”等方面下功夫，推行优化营商环境。

（图片来源：闵行报社）

　　闵行区也在发力。

　　此前出台的《闵行区加快现代服务业发展扶持政策实施细则》中提到，加大对总部经济、楼宇经济、金融服务、商贸旅游、电子商务、服务外包、招商中介服务等重点领域的政策扶持。“七宝可以比作是长三角的内环中心，其面向长三角，直通全世界。这里的产业资源优势，生活配套体系，营商环境及政策支持，都是吸引企业入驻的有力保障。”11月20日，在《长三角区域发展新动能论坛》上，闵行区七宝镇副镇长彭哲颖提到，对于建设中的七宝生态商务区来说，政府的大力支持将成为后期招商的一枚“金钥匙”。

　　三、七宝生态商务区项目进展：2020年起陆续入市

　　2016年，七宝生态商务区开始进入开发建设阶段。

　　2018年4月全部完成出让，万科、宝龙、上坤等开发商在此打造了上海万象企业中心、报业传媒谷、世纪文创中心、上海万象企业中心、上坤中心、万科七宝项目7个项目（9幅土地）。

　　10月25日，“文化链接世界”七宝生态商务区招商发布会召开，60万平方米招商资源（除已于2016年开业的七宝宝龙城），包括17万平方米可售商办及43万平方米可租商办，全面启动预售与预招商。

　　目前商务区正在火热建设阶段，2019年底大部分项目将主体结构封顶，预计2020年商务区初具规模。

（图片来源：公众号人文七宝）

　　七宝宝龙城

　　七宝宝龙城项目位于商务区南侧，总面积逾40万㎡，整体由9栋标准生态办公楼、1栋宝龙企业总部和五星级艾美酒店、12栋沿河餐饮独立商业、以及生活方式中心组成。其中地上商业11万方，地上办公14万方，集购物、休闲、餐饮、儿童教育、娱乐业态于一体，汇聚了超级物种、言几又、GAP、UR、MUJI、海底捞、南京大排档等品牌，是商业与现代商务于一体的特色商业区。

　　上海万象企业中心

　　项目总建筑面积约14万平方米，其中包括约8.3万平方米办公建筑面积，呈现地上9层，地下3层的5栋生态办公集群，以及约8000平方米商业建筑面积，700个停车位。作为华润置地三大商务系列之一，上海万象企业中心将再度扩充“MIX”产品线所代表的商务生态综合体定义——独栋空间承载总部经济的驱动力，多层次的绿色景观与花园式生态开启更可持续的办公体验。今年8月份，上海万象企业中心完成封顶。

　　报业传媒谷

　　报业传媒谷位于商务区东北角，占地35亩，由8栋建筑单体组成，建筑体量7万平方米，建成后将成为文汇新民联合报业集团新的总部所在地。文新传媒谷定位为公共型、功能型、服务型的传媒产业集聚区，具有媒体公共服务、华文传媒交流及媒体展示交易平台功能，可为全球中文媒体提供办公、发稿、制版、卫星传版、数字印刷、新媒体研发、多语种对外信息热线服务等专业化第三方服务。预计在2020年10月31日交付。

　　世纪文创中心

　　世纪出版文创中心位于商务区西北角，由上海世纪出版集团投资建设，占地35亩，建筑体量8.97万平方米。通过不断地改革，有效地合编、印、发产业链及周边资源，倾力打造面向全国地闵行世纪出版园创新创业基地。世纪出版产业园将进一步文化载体的集聚性布局，引进部分具全球知名度的国际性出版传媒企业，和一批极具影响力的文化传媒巨头，并汇集一大批内容创意人才、新媒体技术开发人才。

　　上坤中心

　　融信·上坤中心通过创新的“C+TOD”模式，打造首个集潮流商业、文化展览、绿色品质办公和高档主题酒店为一体的“文化枢纽综合体”，其中将建成1500平方米特色非遗空间及1500平方米文创特色空间，形成剧作、制作发行、授权、交易、展演于一体的综合文化平台。项目于2018年初开工建设，计划于2020年9月开业运营。

　　万科七宝项目

（图片来源：上海万科）

　　万科将在商务区进行新的城市配套服务和产业商办开发，打造七宝万科中心（7*24小时国际文创都心），以三栋塔楼围城立体城市空间，围绕3万平方米文娱艺术中心，引入文创类优质企业。18-03地块、17-04地块均于2018年上半年开工，预计2020年建设完成，总体预计于2021年初交付使用。

　　四、总结

　　结合近年来七宝商务区的办公楼成交量及租赁指数表现，上海·中原（工商铺）写字楼部营业董事吴翔对这一区域作了进一步分析：

　　土地市场——从2012年的土地价格低、无溢价，到近年来新地块土拍的火爆，说明在明确的市场规划下，该商务区的竞争力已经有所提升，“随着市区用地的不断减少，特别如七宝生态商务区这样的商办地块资源将会变得更加稀缺”；

　　近1年一手写字楼成交——2019年闵行区各板块一手办公共成交面积为149235 ㎡，其中七宝超过27500 ㎡，占比第二，从单价上看，七宝成交均价3.57（万元/㎡)，占比闵行区各板块第三，地块价值可观，而对于写字楼来说，区域未来的规划是重中之重，在政府的明确规划和政策扶持基础上，未来七宝商务区在“集群效应”下，将形成强大竞争力；　

数据来源：上海·中原（工商铺）

　　上海·中原（工商铺）提供数据显示，2019年前10月闵行区各版块二手办公成交总金额、成交总面积，七宝板块二手商务办公成交均位列第一。另从2019年闵行区各版块二手办公成交均价来看，七宝板块二手商务办公成交均价3.1万元/ ㎡，远高于闵行区平均成交均价，“说明客户对于七宝商务区的未来发展前景表示极大看好”。

数据来源：上海·中原（工商铺）

　　尽管目前相较闵行区各版块商务区平均租金（4.9-5.5元/㎡/天）而言，七宝商务区（3.8元/㎡/天）表现并不亮眼，“但七宝商务区未来有很大上升空间”。

　　结合区域规划、政策扶持和数据表现来看，吴翔十分看好这一区域未来发展。

上海·中原（工商铺）写字楼部营业董事 吴翔

　　在他看来，七宝生态商务区作为西进上海的必经门户，以其独特的交通优势、国际化教育配套优势、生态优势、旅游资源及“文创创意”定位优势、商务区与公园融合（1:2比例）发展，这是区别传统商务区，也是传统商务区无法企及的新生态办公，并且相比核心商务区较低的租金成本以及税收扶持政策，在结合完善规划功能及产业导向的配合下，七宝商务区有望在新兴商务区中脱颖而出。