花样年千亿续集：依靠大湾区城市更新项目实现弯道超车？

　　对于每一家房企来说，千亿销售都是发展道路上需要跨越的一道重要门槛，花样年当然也不例外。

　　2012年，花样年进行轻资产化转型，错过了房地产黄金时代，规模落后于同业房企。2016年重拾房地产业务之后，花样年给自己定下了目标，2020年要实现销售突破1000亿元。

　　但截至2019年11月底，花样年实现物业销售额305.1亿元，预计年内总销售额将突破360亿元，距离明年预定目标仍有一段很长的距离。

　　对此董事会主席潘军曾提到，千亿还是要努力去达成的，未来的目标依然是TOP50。为此2019年中期业绩会上，花样年提出二次创业，在经营方针、人才战略等方面做出调整。

　　当然，花样年实现千亿目标的最大依靠是手中庞大的大湾区城市更新项目，这将是它在房地产存量时代实现弯道超车的关键牌。

　　调低的销售预期与二次创业

　　最近，花样年动作频繁，包括旗下物业公司彩生活替换首席执行官等人事变动，以及与大唐地产签合作协议，在地产开发、物业经营等方面开展合作。这些变化不禁让人联系起潘军在2019年中期业绩会上提及到的转型和二次创业。

　　其实，花样年早在2012年就提出第一次转型轻资产，进行物业管理板块的探索，打造出了在管面积最大的物业管理公司——彩生活，但却也错过了房地产的黄金时代。4年后，花样年提出第二次转型，重拾房地产业务，聚焦地产开发和社区服务双头部业务，实现轻重并举的多元化业务布局。

来源：花样年报告 观点指数整理

　　2018年5月底，在香港举行的股东周年大会上，花样年给自己定下一系列目标，如要在2018年达到300亿元销售额、2019年销售达500亿元、2020年实现销售突破1000亿元。

　　2018年花样年低空越过彼时定下的销售目标，当年实现301.73亿元的销售额。对于来年的销售，花样年却做了调整，定下2019年的销售增速仅为20%，销售目标为360亿元，与最初500亿元预想有140亿元的差距。截至2019年11月底，花样年累计物业销售额305.1亿元，全年销售目标完成率为84.75%。

　　被调低的销售预期，距离尚远的千亿目标，面对市场对花样年住宅销售的好奇，潘军表示，千亿还是要努力去达成的，但是要按照经济的走势，金融和房地产政策来稳健发展，未来的目标依然是TOP50。根据观点指数发布的2019年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示，目前花样年排在79位。

　　为了提高增长速度和完成未来规划目标，潘军提出将经营方针调整为“稳财务、强运营、重投资”，对标行业内标杆房企。此外还首次提出人才战略，引入前中国华融总裁柯卡生、前碧桂园金融部副总经理陈新禹等人，更加强调业绩导向，将个人收入与公司的业绩KPI挂钩，在职级、薪酬和绩效等方面进行了一系列的变革。

来源：花样年报告 观点指数整理

　　这些变革已经初见成效，例如，在控制成本方面，2019年年中，花样年合同销售同比增长16.5%至131.7亿元，但销售费用、行政费用、融资成本三项费用合计为16.1亿元，较去年同期减少0.5亿元，其中行政费用缩减较为显著，同比下降6.6%。

　　千亿在途

　　除了经营方针、人才战略等改变之外，真正让花样年提出冲击房地产行业TOP50的或许是其相对可观的土地储备和湾区旧改货值。

数据来源：观点指数整理

　　截至2019年6月底，花样年的规划土地储备建筑面积是3320万平方米，总货值5500亿元。

　　主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、华中都市圈、长三角都市圈和环渤海都市圈这五个城市群中的一二线城市。

　　其中，总土储建筑面积中有1648万平方米是已经确权的土地，总货值1974亿元，另外的1672万平方米是预期未来花样年39个城市更新项目可转化的土地储备，总货值3526亿元。

　　39个城市更新项目均位于大湾区城市，有22个位于深圳，预计总建筑面积1605万平方米；剩余的城市更新项目分别位于佛山、广州、惠州、中山、东莞。

　　另外，39个城市更新项目中预计未来3年有21个城市更新项目可转化为开发用地，其中，预计在2020年可以供地的城市更新项目有2个，总货值约183亿元；在2021年可以供地有13个项目，总货值约669亿元，可于2022年供地的有6个项目，总货值约613亿元。

　　也就是说，在未来三年内，将有21个成熟的城市更新项目为花样年提供1456亿土地总货值，而且是位于深圳以及其他大湾区核心城市等理想位置。伴随着大湾区规划和深圳先行示范区等政策利好，城市更新项目将是花样年提高未来的销售规模增速上的重大助力。

　　旧改路径

　　显然，想要提高销售增速，在存量房地产时代实现弯道超车，花样年必须打好手中城市更新这张牌。但由于前期投入多，体量大等原因，未来3年开发转化21个城市更新项目对于花样年的资金是一个不小的考验。

　　截至2019年6月30日，花样年拥有银行结余与现金余额为250.64亿元，一年内到期的借款借款、优先票据及债券合共约159.6亿元。面对债务到期压力，花样年如何利用手中有限的现金同时操盘多个城市更新项目？近期花样年开发深圳玉石新村旧改项目的案例可以给我们提供一个观察的视角。

　　11月7日，花样年公告宣布，平安不动产将注资项目公司和提供股东借款，共同开发深圳玉石新村旧改项目。

　　具体而言，平安不动产同意认购项目公司的新增资本及提供股东贷款，总金额约人民币13.81亿元，包括1345万注册资本、9.5735亿元资本储备以及4.1亿元股东借款。

　　交易完成后，深圳玉石新村旧改项目股权结构变为，花样年持股35.7%，平安不动产持股34.3%，玉石物业持股30%，花样年仍为第一大股东。

　　根据花样年公布的信息，2018年，玉石新村土地启动综合整治，目前处于申报专项规划阶段，预计总建设面积52.77万平方米，总货值达170.32亿元，将于2022年开始供地。

　　整体来看，在平安不动产入股前，深圳玉石新村旧改项目净资产1712.9万元，注册资本仅为2000万元，其中花样年认缴1400万元，玉石物业认缴600万元。如果平安不动产入股投入的13.81亿元能够覆盖深圳玉石新村旧改项目的大部分支出，那也就意味着花样年凭借少量的资金就能撬动一个城市更新项目。

　　但同时，平安不动产的入股也将分走深圳玉石新村旧改项目的部分利润。在规模增速、负债率和利润三者不可兼得的情况下，花样年选择的是高规模增速和低负债率，通过引入合作方，共同开发，让渡部分项目利润，这或许是花样年未来几年操盘城市更新项目的主要方式。

　　其实，近一年来，花样年也在积极寻求其他房企合作，例如旭辉、大唐地产，通过与其他房企合作，缩短开发项目周期，同时减少资金方面的压力。目前，花样年跟旭辉已经有武汉、深圳共三个合作项目落地。

数据来源：花样年报告 观点指数整理

　　在财务报表上，今年前半年，花样年实现营业收入约人民币85.77亿元，同比增长65.1%，但归属于股东净利润却同比减少0.9%，即出现了“增收不增利”的现象。

　　这一方面是因为花样年结算项目毛利率较高，税收增加；另一方面则是花样年积极选择与合作方开发项目，分摊了项目部分利润，在财报上体现为少数股东损益增加。