前海最大“地主”招商蛇口屯粮术：729亿换3000亿货值

　　 今年以来，前海的“地主”们都有不同程度的收获。9月份，中集集团、深圳国际分别宣布以125.16亿元、83.73亿元等价置换土地，获得了大量的土储增值，填充着自己的“粮仓”。

　　而招商蛇口自去年12月，率先为土地整备“定调”，正式签署了《土地整备协议》和《合资合作协议》之后，也在年内有了实质性的进展。

　　继4月份与前海管理局完成土地置换之后，12月9日，它又宣布其子公司招商前海实业，拟联手前海管理局子公司前海投控，分别对前海自贸投资（以下简称“合资公司”）增资，重组涉资1458亿元，董事会也于12月19日通过该议案。

　　具体来看，招商前海实业以其持有的招商驰迪100%股权，以及部分现金向合资公司进行增资；前海投控则以其持有的前海鸿昱100%股权，对合资公司进行增资。其中前者增资交易对价644.08亿元，现金增资85亿元，后者交易对价729.08亿元。

　　交易完成后，前海投控和招商前海实业仍各自对合资公司持有50%的股权，招商前海实业对合资公司拥有控制权。

　　拨动重组的齿轮之后，合资公司成为了前海土地整备和开发建设的主导平台。这意味着，招商蛇口在前海区域的土地权益又得到了进一步的明确。

　　1458亿资产重组

　　据招商蛇口前董事长孙承铭讲述，2004年他亲自带队开发前海，2007年填海完毕，意味着拿下了大片土地。此后，团队与各方主体进行了长时间的谈判，最终才确定了土地整备方案。

　　方案披露，前海2.9平方公里土地最终获得了900多亿增值，与土地注入招商蛇口时升值将近1.5倍。土地置换出的经营性用地占地逾92万平方米，总建面近500万平方米。

　　据格隆汇统计，重组这部分土地大多可用作商住用途开发，对比前海重组资金的体量，再参考历年的拿地销售比，项目开发完成后可以贡献大概3000亿元的并表销售金额。这让前海最大“地主”招商蛇口收获颇丰。

　　后续1458亿元重组之后，按照约定，招商前海实业最终在合资公司董事会7个席位中占有4个。作为拥有更多话语权的一方，招商蛇口正在确保对合资公司，以及募集资金投资项目的有效控制。

　　2015年，上市公司募集资金人民币118亿元，其中原计划投入前海自由贸易中心一期项目24.5亿元。截至2019年12月17日，前海自由贸易中心一期项目已使用募集资金1.97亿元，剩余募集资金（含利息）24.22亿元。

　　鉴于上述项目较原投资计划有所调整，为提高募集资金的使用效率和效益，招商蛇口拟将上述项目剩余全部募集资金（含利息）的用途，变更为向合资公司增资，作为本次增资合资公司的现金增资款85亿元的一部分，继续推进前海片区的开发建设。相当于补足交易对价的差额。

　　增资重组事项完成后，原募投项目前海自由贸易中心一期所在的土地，将随招商驰迪进入合资公司，由此，合资公司通过持有招商驰迪及前海鸿昱100%股权，间接拥有深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权。

　　其中，招商驰迪持有的T102-0296地块分为34宗小地块、前海鸿昱持有的T102-0310地块分为46宗小地块，涉建设用地总面积73.42万平方米，占此次标的资产所持有六块土地面积的91.06%。土地用途都为商业服务业用地、居住用地，土地性质皆为商品房用途。

　　T102-0296地块做了详细的规划，其容积率总建筑面积不超过218.25万平方米（含物业管理用房和地下规定建筑面积）；其中办公112万平方米，居住11.69万平方米，商务公寓13.30万平方米，商业28.47万平方米（地上23.77万平方米、地下4.70万平方米），旅馆业（酒店）8.00万平方米，公共设施6124平方米，研发办公11.32万平方米，配套服务设施及市政设施3.37万平方米。

　　T102-0296号宗地 34 个小地块详情　　

　　T102-0310 号宗地包括 46 个小地块详情

　　能否助力业绩反转？

　　前三季度，招商蛇口实现营收255.43亿元，同比下降24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，同比下降38.46%。第三季度单季，实现营业收入88.56亿元，同比下降30.77%；归属于上市公司股东的净利润1.95亿元，同比下降83.21%。

　　即使招商蛇口强调收入、利润的同比下降，是由于项目的季节性结算问题，它会把项目结算主要放在第四季度。

　　但按照克而瑞的榜单数据，今年前11月，招商蛇口实现销售额1380.4亿元，排名第17位，这相比于去年同期下滑了5位。排名的下滑，似乎让人看到了招商蛇口的后劲不足。

　　但如今资产重组的落地，毫无疑问会在后续，推动招商蛇口销售、营收的增长。1458亿是一个怎样的量级？相关数据显示，招商蛇口2018年全年，以及2019年前11月拿地金额都未超过千亿，相比较而言，这次“补仓”的体量高出不少。

　　由于招商蛇口的土地，多数是通过将工业用地置换成商业、住宅用地的形式，所以土地增值较大，这必然也会在以后，拉高公司整体的利润率水平。

　　不过，招商蛇口的当务之急，是要加快推进土地各方面的进展。

　　由于T102-0296地块、T102-0310地块尚未分宗，它们目前还无法取得土地使用权证。招商蛇口表示，此前签署的合同，“已经对土地分宗安排作出了明确的约定，办理权属证书不存在实质性法律障碍。”

　　为了保障前海自贸区的快速、有序的总体开发进度，招商蛇口显然在拧紧土地整备的“发条”。它联合多方主体，开展无合法手续的建构筑物的土地清理工作。

　　招商蛇口表示，截至目前，相关土地清理工作进展顺利，绝大部分的土地已经完成清理，涉及土地面积约165万平方米，约占全部前海土地整备范围内需清理土地220万平方米的75%。