赢商访谈|亚细亚卓悦城马振信：光环之下强势发力 缔造郑州全新商业体

　　2019年接近尾声，郑州商业项目在年末迎来了新一轮的开业筹备竞赛。作为二七商圈核心位置、德化街“龙头”位置的亚细亚·卓悦城，正逐渐揭开被岁月遮盖的“面纱”，在昔日亚细亚商场光环的照耀下，以熠熠生辉之势全力缔造郑州商业新地标。

　　数据分析：亚细亚·卓悦城商业潜力巨大

　　作为郑州市最繁华、最有影响力的商贸中心集聚区，二七商圈始终是郑州商业的发源地、主战场、风向标，而亚细亚所在的二七广场更是二七商圈的核心地带。赢商大数据以亚细亚·卓悦城周边5公里为半径，从区位价值、业态占比、区域消费力等维度，深度分析亚细亚·卓悦城的商业价值和潜在的巨大消费力。

　　亚细亚·卓悦城周边5公里购物中心门店各业态占比：服装/精品/其它零售占比最大，为68.79%；其次是餐饮业态，占比16.17%；然后是儿童亲子业态，占比8.93%。亚细亚·卓悦城周边5公里街铺门店各业态占比则显示出：餐饮业态占比最大，为47.7%；其次是服装/精品/其它零售业态，占比27.95%；然后是文体娱业态，占比20.98%。这组数据反映出周边商业对于文体娱业态的布局是极其稀少的，而在消费升级的当下，消费者对于商场的体验感有了更高的要求，亚细亚·卓悦城正是抓住了当代年轻人的消费心理，在业态布局上加大文体娱业态占比，打造多处可互动的场景体验。

　　亚细亚·卓悦城周边商业数据

　　亚细亚·卓悦城周边5公里人口规模近92万人，占全市人口比29.2%，周边5公里住宅总数231个，写字楼总数471个，人口所带来的巨大的消费潜力为二七商圈以及项目本身的发展提供了充足的保障。此外，亚细亚·卓悦城周边5公里范围内，教育机构总数195个，其中小学92所、中学84所、大学19所。根据赢商大数据监测显示，19岁至34岁年龄段消费者占到总客群66%，这也意味着亚细亚·卓悦城必将是一个年轻、时尚、潮流的新领地。

　　亚细亚·卓悦城周边住宅小区明细

　　亚细亚·卓悦城周边写字楼明细

　　专访实录：传承亚细亚精神 打造全新商业体

　　鉴于河南兴业投资发展有限公司和亚细亚·卓悦城的影响力及关注度，赢商网特邀河南兴业投资发展有限公司总经理马振信进行访谈对话，听他讲述亚细亚·卓悦城的升级改造之路，以及该项目对于商圈升级乃至城市发展的影响，以下为访谈实录。

　　河南兴业投资发展有限公司总经理 马振信

　　赢商网：亚细亚·卓悦城目前是业界关注的焦点，有人认为很难超越亚细亚当年的风采，还有一部分人很期待能够重回当年的巅峰，对于这些您怎么看？

　　亚细亚是一个时代的“标志”，经历过那个时代的人对亚细亚都非常熟悉，每个人都有不同的看法。在我看来，我们打破不了那个时代的亚细亚，30年前的亚细亚现象，有着时代的契机，它创造的销售模式、服务模式、场景营造等直到现在仍在沿用，其对商业本质的理解、实践到现在仍有借鉴意义。亚细亚的一系列创举所带来的全国强烈反响和明星效应在某种程度上推动了中国市场营销的发展，也推动着大型零售商场的发展。亚细亚发起的郑州商战打破了传统的计划经济体制藩篱，堪称中国现代商业发展的奠基石。重回当年的颠峰可能做不到，但我们给自己定的目标很高，我们非常清楚自己的优劣势，亚细亚·卓悦城是一个全新的购物中心，现在正是商场的筹备期，把定位、品牌组合做好，是现阶段的首要目标。

　　赢商网：亚细亚可以称之为“商业老兵”，作为亚细亚重装归来的“亚细亚·卓悦城”，会在哪些方面延续亚细亚的传统，又有哪些方面会进行革新升级？

　　不是延续亚细亚的传统，而是传承亚细亚的精神。亚细亚创造的商业神话，汇聚了许多超前的理念和强大的团队凝聚力。“亚细亚人”的开拓创新、积极向上、坚韧不拔、奋发努力的精神，以及他们所承载的正能量，都是我们“重新出发”需要传承的精神。此外，对商业新模式灵敏的洞察力、商场营销的创新力，也是我们整个商业团队必须学习的地方。而亚细亚·卓悦城的革新升级体现在：定位为“潮玩食趣新领地”，打造一个年轻态的潮流社交场所。

　　物业方面：从内到外全部升级改造，内部中庭由原来的长方形改造为圆弧形，并且安置了一个圆弧形的LED透明屏，采用流动的装饰线条，整体内装将更加现代时尚。不仅如此，亚细亚·卓悦城结合年轻人的喜好，增设“声-光-电”强调不同时段不同的效果体验，形成商场独特的识别度，使整个商场丰富且充满乐趣。我们要将亚细亚·卓悦城打造成郑州唯一的在任何时间段都可以驻足停留的社交型购物空间！

　　业态方面：重新规划整个商场，调整后的亚细亚·卓悦城共计十二层，包含地下一层和地上十一层。其中，负一层至六层为集中商业，七层至九层为主题酒店，十层、十一层为商务办公。商业部分负一层以轻餐速食，网红小吃为主，结合多个创意场景，打造具有网红属性的餐饮主题街区——悦饭街；一层为品牌集合店；二层为智能体验、潮玩零售；三层打造女神主题馆，汇集女生所需的鞋帽服饰；四层和五层规划为特色餐饮以及主题餐厅。六层为娱乐体验。改造完成后，亚细亚·卓悦城还有更多亮点等着消费者去发现……

　　赢商网：1989年亚细亚商场开业，如今三十年的时间过去了，您认为郑州的商业环境发生了哪些变化？亚细亚·卓悦城又该如何顺应现在的市场规律？

　　三十年间郑州商业发展经历了几大阶段：1989年亚细亚开业时期，是以国营百货商场和供销合作社为主的商业发展阶段，同时商场开始进行转型，由国营转变为股份制，随后进入以连锁店、品牌店、专业店为主的商业发展阶段；21世纪初期，百货、商超开始大规模布局郑州；到近些年，各种类型的购物中心遍地开花，依托互联网技术的新零售模式，成为了各大商场都在寻找的新出路。

　　商业发展至今，市场规律发生了较大变化。一方面受电商冲击，由于线上零售价格优势，消费者首选线上购物；另一方面是消费者需求的转变和升级，不仅要满足基础的购物需求，“吃喝玩乐”必须样样俱全。这就对亚细亚·卓悦城提出了更高的要求，必须在空间、服务、功能上全面满足消费者，商品、美食、场景需要颜值在线且具有创意。为了顺应商业发展，我们打造的餐饮主题街区和女神馆，就是在场景上营造不同的氛围，融入主题化概念，再集合网红打卡场景，给消费者提供更多有趣的内容。

　　赢商网：作为郑州市最繁华、最有影响力的商贸中心集聚区，二七商圈始终是郑州商业的发源地、主战场、风向标。您认为亚细亚·卓悦城位于二七商圈核心位置有哪些优势又会带来怎样的挑战？

　　城市的发展必然会迎来更多新开商场，形成更多新兴商圈，郑州的零售市场版图早已从核心商圈向外围拓展，依托交通枢纽、居住人口、商务活动而聚集的新兴商圈已具规模。虽然新商圈越来越多，但每个城市的核心商圈只有一个，比如上海的南京路、成都的春熙路、武汉的解放碑，在郑州那就是二七商圈，亚细亚·卓悦城就处于郑州的正中心位置，也是二七商圈的核心位置，可以享受到核心商圈平均每天约50万的“流量”红利。位于二七商圈的二七纪念塔是郑州的地标建筑，亚细亚·卓悦城距离二七塔不足50米，很多游客到此游玩、拍照、打卡，这也让我们项目成为了品牌传播的窗口。除此之外，二七商圈公共交通非常便利，公交、地铁贯穿城市东南西北，亚细亚·卓悦城负一层更是和地铁相连，对商场引流也是一大优势。

　　二七商圈一直是郑州商业的主战场，挑战无时不有，但对于二七商圈来说，最大挑战莫过于怎样把整个商圈的商业联合起来，打配合战、错位经营，为消费者提供最好的购物游玩体验，打造郑州最时尚、现代的商圈，这是亚细亚·卓悦城的愿景同时也是挑战。

　　赢商网：二七广场周边聚集了多个商业项目和商业街，亚细亚·卓悦城将怎样通过差异化竞争实现错位经营？与这些商业项目相比，亚细亚·卓悦城的核心竞争力是什么？

　　二七商圈周边商业项目很多，定位和客群虽然略有不同，但也有很多重叠部分，对于购物中心而言，“为消费者创造新的生活方式和社群活动主场”无疑是共同追求目标。作为存量商业改造的亚细亚·卓悦城，如何改变消费者对项目的旧印象、吸引消费者认同更新后的商业项目是我们的首要目标。作为一个改造项目，仅依靠口号是无法改变人的观念，必须有清晰的定位，通过品牌组合、空间升级达到的差异化，只能解决眼前问题，长远看来还需要在体验化、特色化方面多下功夫。

　　我们通过前期深入调研发现二七商圈尤其是德化街周边商家非常丰富，不缺品牌种类和数量，但缺少一家能停留休息的商场，因此我们在内部做了很多舒服的休息空间，并且免费提供充电、wifi等服务。不仅如此，我们还加入了很多的网红打卡场景和网红直播间，提供给消费者新的社交娱乐功能。要说亚细亚·卓悦城的核心竞争力，区域位置就是我们最大的优势，位于郑州人流量最大的商圈，拥有“三首层”的物业结构，入驻的品牌商不必担心客流，商场本身就二七商圈的“通道”。

　　赢商网：二七商圈工作日客流达46万人，节假日客流达60万人，亚细亚·卓悦城将怎样把商圈客流优势转换为自身项目优势？在体验为王的当下，亚细亚·卓悦城如何在场所服务和空间经营的新境界中去提升自身的吸客能力？

　　二七商圈的客流其实就是我们项目门前的客流，如何吸引他们进场我们并不担心，我们更多的是想怎样让消费者进来之后停留的时间更长。因此，在体验为王的当下，要做好场所服务和空间经营，具体就体现在把之前长方形的中庭改成圆弧形来增加商场的空间感；打造餐饮主题街区和女神主题馆，把沉浸式体验和购物结合在一起，带给消费者更有趣的空间体验。开业之后的营销活动也会更加贴近消费者，会经常举办手游竞技、汉服文化、原创音乐等年轻人喜爱的活动，让更多的人参与进来，丰富年轻人的生活方式。

　　赢商网：您认为亚细亚的改造升级对百年德化历史文化片区有怎样的意义？在打造郑州国家中心城市“会客厅”方面发挥着怎样的作用？

　　去年年初，《郑州建设国家中心城市行动纲要》正式对外发布，其中提出推进商都历史文化区、百年德化历史文化片区、郑州市中央文化区（CDD）等五大历史文化片区的规划建设。同时，亚细亚被收录进“郑州首批历史建筑保护名录”。今年，市政府对二七商圈的改造有了新的要求和高度，力求把二七商圈打造成国际化商业街区。升级为卓越的国家消费枢纽，改造为卓越的类海外休闲区，营造为卓越的创新活力地标，建设为卓越的文化展示舞台、郑州的精神家园。亚细亚·卓悦城外立面的全新设计由政府主导，让整个德化街的形象更加统一。升级之后，我们计划把郑州商业历史文化带入到项目空间改造中，让消费者通过图片、故事、影片、场景体验了解“火车拉来的城市——郑州”，了解3600年前至今郑州的商业发展，了解德化街的由来。让百年德化历史文化片区更有品质，更有文化底蕴，更加繁荣。

　　二七商圈是郑州近百年历史发展的缩影，承载着郑州人的精神记忆。以二七广场为核心，按照国际时尚现代化的商业街区为思路，整体设计、统筹推进，争取实现一年初见成效，三年大见成效，五年进入全国著名商业街区第一方阵。而亚细亚·卓悦城紧邻郑州地标二七塔，被赋予了一定的地标属性，亚细亚·卓悦城的升级改造对于重塑城市地标、彰显郑州个性、展现中原风采、传承城市记忆、打造国家中心城市“会客厅”等方面都具有积极的影响。亚细亚是郑州的商业符号，这次改造升级，让市民有机会再次回味和亚细亚发生的故事，感受亚细亚新的活力。同时，作为郑州本土的商业品牌，全新的亚细亚·卓悦城要让全国人民看到郑州商业的发展、城市前进的脚步。