星河上海仓储超市快车道：赴港IPO与搭上Costco的晋阶之路

　　花3小时停车，冒着被踩踏的风险去大卖场抢购10万块的爱马仕，再花2个小时排队买单……

　　2019年夏天，美国最大连锁会员制仓储超市Costco（需求面积:10000-15000平方米）将这一集“疯狂”与“灾难”于一身的购物体验首次搬到了中国上海，并因火爆、限流等原因多次登上头条。

　　随后不久，Costco首席财务官理查德·加兰蒂在接受媒体访问透露该计划在2020年底或者2021年初在上海开设第二家门店。而这一次，Costco选择了一家来自深圳的房企：星河控股。

　　2月18日，上海土地网信息显示，星河控股集团的子公司上海河裕实业有限公司与Costco公司旗下独资公司Pudong Warehouse Development Limited以底价8.98亿元竞得上海浦东新区一宗商业地块。

　　根据出让条件，该地块需建立一个大型仓储式卖场，同时，需引入行业要求配置酒店和跨国公司地区总部。明确的出让条件，加上Costco的背景，国内第二家Costco或已基本敲定。

　　另一方面，对星河控股而言，与Costco联手拿地，也是这家华南房企首次进入上海公开土地市场。

　　对于双方在项目中的角色如何定位，有接近星河商置的人士对观点地产新媒体回应，“这个项目目前是地产负责代建，建成后项目是否由商置运营管理目前还在谈，暂时没有更多信息。”

　　据了解，上月中旬星河商置正式向港交所提交IPO招股书，目前正为赴港上市的关键时刻。

　　星河曲线入沪

　　作为深圳本土房企，星河控股集团成立于1988年，前身为深圳市怡和企业公司，2006年开发深圳福田COCO Park，开始涉足商业地产，星河商置为旗下商业平台。

　　截至2019年9月30日，星河商置向合共38个商用物业项目提供商业运营服务，总合约面积约为287万平方米，管理的商用物业项目位于国内16个城市，包括深圳、广州、中山、惠州、东莞、南京、常州、无锡、南昌、恩施、长沙、天津、莆田、汕尾、揭阳及鄂尔多斯。

　　在长三角地区，星河已进入无锡、常州、南京三座城市，此次在上海拿地，是其首次进入上海市场，也是除广州、深圳外进入的又一座一线城市。

　　在产品线上，星河商置形成了城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCO City和星河iCO、社区型购物中心COCO Garden等多条产品线，体量在4-10万平方米左右。

　　而此次拿下的地块信息显示，地块土地用途为商业用地、餐饮旅馆业用地，出让面积共4.7万平方米，容积率为2.0，由此推算，其可建面积不超过10万平方米。项目位于上海浦东新区张江科学城的康桥工业区，离上海迪士尼仅一个地铁站。

　　从体量上来看，除去需要建设的大型仓储式卖场，以及酒店和写字楼，留给星河商置打造自身购物中心产品的空间似乎并不大。

　　有业内人士表示，以往星河商业的项目以传统购物中心为主，这是其第一次落地大型仓储式卖场项目，

　　与此同时，据接近星河商置的人士称，项目现在是地产板块在做代建，最终是否最终由星河商置来运营，目前也并未敲定。

　　不过，对于涵盖地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务、金融投资、产业运营等多元领域的星河控股而言，取得酒店、写字楼等商业项目的运营管理权，将是大概率事件。

　　事实上，早在2018年Costco就与上海浦东康桥(集团)有限公司正式签署投资协议书，彼时Costco就称将在浦东康桥设立中国区投资性总部。

　　另外，2018年5月，星河控股就与Costco达成合作，共同建设一家会员俱乐部零售旗舰店，并称双方将利用各自优势在合作拿地、项目开发等方面进行更深入的战略合作。

　　而据观点地产新媒体了解，除此次上海拿地外，目前星河控股和Costco还并未有其他的项目合作消息。

　　不过，与网红超市联手拿地，对于首次进入上海的星河在建立品牌影响上而言也有不少助力。至于双方的未来合作，星河方面则并未有更多透露。

　　赴港IPO与扩张路

　　尽管目前的规模并不大，但潮汕商人黄楚龙的雄心不止于此。

　　作为星河控股董事长，黄楚龙曾经透露其宏大的愿景，包括未来五年力争整体达成1500亿元营业规模，150亿元营业利润，其中地产迈入全国四十强，商业迈入全国十强，产业进军全国六强。

　　为此，加强轻资产管理，并逐步对接资本市场成为星河商置的必由之路。

　　近年来，星河以轻资产模式加快商业地产扩张，此前曾推动区域型购物中心COCO City 落地广东汕尾、普宁、内蒙古鄂尔多斯等城市。2019年，COCO Park首次进行品牌输出，选择落地江西南昌。

　　数据显示，星河商置管理的总合约面积由截至2017年12月31日的162.4万平方米快速增加至截至2019年9月30日的287万平方米。

　　其中，在合共38个商用物业项目中，星河商置管理了25个由星河控股及其联系人开发的商用物业，合约面积约123万平方米，占总合约面积42.9%。

　　此外，星河商置透露，其正利用多样化的扩张模式寻求合作，例如与第三方物业发展商江西博能订立战略合作，以共同管理商用物业以及分享收入和利润。

　　与此同时，2019年四季度以来，星河商置在南昌、上海、深圳三个城市还签约了四份新商用运营服务合约，新增合约面积为9.95万平方米。

　　加速对外扩张之下，星河商置在资本市场动作也更为频繁，2019年7月，星河商置从新三板摘牌，后有传言其将登陆联交所主板。

　　2020年1月，星河商置正式递交赴港IPO招股书。

　　招股书数据显示，2017年、2018年及2019年前9月，公司持续经营业务的收入分别为人民币2.781亿元、3.287亿元及2.894亿元，持续经营业务的利润及全面收入总额则分别为5040万元、8510万元及8370万元。

　　显然，与大多上市的商业地产公司而言，这一规模仍属于中小型梯位。

　　因此对星河商置而言，在形成了成熟的商业模式基础上，利用品牌影响力多渠道的加速扩张，才能有助于其在资本市场取得可观回报，同时获得长远发展的可能。