新世界发展2019中期成绩：逆境起飞！抛售物业自救与近1000亿现金流

　　2月28日，新世界发展发布2019年度中期业绩。

　　报告期内（2019下半年），新世界发展录得总收入324.64亿港元，基本溢利39.29亿港元，两者均下跌27%。

　　收入下跌，主要由于期内没有新住宅项目竣工，以消化存量物业为主，合同销售额仅30亿港元；加上香港社会事件影响，集团策略性业务如设施管理、交通及酒店营运出现下滑。

　　相比之下，无论香港或内地物业投资，均给集团带来可观收入，入账21.88亿港元，同比上涨23%；此外，非核心物业“瘦身”也是公告内的高频词汇之一。

　　逆境下，物业投资收入“一枝独秀”

　　对于物业投资的业绩表现，新世界发展在报告中用了“一枝独秀”形容。

　　虽说在中美贸易摩擦及香港社会事件双重影响下，访港旅客数字下降，本地消费情绪变得审慎，给整体零售及相关物业租赁带来短期压力，不过新世界发展仍然取得香港租金收入同比上涨36%的可观表现，账面收入13.44亿港元。

　　而业绩贡献主要来自去年8月新开业的环球新地标Victoria Dockside及K11 MUSEA 人文购物艺术馆。

　　财报指，位于九龙尖沙咀海傍核心地段，总楼面面积约200 万平方呎的环球新地标Victoria Dockside (不包括酒店) 于回顾期内全面启用，大幅优化本集团的租金收入基础。其他主要项目的整体出租率表现稳健。

　　位于Victoria Dockside 的K11 MUSEA 人文购物艺术馆，由100 个来自本地及国际的创意力量联手打造的文化零售新地标，于2019 年8 月底正式开幕，现时项目出租率超过90%，每月平均客流量达160 万人次。至于甲级写字楼K11 ATELIER，目前已租出接近80%。

图片来源：K11 MUSEA官网

　　此外，位于港岛东、毗邻鲗鱼涌港铁站，全球首幢取得三个绿色建筑认证的甲级写字楼K11 ATELIER King’s Road，总楼面面积约48.8万平方呎，于2019年底启用，现时已出租约50%。

　　进入2020年，随着K11 MUSEA及K11 ATELIER King’s Road开始提供全年贡献，新世界发展预估，“旗下投资物业经常性收入增长踏入提速阶段。”

　　内地方面，租金收入约8.44亿港元，同比上涨6%，因出租率稳定而带来稳固的租金表现，新世界发展表示，上海K11 购物艺术中心、北京新世界中心、武汉新世界国贸大厦的出租率，分别维持在97%、100%及74%的水平。

　　新世界发展“瘦身”计划：出售超60亿港元

　　面对曾经的高负债，新世界发展通过最近半年的“瘦身”计划，让形势有了明显逆转。

　　财报中表示，新世界发展持续审视业务及架构优化的可行方案，积极探索出售非核心资产及业务的机会，以提升效益及扩大资源，推进物业发展与物业投资双核心业务引擎的策略发展，释放资产价值。

　　在不断“断舍离”中，新世界发展出售非核心资产已达60亿港元。包括：

　　· 2019年9月，新世界发展以21.85亿元出售长沙新城新世界项目全部权益等。

　　· 2020年2月25日，新世界发展以30亿港元出售其持有的两个商场的全数收益权，分别为九龙湾德福广场二期商场、将军澳PopCorn 2商场，有关协议将于2020年3月31日或之前完成。

　　据了解，新世界发展持有九龙湾德福广场二期商场50%收租权益，持有将军澳PopCorn II商场21%收租权益。“有关出售可令本集团以公平市值变现现金资源及释放资产价值，并进一步体现了本集团处理非核心资产的策略。”新世界发展在财报中表示。

　　而这也是新世界发展应对当下疫情快速回笼资金的“短平快”策略。新世界发展董事局副主席郑志刚表示，“公司的应对策略是现金为王，未来将钱投入更有效益的、能够有控制权的资产，投入在核心业务上。”

　　同时，新世界发展亦不忘在财报中“晒家底”， 截至2019年12月31日，集团账面现金及银行存款约636亿港元，可动用的银行贷款约310亿港元，资源合共约946亿港元。

　　净负债比率为42.2%，虽同比上升，但主要是由于期内对如富通保险、宁波新世界商住综合体项目的余下权益及杭州望江新城综合发展项目等个别大型收购所致。

　　整体融资成本维持稳定，约3.7%。“于2019年12月31日，本集团已完成2020财政年度所有贷款再融资，预计2021财政年度到期的贷款再融资将于2020年6月完成。在可预见的未来，本公司没有发行股票集资的需要。”