华夏幸福商业布局再起疑云

　　2018年是华夏幸福“水逆的一年”，开年项目签约遭遇“滑铁卢”，导致现金流出现问题，债务危机随即爆发，迫使华夏幸福使出百般解数——转卖项目、发行债券以及引入“险资”平安，最终走出泥潭。　　

　　2019年，在房地产市场下行环境中，华夏幸福业绩增幅压力依旧存在，为改变局势，华夏幸福一方面加大了与平安集团业务层面的合作，另一方面借助新上任CEO吴向东布下的商业地产版图，开展业务层面的“第二战场”。

　　近期，商业地产观察从华夏幸福内部人员了解到，华夏幸福正在进行一轮大规模的架构调整与人员优化，各个区域根据预算进行人员优化，优化人员将得到“N+1”的裁员补偿。

　　此次华夏幸福优化调整的大致内容如下：部分城市区域并入临近城市；合并部分临近城市群；撤销部分城市区域；一些城市区域上升为总部直属。同时，取消医疗事业部，商业事业部并入产业新城集团，变更为产业新城中心；保留酒店业务，研发业务交由新城建设集团。

　　业内人士分析称，华夏幸福此次人员优化的大背景是疫情导致销售业绩断崖式下滑以及与平安对赌压力较大有关，必须通过缩减成本、减少开支来维持生存。　　

　　不断重构的商业板块变得“鸡肋”？

　　商业部分是华夏幸福“建城”过程中不可或缺的一部分，华夏幸福期望很高也花了重金投入。

　　2014年，华夏幸福正式成立商管公司，时任中粮地产副总经理的张宝泉加入任总经理，开发及经营团队大部分来自万达、中粮一线商业地产公司，当时华夏幸福商业板块的定位是根据产业新城位置、规模不同而加入不同的商业配套，并确定了三大商业产品线，城市级的“幸福港湾”或“幸福广场”、社区级的“幸福天地”、街区型的“幸福邻里”。

　　2016年末，华夏幸福商业板块进行重组，成立商业事业部，世茂集团原商业管理有限公司总经理吴艳芬加盟华夏幸福，此后商业事业部团队逐步壮大，并探索创新出“商业+”与“微度假”模式，计划在2017年-2019年着重打造标杆，然后进行快速复制。　　

　　计划赶不上变化，在这次架构调整与人员优化下，华夏幸福商业板块再次重构，华夏幸福商业事业部并入产业新城集团，降级为产业新城中心，暂时保留十名编制。

　　商业地产观察从知情人士了解到，华夏幸福很早便开始谋划在2020年内裁撤商业事业部，这是去年南方总部在深圳成立城市更新事业部后就基本定下了，只不过在疫情下加速了进程，彻底解散只是时间问题。　　

　　据知情人士透露，项目经营、项目拓展的情况不尽如人意也是商业事业部解散的内在原因。　　

　　据了解，华夏幸福的商业定位最开始以产业新城的居民为目标顾客，后转型升级，主动打造特色商业，结合如今的消费升级，计划吸引不同的顾客群体。　　

　　以2018年商业事业部推出明星项目——位于嘉善产业新城的新西塘越里（后改名为嘉善越里）为例，该项目离上海仅需23分钟的高铁，辐射周边江浙沪潜力居民，项目近20万平方米的商业业态规划，定位为“微度假”、“商业+艺术”，是以艺术、亲子、互动为主题的商业水街。　　

　　嘉善越里九成品牌都是围绕主题招商，比如象征属地文化的国学馆，禅射堂；提供儿童亲子互动的贝多树动物艺术街区、纸箱王；提升游客眼界和审美鉴赏的左岸美术馆、左岸剧场等，项目推出初期时名声大噪，获得广泛关注和期许，但在后续经营过程中并没有形成品牌效益且收益不理想。

嘉善产业新城商业项目——新西塘越里

　　与大多数城市独立型商业不同，华夏幸福的商业项目是基于产业新城基础上的特殊商业体系，在这一领域的开辟和尝试，不仅需要勇气、实力、资金，更需要时间和耐心运营，产业新城的模式让华夏幸福获得红利，但产城模式的运营周期长，无疑也增加了其配套商业的运营难度。

固安产业新城商业项目——大湖花园天地

　　公开资料显示，截止2019年底，华夏幸福产业新城的商业项目已落地七个城市，运营面积达到108万平方米，主要有嘉善越里、固安大湖花园天地、固安幸福港湾、廊坊盒作社，各个项目定位类型均不相同。有观点分析，目前华夏幸福所打造商业项目更像是产业新城的配套产品，并不适合华夏幸福接下来的商业布局，下一阶段华夏幸福或有进一步动作。

　　吴向东着力开拓“第二战场”

　　2019年，华夏幸福将主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”转变为“产业新城及相关业务和商业办公及相关业务”，为此设立了双总部，将新业务放在位于深圳的南方总部。

　　吴向东于2019年2月正式宣布加入华夏幸福，掌舵南方总部，并组建了城市更新事业部，从华润置地带来了多名旧将，包括原华润置地执行董事、高级副总裁、首席财务官俞建，原华南大区副总经理赵荣，原商业地产事业部总经理赵炜，原华南大区总经理、深圳公司总经理王笑等。　　

　　有消息透露称，目前南方总部人数已经超过100人，未来还会有更多人才加入。

　　华夏幸福在2018年年报中给出了新任总裁吴向东带领制定的公司战略：继续做强产业新城业务的同时，将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举；探索开拓产业新城以外属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等。

　　2019年8月，华夏幸福迎来第一个管理输出项目，华夏幸福以58.3亿元出售北京丽泽商务区一个商办项目予平安人寿，同时项目公司将向华夏幸福支付代建管理费和资产管理费。

　　该项目是吴向东加盟以来第一个轻资产运营商办项目，更是华夏幸福首次采用“轻资产”模式，以输出开发、管理经营项目。　　

　　北京之后，华夏幸福相继在武汉、深圳、东莞开拓商业办公及相关业务，以寻求新的增长点。

　　9月10日，华夏幸福以116.25亿元总价拿下武汉武昌区大型综合体地块；11月11日，中标东莞中堂镇旧改前期服务商，更新面积达80万平方米；12月12日，中标深圳盐田田心工业区片区更新计划前期服务商。更有消息称，深圳宝安一宗70万平方米综合性用地大概率由吴向东所在的华夏幸福南方总部操盘，该地块是涵盖商业购物中心、写字楼、公寓、酒店的核心区综合体。　　

　　从创新PPP模式，到非房融资大规模开展，再到产业新城复制、新业务落地轻资产输出，华夏幸福正不断寻求业务迭代，有内部人士透露，华夏幸福面临今年开年不利的局面及业绩压力并不会影响到南方总部的新业务拓展，但对于华夏幸福未来的发展来说，吴向东着力开拓的“第二战场”将至关重要。