疫情对商业的影响与改变，商业地产人是如何看待的？

　　2020年初，一场突如其来的新冠肺炎疫情给全国商业领域造成了前所未有的重创。在当前由防疫逐渐转向复工的关键时期，全联房地产商会商业地产工作委员会与著名自媒体吴晓波频道于3月18日至20日共同主办“疫情下的商业复兴与创新之道”线上系列公益论坛，为行业加油呐喊。

　　3月20日，论坛主题为“影响与改变”，大家就“疫情的影响是暂时的还是深远的？”、“疫情后行业是否可能出现洗牌？”、“疫情后商业创新向何处去？”三大话题进行讨论。

　　参与主题对话嘉宾分别为：凯德集团（中国）商场管理董事总经理袁嘉骅、正佳集团副董事长谢萌、新鸿基地产（中国）有限公司华北区总经理余国安、言几又（需求面积:2000-5000平方米）董事长兼CEO但捷、高和资本合伙人周以升。

　　新鸿基余国安：疫情是“练内功”的机会

　　针对疫情，新鸿基做了多方面的准备。

　　第一是提高防疫措施，比如说所有顾客进来都要测体温，服务台会提供洗手液，向有需要的顾客和店铺派发口罩，当然还保持环境的干净整洁。这次疫情是个很好的机会，运营方可以借此通过硬件改造，来提升环境卫生，包括硬件的改造，疫情过后，也能给大家提供一个更好的购物环境。

　　第二是跟各大网络平台进行合作。因为疫情关系，顾客不方面来门店，都在网上购物，新鸿基就跟大众点评、饿了么等不同的线上平台合作，同时商家、商场也会做直播。

　　余国安表示，他们希望通过不同的尝试，看哪些活动效果好，如果有效果，日后会持续做下去，就算没有效果，也尝试了这个过程。“因为这些一直以来都想做，只是以前各种忙没有机会，现在疫情来了，我们就做不同的尝试。”

　　第三是为疫情之后的复苏做准备。比如说市场部的活动，以前在新年或者情人节，都会有大量的市场活动，现在都压到到下半年，一次过全部推出去，“一方面就希望经济快点复苏，另外也希望我们报复性的市场推广可以引来报复性的消费。”

　　余国安透露，去年开始，他们引进了不少国际旗舰店，现在希望能尽快复工，下半年大家一起迎来“报复性消费”。疫情是练内功的机会，大家要做好内部改造，例如对商场影院进行硬件改造，来迎接生意爆发期，“市场好的时候当然是努力赚钱啦，市场不好或者是不适合做生意的时候我就练内功。”

　　市场是通过不断的洗牌去发展的，每次发生重大的事情，疫情也好经济也好，有可能会停一下，也有可能会加速。在余国安看来，这次疫情不一定是洗牌。如今大家都做不了生意，那就去练内功，“有更好的内功就是为了做更好的生意”。

　　言几又但捷：疫情期间销售大跌95%、线上化步伐加快

　　但捷直言，这次疫情对他们的经营产生了非常大的影响。

　　但捷表示，年前公司会向大量的供应商付款，同时还会发放员工的资金、奖金，一般来讲，公司不会在账上储备太多的资金，因为春节前和春节后会有大量的现金回流。

　　然而，疫情爆发后，言几又大部分门店都关闭，因为防疫的原因，很多购物中心都关停，所以1月底到2月底，门店基本上是“颗粒无收”，“疫情期间，整个销售下滑了95%以上。”

　　因此，疫情期间，他们是非常的危险的，“我们的现金流一下子可能会出现危机。”

　　从3月份开始，部分城市的购物中心开始恢复运营。言几又现有的62家门店中，个别门店外，其他基本恢复营业。但是目前来看，疫情的影响持续时间还会比较久，销售额可能恢复到15%—20%。

　　疫情发生后，言几又马上成立应对小组，讨论解决几个问题：

　　第一个是解决么门店员工防疫用品的问题。

　　第二个解决现金流的问题。

　　第三个是思考可以做什么事情，包括与饿了么、美团、京东谈合作。不到三天的时间内，言几又与饿了么就达成合作，2月13日，言几又全国50多家门店上线了“饿了么”的服务。据悉，言几又线上销售成绩还是不错。言几又原来依赖于线下，如今线上可以弥补门店的一些损失。

　　但捷透露，言几又原来就计划发展线上业务，这次疫情加快了他们布局线上市场的步伐。“疫情期间，我们把原来整个后台70%、80%的工作量和人员都转到了线上，去做线上线下融合。”

　　线上线下联合或者融合，会成为言几又长期的战略。

　　但捷预计，这次疫情的影响可能不会很快会消失，甚至会持续全年，所以他们现在也在想办法，尽量通过线上和会员制的模式去恢复门店销售。

　　疫情当前，商场和品牌、商户受损都比较严重，大家在不同的立场上会有不同的看法，像商场希望能够尽量的多收租金，而商户确实很困难，“比如说疫情持续几个月，我相信80%、90%的商户都会面临资金的问题。”未来一段时间，商户和购物中心的一些相互的矛盾会显现出来。

　　在但捷看来，商场和商户的关系是水和船的关系，大家要想办法携手，共渡难关。

　　如果商户中心没有办法体谅商户，租金一点都不能减免或者是不能延后，商户可能撑不下去。对于商户来说，商场进行不下去，可能也不行。所以大家要考虑平衡的方式，比如说除了减免，还可以考虑一些柔性政策，像协商缓交，把之前的租金进行支付，大家就可以共同找到平衡点。

　　高和资本周以升：在危机中投资要做白马骑士

　　高和资本执行合伙人周以升从资本的角度，谈了他对中国商业不动产未来的看法。美国抵押性REIT股价大跌，比如ANNALY等股价几乎腰斩，其底层资产是住宅或者商业物业贷款。另外，中国房地产企业在境外的高息债价格平均跌了20%以上，这种跌幅和趋势已经接近2008年次债危机。也就是说疫情正在向商业地产领域传导，并正深度传导到金融体系。

　　目前考虑投资策略，完全不同于正常情况下的投资，我们需要考虑：如何在危机中进行投资？第一、长期是否值得投资？第二、如何非常好的控制风险？

　　我觉得中国商业不动产市场来讲，长远看有比较强的支撑因素。其一、中国经济、中国商业不动产，特别是商业不动产的某些领域的资产类别，增长性是大家公认的。其二是利率下行。目前美国已经是零利率，欧洲、日本是负利率，中国利率还在高点。低利率，特别是持续的低利率，一旦市场稳定风险偏好回归，资产价值便会回复到较高的水平。因此，对中国商业不动产长期要有信心。

　　如何规避风险，我们的经验是三个关键词：白马骑士、大型复杂项目，还有长期资金。

　　我们不做敌意收购，要做白马骑士。我们的原则是，能否真正帮助资产持有人解决问题。包括：债务重组问题、包括经营难题，包括退出难题等等。

　　关于大型复杂项目，我们看到个别外资青睐巨型项目，我们定位一些大型的，比如三五十亿的规模。

　　第三个是复杂度，我们特别喜欢复杂的项目。包括：并购阶段非常复杂的（比如债务重组、税务筹划等历史遗留问题等），资管运营复杂的（比如商业改成办公），或者是退出的复杂性。这些复杂性的处理让你有价值，也能获得超额的收益。

　　最后特别重要的是长期资本。

　　我们的策略是傍大款，今年1月7日我们和泰国正大集团合资发起100亿元的商业不动产基金，就是希望在这个市场当中能够有所作为。

　　凯德集团袁嘉骅：疫情让商业的变革速度更快

　　长期来看，经济基本趋势不变

　　此次疫情与2003年SARS疫情相比，从影响的深度和广度来说，这次冲击可能比之前一些时候都要大。如今，整个社会和经济的融合度和互相依赖程度更大，商业的变革速度也更快，从而产生的影响也越大。

　　但从长期来看，基本趋势不变。虽然短期来看整个经济和整个行业都面临很大压力，但中国经济长期向好的基本面没有改变。政府也在陆续出台政策，助力经济复苏。

　　加速了行业变革，优胜劣汰

　　房地产是一个看长线的行业，需要具备穿越周期的能力。此次疫情也加速了行业变革，优胜劣汰。此次疫情是一次提升管理和运营能力、深化数字化平台发展的有利契机。

　　首先，此次疫情让大家重新认识了线上的重要性。凯德在疫情期间通过凯德星商城，支持商家线上销售，帮助租户减轻疫情带来的不利影响。目前已经有3000多家租户上线凯德星商城。其次，加速了线上业务、房地产行业数字化的发展。未来的零售模式，一定是线上线下充分融合的。线下庞大的触点也是优质流量的重要来源和入口。第三，对购物中心的运营提出了新的要求。如何更好的连接线上和线下？如何进行场景创新、运营创新，发挥线上和线下的不同优势，双线发力？

　　正佳集团谢萌：面对疫情冲击，提出“灵魂三问”

　　疫情只是危机的一种幻化，一种不同的表达方式，真正的危机都会过去，过不去的其实都是自己。面对这次疫情的冲击，正佳集团副董事长谢萌对今后的发展策略提出“灵魂三问”。

　　第一，你的生命线是如何保障？

　　如果你已经做了减租、免租、缓交的策略，接下来你怎么保障生命线？这是很现实问题。企业未来三个月如何生存下去，生存策略是什么？

　　首先要制定新的租金策略，是减租还是免租？正佳是这样做的：2月份同意租户的缓交，当月收租率达到70%。3月份不能缓交了，但对于2月份已经交了的客户推出八折优惠，要鼓励他们继续交。2月份、3月份没交的的客户可能就要采取一些措施来保障。

　　第二，疫情过后，你的公司增强的是什么样的能力？

　　在这次疫情中，正佳旗下的酒店、文旅项目、海洋馆、极地世界及商场均受到重大冲击。想要摆脱困境，只有逼迫公司建立新的能力。所以疫情过后，正佳会复盘这六个月，建立的能力是什么。这个能力会变成正佳未来的能力，比如去跨界创新建剧院、建海洋馆、建热带雨林等项目。

　　第三，经过这次疫情的重大危机后，你的组织有没有调整？

　　看看你的组织，原来员工的工作是否饱和？如果50%的员工能完成原来所有的工作，那就说明现在的组织是臃肿的。怎么重新调整组织呢？这需要关注员工的工作内容是什么。举个例子，要加强与消费者的沟通。这就需要了解客户在哪里，获得客户的诉求、想法和需求的第一手信息。通过这样，对组织重新进行倒逼式的流程设计。

　　谢萌认为，以上这三个问题是作为一个商业人，或者是正佳广场在这次疫情当中的“灵魂三问”，就是你从哪里来？你需要什么?你要去哪儿？