央企“退地” 鲁能千亿资产何去何从？

　　一夜花落风雨声。国家电网的一声“退出房地产业务”，在社会上掀起不小波澜。而作为国家电网房地产业务的主要承载平台——鲁能集团旗下的地产板块将如何处置，则备受业界关注。

　　3月22日，国家电网有限公司（以下简称国家电网）针对中央巡视组此前指出的问题公布了整改落实情况。其中，关于坚守主责主业不够有力的问题，国家电网称，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。

　　国家电网官网显示，其房地产物业业务板块由鲁能集团有限公司（以下简称鲁能）和国网中兴有限公司承担，其中控股1家上市公司天津广宇发展股份有限公司（简称广宇发展，000537.SZ），业务范围涵盖住宅产品开发、商业地产项目开发运营以及物业管理服务。

　　一直以来，国家电网的地产业务基本都由鲁能操作，而鲁能作为国家电网的全资子公司，核心业务聚焦地产、能源两大板块。按照国家电网退出房地产业务的表述，大概率有两种可能鲁能或将被国家电网切割、鲁能可能全面退出房地产业务。

　　消失在榜单中的“黑马”

　　鲁能成立于2003年，属于我国较早从事房地产开发的企业之一，目前，旗下的房地产业务主要分布在山东、海南、北京、重庆等地。其中一部分由集团运营，另一部分则被装入广宇发展，鲁能持有广宇发展76.13%的股份。2019年广宇发展实现营收230亿元，同比下降15%。

　　从2018年开始，鲁能将旗下地产业务腾挪到广宇发展，并且进展迅速，6月公示，8月就完成了全部变更。

　　2018年6月，广宇发展发公告称拟以35.57亿元，收购鲁能集团持有的福州鲁能10%股权，以及同一实控人旗下都城伟业持有的天津鲁能100%股权。8月底前，天津鲁能、福州鲁能就股东变更等事宜完成了工商变更登记。

　　鲁能将旗下地产业务放入广宇发展，当时有分析称，鲁能意图将旗下以住宅为主的房地产业注入到上市平台，并借助该平台实现较好业绩。目前，鲁能持有广宇发展76.13%的股份。

　　鲁能曾是“地产界的黑马”，因2017年创下893亿元销售额之后引起行业关注，并在克而瑞发布的2017年房地产企业销售排行榜上，排名跃居第21名，此后，鲁能就未再公布房地产销售数据。

　　高光时刻突然刹车。在行业正期待鲁能2018年是否会迈入千亿房企之列时，却等来了鲁能地产与广宇发展重组的消息。鲁能部分地产资产实现借壳上市，但重组后，广宇发展表现得并不理想，甚至有点“凄惨”。

　　3月17日，广宇发展发布一则公告称，旗下附属子公司南京广宇、南京硅谷、苏州广宇向控股股东鲁能寻求1.5亿元的财务资助。而这则公告中也透露出了“久不出声”的鲁能近3年的成绩单。

　　从中可以看出，2017年之后的鲁能销售业绩一路下滑，2017年还是893亿元，2018年的营收就遭腰斩，为491.87亿元，净利润45.21亿元。而在2019年，鲁能业绩仍在下滑。资料显示，2019年上半年，鲁能营业收入126亿元，同比下降33.46%；净利润22.68亿元，同比下降21%。

　　也正是从2018年开始，鲁能消失在各大房企的排名榜单中，在各机构的百强房企名单中也未曾看到鲁能和广宇发展的名字。

　　千亿资产何去何从

　　据了解，2010年为规范央企大规模进军房地产业的现象，国资委发布“退房令”，要求央企全面退出房地产，78家不以房地产为主业的央企要退出，仅保留16家央企的房地产主业资质。而鲁能就在这78家之中。

　　2011年，国资委发新闻称：“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大，特批鲁能集团和其他4家企业从事房地产业务。”

　　在重获牌照后，鲁能开始持续发力，尤其2015年在土地市场大展拳脚，土储快速加仓，据不完全统计当年拿地就花费了137.8亿元。并且当年的销售额达到220.7亿元，这年也是鲁能第一次进入克而瑞榜单，排名第45名。

　　2016年拿地力度不减，以超去年100多亿的花费金额充实土储，并且在当年以646.7亿元的销售额冲刺到行业前20名；2017年以893亿的销售额再度引起行业关注。

　　2018年之后，鲁能在业界的声音几乎没有，但是几年前的“疯狂”拿地，它目前的土储量并不低。按照天风证券在2017年的估算，鲁能旗下未注入上市公司部分的房地产业务体量超2000万方，货值超4000亿。

　　这只是2017年的数据统计，近三年，鲁能一直淡化房地产业务。据了解，鲁能地产业务正逐渐向体育社区、娱乐度假、智慧生活等方向调整，目前正“大力发展商业、文旅、体育、健康、科技、美丽乡村、民生7大创新型产业体系”。

　　有业内人士估测，即使在消化了很多项目后，目前鲁能旗下的货值也至少应在2000亿以上。

　　另据鲁能集团有限公司2019年半年度报告披露，2017年末、2018年末和2019年6月末，公司存货余额分别为884.39亿元、774.68亿元和755.51亿元。截至2019上半年，鲁能总资产为1240.82亿元，总负债823.77亿元，净资产417.05亿元。

　　按照国家电网的聚焦主业的要求，鲁能此前已经在做铺垫了，或许对于鲁能不是突然令下，但对行业却又如“一声惊雷从天来”，消息一出，将国家电网与鲁能推上了今日微博热搜，以280万人次的高热度冲进了热搜榜第一名，足见央企“退地”的关注度。

　　当然，对于国家电网的退地说法纷纭，其中有位网友的看法比较有意思。他认为，国家电网决心要退出房地产业务，表面上是要坚决落实整改措施，但也许深层次的原因是国家对房地产信贷依然紧，不松口，国家电网的退出是一个转向信号，房地产行业不再是资金大力支持的行业了。

　　如今，国家电网退出房地产业务，也意味鲁能千亿地产资产将面临着被分割，或者被转移。对于国家电网退出房地产业务，鲁能接下来将会有什么安排？

　　乐居财经就此问题联系鲁能集团，其内部人士回复称，没有收到上级公司的通知，暂不便回复。

　　有业内人士分析称，鲁能旗下的房地产业务既有之前“牌照”的遗留问题，还涉及上市公司，处理起来比较复杂，时间也会比较长。

　　不过，国家电网在关于整改情况的通报中提到，目前，集体企业深化改革实施方案已获国资委批复，确保2020年6月全部完成。

　　随着国家电网退出房地产业务，鲁能与广宇发展的脚本正在全新改写，未来关于二者的变动消息一定不会少。