融资、拿地并行 阳光城月内斥资52亿长三角扩储

　　发布260亿融资计划后，阳光城在浙江区域拿下了4月以来第二宗地块。

　　4月9日，杭州萧山出让4宗地块，其中2宗宅地备受关注，最终由金地、阳光城分别竞得，其中阳光城以15.18亿夺得杭州铁路萧山站宅地，溢价率为15.17%，成交楼面价18197元/平方米。

　　在一周前，经过72轮竞价，阳光城以成交总价37.16亿竞得温州旧城隔岸垟商住地，彼时溢价率为26.74%，成交楼面价突破每平方米2万元，为20887元/平方米。

　　扩储之余，保证充足的现金流尤为重要，近期阳光城在融资方面动作频频，不论是此前核准分期发行的80亿小公募债，还是正在排队中的ABS、资产支持票据等融资，抑或是260亿元融资计划。

　　2019年销售跨入2000亿门槛后，阳光城面临的挑战并没有减少。

　　重仓长三角

　　今年1月初，阳光城还在杭州钱塘新区溢价30%、自持比例6%拿下一宗宅地，成交价7.16亿元，折合楼面价9624元/平方米。相比4月9日拿下的杭州铁路萧山站宅地而言，钱塘宅地成本相对较低。

　　据观点地产新媒体了解，此次阳光城拿下的铁路萧山站宅地设置了限价，地块所建商品住房毛坯销售均价不高于28500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于31350元/平方米，装修价格不高于3500元/平方米。

　　此外，地块出让面积3.48万平方米，容积率2.4，建筑面积8.34万平方米，需代建4172平方米的公租房。

　　值得注意的是，地块附近为奥克斯在2018年7月以11.6亿拿下的金宸玖和府住宅项目，目前普通高层住宅均价29700元/平方米，洋房均价35000元/平方米。

　　杭州业内人士分析称，阳光城这宗地近两年周边供应住宅用地不少，有众安集团、龙湖、赞成、奥克斯、华宇等房企拿地。从此次拿地情况来看，主要还是深耕萧山这一板块。

　　纵向对比近两年板块内房企拿地情况，除了龙湖以19433元/平方米楼面价拿下萧山铁路南站项目外，阳光城以成交楼面价18197元/平方米拿下这宗地块，无自持比例，拿地价格仍然趋向理性。

　　3月至今，阳光城在公开市场上拿地较为积极，其中3月31日在无锡漳州两地拿下3宗地块，总成交价53.25亿。

　　延续这一态势，进入四月以来，阳光城同样以逾52亿拿地价格收获温州及杭州两宗涉宅地块。

　　观察布局城市发现，上述地块除了漳州以外，均位于长三角城市群，包括杭州、无锡、宁波、合肥、温州，溢价最高的是宁波北仑区地块，溢价率为35.9%。

　　对阳光城而言，长三角是土储布局重中之重，浙江区域更是其内部销售表现靠前的A类区域。从4月8日披露的一季度销售数据来看，长三角贡献业绩依然领先。

　　数据显示，今年1-3月，阳光城实现销售283.33亿元，合并报表项目销售金额151.96亿元，其中长三角销售84.04亿元，长三角合并报表项目销售金额36.97亿元，位列5大区（大福建、长三角、珠三角、京津冀及内地）之首。

　　今年一季度，阳光城销售金额平均权益比例为65.02%，对比2019年第一季度，微升0.6个百分点。

　　融资拿地并行

　　尽管新冠疫情拖慢了房企项目开工和销售时间表，但回顾阳光城今年一季度拿地节奏与去年相比，仍然不相上下。

　　值得注意的是，土地权益占比则略有下滑。其中，3月单月拿地平均权益占比为64%；一季度平均权益占比为69.78%，去年同期为91.43%。

　　至于原因，或许是拿地城市能级不同导致权益占比有所下滑，也可能是合作能更好降低风险。因此，基于利润及现金流等指标，阳光城降低了今年一季度拿地的权益占比。

　　任何事物都有两面性，拿地权益占比下降会对阳光城权益销售有所影响，而合作也会间接影响房企的利润等指标。

　　从2018年9月突破千亿到2019年达标2000亿，朱荣斌曾用“如临深渊”来形容自己的感觉。之后拿地表现上，阳光城显得更为谨慎。

　　2019年，阳光城拿地面积及金额权益占比分别为73%和74%，特别是招拍挂拿地面积的权益占比降至44%。

　　另一方面，受疫情影响，房企销售回款也经历了一段空档期，为保证现金流充裕，近期房企扎堆发债融资，各种融资渠道也渐次打开。

　　在80亿小公募债获证监会核准分期发行后，阳光城于4月8日晚上一连发布数则关于融资的公告，包括拟通过企业债券、境内外债等方式进行融资，规模不超过等额人民币260亿元。

　　此外，阳光城还计划以旗下上海君御豪庭作为物业资产发行资产支持票据（CMBN），规模不超过8.2亿元，该CMBN将申请在全国银行间债券市场流通转让。

　　企业发债募集资金用途不外乎偿还金融机构借款、项目投资、补充流动资金、调整债务结构等。吴建斌此前曾对媒体表示，目前开发商境外融资正常，境内融资中，债券能否顺利上市，取决于主管部门的态度。

　　以阳光城今年分期发行的80亿小公募债为例，从“受理”到“通过发行”历时20天，中间经历了一次深交所给予的反馈意见，监管部门要求进一步披露阳光城土地资金来源、信用评级、债务集中偿付风险等方面的情况。

　　这就表示，虽然房企在债务融资上迎来窗口期，审批流程速度和效率也有所提高，但监管依然较为严格。

　　2020年遭遇疫情“黑天鹅”，于阳光城而言，加快去化、加速回款仍然是重要任务。