城市有序重启，市场“应韧而解”

　　成都— 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布《2020年第一季度成都商业地产市场报告》，研究显示：

　　2020年第一季度，受经济增速放缓及疫情的叠加影响，写字楼需求走弱，世邦魏理仕疫后《亚太区租户调查》透视复杂宏观环境推动下的需求端变革更加值得关注，继而考验业主运营能力；消费市场于季末逐步复苏，然而三级商圈因定位及资源的不同呈差异化表现，同时品牌方亦在疫后调整策略积极应对；仓储租赁需求进退并行的现象折射出电商及物流行业对提升供应链整体效率的迫切诉求，冷链迎来提速发展时机。

　　城市有序重启，市场“应韧而解”

　　优质写字楼市场

　　叠加冲击使租赁需求走弱，需求端变革考验业主运营能力

　　第一季度，位于金融城的天府国际金融中心南塔交付给成都优质写字楼市场带来逾6万平方米的新增供应。短期内受经济增速放缓及疫情的叠加影响，商务活动暂缓、租户经验预期下调或运营调整，导致需求走弱，中小微企业相对聚集的乙级楼宇和二级租赁市场面临更高风险。统计层面，扣除新项目业主自用面积对去化的影响，季内净吸纳量录得负7.5万平方米，其中甲级写字楼净吸纳量为负2.2万平方米；相应地，成都优质写字楼市场整体空置率环比上升1.4个百分点至21.9%，甲级写字楼市场整体空置率环比上升1.7个百分点至24.6%。三月以来城市经济活动开始有序重启，带看量逐步回升。同时，政府持续出台纾困中小微企业的政策，有望加速复苏步伐。

　　着眼需求端，专业服务、房地产建筑与TMT企业为季内前三大需求来源，分别占比18.2%、16.4%及12.1%，但主要集中于春节前成交，且多为去年底积累的谈恰需求落地。退租方面，300平方米及以下的小微企业占比近55%，并主要集中在散售楼宇；受金融市场波动加大影响，非传统金融类租户退租案例较多，占总退租面积的28%。总体而言，季内企业积极调整租赁策略以缓解短期运营风险，包括暂缓扩张计划“改扩为续”、缩减主要办公场所面积同时搭配联合办公的“卫星办公”模式等。

　　相应地，成都优质写字楼平均租金环比下降0.5%至83.7元每平米每月；甲级写字楼平均租金环比下降0.4%至100.9元每平米每月。此外，季内个别业主采取更加宽松的租约条款和预留空间以争取优质客户落地。由于黑天鹅事件对市场的隐性风险尚未在本季度得到充分释放，预计二季度租金仍有下行压力，但下半年将随中国经济和企业信心恢复而逐步企稳。

　　面对复杂的宏观环境，写字楼需求端再次转变，世邦魏理仕研究部于3月23日至4月5日间在亚太区对264家企业就经营预期及办公策略做深度调查，其中中国企业（含成都写字楼市场租户）占比36%，涉及TMT、房地产、金融等12个行业。调研结果显示：

　　l51%的受访企业认为营商环境将在2020年下半年逐步转好或稳定，其中中国营商环境领先于其他亚太地区。

　　l24%的受访企业预计2020年营收将增长，其中科技行业最为乐观。

　　l2/3的受访企业已延迟租赁决策，包括推迟实地看楼及取消扩张计划等，其中中国租户的扩张计划受影响相对较小。

　　l51%的受访企业已开始重新审视租赁协议，与业主协商租金减免、更长的免租期和装修补贴等，而目前71%的受访企业表示尚未得到业主提供的减免措施。

　　l86%的受访企业在疫情期间采用居家办公。

　　l84%的受访企业认为疫后灵活工作制有望成为业务连续性计划的关键组成部分，并将加大远程技术方面的科技投入。

　　l超过1/3的受访企业考虑重新思考办公选址策略，包括采用远程办公、分散办公地点/团队至多个市场/楼宇、增加使用联合办公等，以分散经营风险。在办公场所愈发物理性分散的基础上，企业的排班制亦更加灵活，例如在不同的时间和地点安排不同的员工小组轮班工作等。

　　l44%的受访企业认为疫情使楼宇绿色健康的重要性凸显，未来具有可持续性和健康特性的建筑将会迎来更多关注。

　　上述衍生于疫情的需求端转变或将成长远趋势，继而考虑业主对接这一需求端变革的运营能力，包括重新评估租金和租赁条款，对接租户更具弹性的办公物理空间；加大建筑可持续性和健康特性方面的投入，以满足租户对楼宇使用的升级需求。

　　展望未来，由于个别楼宇因疫情等原因延迟交付，2020年成都优质写字楼市场新增供应缩减至约38万平方米。着眼需求端，疫情带来的影响将在下季度进一步投射在租赁市场，市场压力加剧。全年来看，虽然国内疫情防控取得初步成果，生产和消费逐渐恢复，但疫情影响在全球范围内升级及金融市场波动或给各国经济带来更多下行风险，贸易、供应链、金融及跨国企业或面临持续挑战。尽管如此，医疗健康、线上教育、办公平台软件等专业服务类TMT企业迎来增长契机。与此同时，成渝地区双城经济圈建设第一次会议的召开释放积极信号，传统基建与“新基建”相关领域行业值得关注，包括5G、新能源、城际交通物流等行业。

　　世邦魏理仕成都顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“受疫情影响，第一季度成都优质写字楼市场吸纳量近十年来首次录得负值，但随着国内疫情防控成效显著，各行各业有序复工复产，租赁需求于三月下旬起有所回升。中长期来看，由于全球疫情发展的不确定性，写字楼需求增长压力犹存，但医疗健康、线上教育、金融保险等逆势扩张的行业值得关注。同时，租户在租约灵活性及不动产管理品质上的关注及诉求进一步提升。”

　　零售物业市场

　　三级商圈差异化复苏，品牌调整策略积极应对

　　第一季度，位于南延线的红唐购物中心开业，为市场带来10万平方米的新增供应。该项目以“几何设计”为理念，聚焦潮流青年、时尚女性、运动达人及亲子家庭客群。受疫情影响，可选消费意愿走低、实体店暂停或缩短营业时间和地区旅游业停滞等因素让城市消费活力锐减，季内部分高空置率项目雪上加霜，录得以餐饮和体验业态为主的租户退租案例。百货亦然，闭店或则择机转型，季内千盛百货晋阳店闭店、时尚百盛西大街店转型奥特莱斯。统计层面，成都零售物业市场空置率环比上涨1.0个百分点至5.1%；全市购物中心首层平均租金环比下跌0.5%，报366.8元每平方米每月。季末，随着疫情已得到有效控制，成都零售商协会数据显示，成都零售及购物中心企业营业比例已超90%。政府亦出台多项消费扶持措施，包括倡议业主与承租方共克时艰给予租金及物管费的减免和联动并整合128家零售企业打造“云逛街”、“夏季购物节”等一站式购物平台以快速实现线上销售的增长等，消费市场有望逐步复苏。

　　三级商圈复苏步伐随定位、客流及资源的不同而差异化表现。鉴于城市商业中心的稳固地位，春盐商圈快速复苏，域内零售项目的调整及改造进程均未放缓，疫情前后持续吸引国际品牌入驻，如山本耀司Yohji Yamamoto中国大陆首家旗舰店进驻远洋太古里、Canada Goose西南首家精品店进驻IFS等；晶融汇在全新定位的加持下也于季内完成内部动线改造，即将开启外立面焕新工作；而3月底财富中心闭店，开始为期7个月的改造升级工作。此外，由于疫后零售商扩张更为谨慎且选址于地标项目的倾向性进一步增强，预计春盐商圈将持续作为外来品牌入驻成都的首选之地。同时，尽管来蓉游客数量短期内锐减，但境外代购活动停滞，两相作用下，本土市场对国际品牌销售的重要性并未减弱。

　　次级商圈内，位于成熟住宅板块且业主运营能力强的品牌购物中心，借机对租户迭代升级。值得关注的是，综合体项目韧性更强，购物中心、酒店及写字楼三者合作，积极推出企业工作餐配送或优惠活动，以刺激项目整体营业收益回升。近郊商圈，商业缺乏区域的项目逐步复苏，但较饱和区域项目复苏缓慢。总体而言，不论区域、项目表现甚至是物业形态的不同表达，复苏步伐除取决于实体店在外观颜值、内部场景、动线逻辑及品牌组合方面所发挥的卖场极致来激发消费者乐趣外，还将关注购物场景的健康管理。

　　疫后零售商积极调整发展战略，转型升级正当时。由于疫情已发展为全球性事件，旅游和出入境受阻，奢侈品消费回流本土市场。因此，奢侈品牌及时对库存和货品进行调整，将着力于中国市场销售，而奥特莱斯亦迎来战略扩张机遇。就疫情影响较为严重的餐饮业态而言，季内除录得更多中高端餐饮品牌的涉足外卖市场外，更是见证众多品牌加推半成品配送以抢夺“家庭厨房”份额，如海底捞增设中餐半成品外卖等。茶饮品牌则全面拥抱B端（企业端）并发力零售业态，同时推副线品牌试水下沉市场。季内喜茶全面解锁“阿里资源”，不仅入驻包括天猫、饿了么等传统销售平台，更将与钉钉、阿里云合作，并推出副牌“喜小茶”对接下沉市场。体验业态在疫后重建的末端，复苏压力相对较大，未来应分类别、阶段来重配线上线下职能，通过灵活发挥各自的渠道优势来提升客流并优化运营成本或是关键。以运动类品牌为例，实体店在提供沉浸体验外，或将主要承接入门基础及进阶训练，而线上渠道在负责推广和维持消费者衔接的同时，也能分担练习及巩固训练，通过提升课程设置的灵活性来推动线上线下相互导流。总体而言，国际品牌扩张或将放缓，但内资、本土品牌将迎来更多发展空间。

　　科技加速赋能零售行业。互联网发展至今，其在中国的渗透率为全球领先水平，继而给科技赋能零售行业提供了基础。人、货、场的全面贯通和线上线下流量互导分别从横、纵向构建真正的数字化新零售和全渠道营销，而疫情使得这一进程加速。具体表现包括，全渠道运营在填补销售渠道的同时，亦帮助运营商和零售商有效管理客户关系（CRM）及供应链；科技营造新消费场景，“云监工”让餐饮消费场景透明化，继而获得消费者信任；而“直播”则提供互动的消费场景以实现流量转换，但零售商应甄别与自身品牌定位契合的直播平台以及适合直播的品类及货品结构，而非盲目跟风。

　　绿色、健康对卖场可持续发展的重要性愈发凸显。疫情让更多运营商、零售商和消费者认识到绿色、健康价值对商业卖场而言至关重要。据世邦魏理仕不动产管理部对全球商业物业监测的数据显示，国外运营商对绿色认证的普及率更高，甚至包括诸多零售商也引入绿色认证旨在做有社会责任感且可持续发展的百年老店。随着未来消费者对购物环境的认知及需求转变，打造绿色健康的卖场无异是运营商实现差异化、专业化竞争的一大利器。

　　展望未来，2020年成都零售物业市场还将迎来78万平方米的新增供应。中长期看，市场持续向好，3月多个项目及品牌密集落地即为佐证，如环球中心沙湾店和佛罗伦萨小镇二期开工、%Arabica成都二店落子宽窄巷子等。此外，新兴业态商业或将快速发展，如在疫情中展现韧性的社区商业以及将绿色理念和商业紧密结合的公园商业等，继而推动成都零售物业市场多元化提质升级。　

　　世邦魏理仕成都顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“尽管疫情对零售行业的影响最为显著，但从战略应对及疫后复苏情况来看，头部国际品牌的表现仍是可圈可点的。与此同时，得益于对本地市场的了解及策略调整较高的落地实施效率，优质本土品牌也值得关注。整体而言，疫情既是危机也是契机，优质本土品牌应把握发展机会。”

　　仓储物流市场

　　自建库影响及短租到期引发电商退租潮，冷链迎来提速发展时机

　　第一季度，成都仓储物流市场录得2.7万平方米的磊鑫青白江项目一期交付。季内净吸纳量录得约负20万平方米。究其原因，去年下半年备战双十一及春节的综合及食品类电商企业的短租租约到期所导致的集中退租为首要驱动，占比季内退租面积的49.0%；电商租赁需求归落自建库导致的大面积退租则占比43.5%；而短期内受疫情影响，部分高依附性的本土第三方物流企业因上游产业链受阻导致业务缩减而退租，占比7.5%。尽管如此，季内需求去化主力仍是电商，占比新增租赁成交的47.4%。

　　本季度市场表现折射出两大趋势，其一租赁需求进退并行的现象反映出电商及物流行业对提升供应链整体效率的迫切诉求，未来租户的仓储策略将继续在仓库标准、地理布局及租赁周期上发生改变。具体表现在整合并升级仓储设施，或根据业务需求自建仓库和选择定制库；加密自身配送网络及扩容，多点布局或主次仓搭配；随终端需求周期性变化选择弹性租赁周期，长租及短租并行。其二，季内退租实则是可预见的，但因消费市场随疫情及经济放缓而收缩，需求未能续上，市场短期承压。

　　值得关注的是，以生鲜超市为代表的“最后一公里”消费在疫情期间获得发展契机，预计冷链物流运营商在消费市场的驱动下毫无疑问将在成都加速布局，并通过租用既有冷仓或改造标准仓和自建仓配设施来分别承接近期业务需求和远期业务拓展机会，季内市场录得一宗生鲜超市的租赁案例即为佐证。因此，未来仓储开发的灵活性至关重要，标准仓的设计建设应适度考虑冷库改造实施的可行性，包括园区电力配置、制冷设备安装空间、库内空间布局及节能措施等。

　　统计层面，成都仓储物流市场整体空置率环比上升5.4个百分点，至季末为23.8%。分区域看，退租集中的新津园区空置率环比大幅增长16.4个百分点至季末的22.5%。租金方面，全市高标库平均租金环比下跌0.7%，至季末报24.0元每平方米每月。

　　展望未来，2020年成都仓储物流市场还将迎来5个项目合计约63万平方米的新增供应，维持高位；青白江主导供应，占比高达52%。另一方面，电商自建库陆续交付，对高标库的影响持续。因此，2020年市场空置率预计上升，而租金则面临下行压力。尽管如此，成都基础设施建设、港口枢纽升级及本地需求释放均将为市场提供大力支撑，加之2020-2022年自建库年均供应量仅为2019年单年的38%，市场去化压力有望逐步缓解。

　　世邦魏理仕成都顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“第一季度成都仓储物流市场受到疫情影响，短期内部分租户的扩张计划暂缓，甚至下调疫后租赁需求的心理预期。同时，电商需求搬迁至自建库现象持续，使得年初退租影响较为明显。尽管国内疫情防控取得初步成果，但境外疫情升级导致全球供应链网络面临持续挑战。国内消费市场的复苏进程将是主导2020年成都仓储物流市场走势的最重要因素。”