三湘印象回复问询：南京及绍兴项目有阶段性进展

　　5月22日，三湘印象股份有限公司发布公告，回复深交所关于公司2019年报问询函，内容有关收购观印象100%股权、商誉减值、“三湘森林海尚城（河北燕郊）”项目建设、长期未聘任董事会秘书的原因等等，三湘印象均对此作出回应。

　　据观点地产新媒体了解，有关三湘印象此前收购观印象100%股权在2018年将应收的分红退回金额计入“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”，三湘印象表示此举符合企业会计准则的相关规定。

　　就收购观印象100%股权对2019年收到的分红退回金额的具体会计处理过程，三湘印象表示，收购标的公司的目的并不是获取业绩补偿款，所以实务会计处理中，将业绩补偿款在实际收到时计入“营业外收入”科目核算，公司将业绩补偿款中应收分红退回款对应的累计公允价值变动损益转入营业外收入，属于利润表科目间的重分类，不重复计算收益。

　　由于境外股东分红返还及业绩补偿股份回购注销事项涉及到金融机构、外管机构等多条线监管部门，事项较为复杂。2019年，三湘印象与政府相关部门做了大量的沟通协调工作，因为现金分红返还金额是与回购注销的股份是相关联的，如果本次用于补偿的股份回购注销，可能存在剩余分红款项返还划入至上市公司账户无法得到相关部门批准的风险。为此，公司目前尚未回购注销股份。

　　受疫情影响，境外股东分红返还及业绩补偿股份回购注销事项相关推进工作有所暂缓，预计2020年内收回现金分红补偿款并完成业绩补偿股份回购注销。

　　至于收购观印象对商誉减值的影响，三湘印象表示，本次商誉减值测试关键参数包括营业收入、营业成本、预测期、折现率等，符合企业会计准则的规定和要求；与上年度关键参数存在的差异具有合理性。

　　此外，关于投资维康金杖，三湘印象介绍称，2019年，除了以往项目延续的持续沟通，维康金杖主要在4个项目区域做了重点和深度拓展，分别是江苏南京项目、浙江绍兴项目、浙江杭州项目、浙江湖州项目；截止2019年年底，上述四个项目已与当地主要领导以及规划、土地部门做了深入沟通，都处于后期落实过程中。

　　2020年1月至今，项目进展及后期落地受疫情影响较大，从3月上旬开始部分恢复工作。目前江苏南京项目、浙江绍兴项目的沟通拓展有阶段性收获。其中，浙江绍兴室外主题乐园项目已进入投资协议讨论阶段，江苏南京室内主题乐园项目也即将进入投资协议协商阶段。维康金杖的室外、室内主题乐园项目目前尚未落地运营，没有运营、收益情况报告。

　　截至目前，三湘印象持有维康金杖16%股权，为第二大股东，第一大股东为上海金杖投资管理合伙企业（有限合伙），持股比例为66.67%。

　　关于华人文化，截至公告日，华人文化已完成爱学习教育、华人文化演艺、保险师、奈尔宝、洪九果品等项目投资。华人文化投资运作稳健，部分投资项目已实现退出，且收益良好。三湘印象分别于2019年8月、2019年12月和2020年4月收到华人文化现金分配，累计537万元。

　　问询函提及三湘印象在2011年10月通过公开招拍挂中标的取得位于燕郊高新区燕高北路两侧6宗土地，包括1宗商服地块和5宗住宅地块。2019年报显示，15号住宅地块、14号商服地块分别于2015年12月、2017年1月取得开工许可证，由于政府原因未全部交付土地，不能正常施工，至今尚未竣工。

　　此外，16-19号住宅地块至今尚未动工。三湘印象无其他土地储备。深交所要求三湘印象说明上述地块在报告期内的交付进展，交付是否存在实质性障碍，充分分析说明可能存在的经营风险、对公司的影响以及拟采取的应对措施。

　　三湘印象表示，2019年12月13日，在政府的帮助下，项目公司完成了16-19号地块的场地平整和围合工作，该4宗住宅地块正式交付与项目公司。项目公司目前正在办理规划许可证、施工许可证，在取得相关证照后，项目将全面正式开工建设。

　　同时在2018年5月，三湘印象取得了14号地二期施工许可证以及于2018年12月重新取得了15号地施工许可证，目前施工正常。因此，该项目土地交付已不存在实质性障碍，已开工地块均处于正常施工状态之中。

　　此外，三湘印象称，2020年计划全面推进“三湘森林海尚城（河北燕郊）”项目建设，确保2020年下半年14号商服地块二期和15号住宅地块达到预售条件，实现销售；确保2020年下半年16~19号四个住宅地块全面开工建设，力争2021年下半年开始逐步达到预售条件，实现销售。

　　换言之，“三湘森林海尚城（河北燕郊）”项目在拿地9年之后，部分地块终于要实现销售，迎来实质进展。

　　“三湘森林海尚城（河北燕郊）”项目占地542亩，地理位置紧临北京通州区，是公司近年土地储备的重要项目，随着6宗地块的全面开工，近100万平米的货值将在2020至2022年前后实现销售，将给公司带来充裕的现金流，必将对三湘印象的“地产+文化”发展战略起到强有力的支撑作用。

　　关于三湘印象投资的上海湘芒果文化投资有限公司、舟山市普陀印象旅游文化发展有限公司等8家公司连续多年确认投资收益为负值，另有部分投资单位存在超额亏损，三湘印象也对此做了回应，称对上述投资的公司无需计提减值准备。

　　其中，湘芒果成立于2013年，公司子公司上海浦湘投资有限公司持有湘芒果30%股权，浦湘投资委派董事2名，各股东间同股同权。公司基于湘芒果当期净利润乘以公司持股比例计算当期应当确认的投资收益。

　　湘芒果于2014年1月27日，以10.09亿元竞得上海徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-K-2地块。项目位于徐汇滨江、西岸传媒港腹地，占地1.8万平方米，地上计容面积6.9万平方米。

　　三湘印象表示，该项目以湖南电视台的文创空间“芒果盒子”作纽带，连接商务办公等综合业态，截止2019年12月底，总体完成度达95%，其中5栋主体建筑均已完成一期结构、二期结构施工，媒体中心钢结构施工已完成90%。公司管理层认为湘芒果经营正常，持有湘芒果之投资不存在减值迹象，无需计提减值准备。

　　关于三湘印象长期未聘任董事会秘书的原因，其表示，公司一直重视董事会秘书的选聘，在没有找到适合的人选之前，由董事长代行相关职责，能够最好的保障董事会秘书工作的实施。