从归谷国际中心的“垂直国际村落”实践之路，看融创东南如何操盘存量资产改造项目

　　5月29日，由融创东南主办的一场主题为“破局立势 共赢未来”的品牌商交流活动，在ITC归谷国际中心成功举办。

　　借此次活动，赢商网近距离接触了这一以“三生融合的垂直国际村落”全新理念打造的存量资产改造项目。本文试图解读，作为融创东南的首个存量资产改造项目，ITC归谷国际中心是如何实现传统商办综合体的完美蜕变，并通过独有的“垂直国际村落”模式，为城市发展赋能？

　　01天时、地利 融创东南首个存量资产改造项目落子杭州亚运村旁

　　当下，国内众多城市均瞄准“一线城市”，竭力追赶北上广深。G20后，杭州雄心勃勃，奋力跳出“一线城市”之争，将目光锁定在“世界名城”。于杭州而言，深厚的历史文化底蕴和互联网时代的“科技基因”，早已让其“名”声在外，并具备了一定的影响力。当下的杭州，正在打破千年格局，走出西湖、拥抱钱塘江，解决城市体量与发展空间的问题，迈出走向“世界名城”的关键一步。

　　杭州从西湖时代迈向钱塘江时代的进程中，钱江世纪城作为浙江“大湾区”建设规划的核心区，不仅是杭州“拥江发展”战略规划的主阵地，也是未来国际杭州的“新名片”，与钱江新城CBD，构成杭州城市的两大中心。

　　△钱江世纪城官方宣传图

　　这也不难解释，为何融创东南会选择在钱江世纪城，以轻资产的模式实践存量资产改造运营管理项目——ITC归谷国际中心。

　　从区位来看，ITC归谷国际中心位于钱江世纪城的核心区，主干道市心北路旁，地铁2号线盈丰路站口，可快速到达萧山机场、高铁站，地理位置优越。

　　从区域发展规划来看，钱江纪城目前已经形成以“金融、总部、科技”为主导和以“会展、体育、数字内容”为特色的“3+3”产业格局，未来将打造为千亿级ABC产业聚集区和金融聚集区。

　　△项目区位图

　　赢商网注意到，融创东南并未按照传统存量改造项目的做法，而是探索打破扁平的城市规划，以一种复合生产、生活、生态融合为一体的功能形态进行打造，在ITC归谷国际中心有限的物理空间中，融入办公、居住、商业等功能，强化区域产业聚集的氛围营造，打造“垂直国际村落”的同时，进一步提升城市的活力和品质。

　　这一理念，也符合城市的横向发展到了一定阶段，必然向纵向探索的进化路径。

　　02 前世今生回顾　传统商办楼的蜕变之路

　　ITC归谷国际中心的前身是宁成大厦，由典型的双子塔楼和裙房组成。2018年1月，融创东南获得该项目整体运营权，历时1年多、斥资近2亿完成其更新改造，2019年5月，ITC归谷国际中心焕新而来。

　　△外立面改造前后

　　经过重新定位规划，融创东南将ITC归谷国际中心定位为国际人才社区，并打造了三大功能业态：3万平方米的国际智创办公、2万平方米的国际精品商业、3万平方米的国际人才公寓。

　　各功能板块定位也十分精准：

　　国际智创办公，锁定数字经济领域，以吸引国际顶尖人才为重点，以产才融合为特色，全方位营造适合外国高端人才创新创业发展、和谐宜居的“类海外”环境；

　　国际精品商业——钱江印，是融创东南“印”系列产品线的首个开业项目，引入了餐饮、健身、书店、零售、生活服务等业态，填补了CBD商圈的集中式品质商业的空白；

　　国际人才公寓——住住公寓，是融创长租公寓旗舰品牌“住住”的首发作品的载体，提供给租客更高调性更高品质的生活体验，引领千禧一代的全新生活方式，倡导“爱，就住一住”的生活理念。

　　从改造呈现的成果来看，可以窥见融创东南在商办产品打造的实力。据该项目的改造设计负责人透露：“经过我们的重新规划梳理，三个业态之间的动线实现了贯通，其中商业部分做了大量的结构改造、消防改造、设备改造，最终实现了商业价值最优，也为顾客提供了更舒适的空间体验。”

　　△商业中庭改造前后

　　△屋顶花园改造前后

　　从改造呈现的成果来看，ITC归谷国际中心成功实现从传统商办楼到“垂直国际村落”的完美蜕变，由此我们也能窥见融创东南商管在商办产品打造方面的实力。

　　03　融创东南探索“归谷”模式 赋能城市有机更新

　　ITC归谷国际中心作为融创东南参与城市存量资产盘活运营的项目载体，孵化和培育了融创首个长租公寓项目“住住公寓”、钱江印“印系列”产业产品线和ITC ZONE联合办公新业务，展示了融创东南商管团队操盘存量资产改造项目和复合业态资产运营的能力。融创东南在这一项目中探索的“归谷模式”，打造的“垂直国际村落”已经初步得到了市场认可。

　　实际上，“垂直村落”这一理念并不陌生，早在1952年，在柯布西耶设计的马赛公寓里就已经出现，随后在2000年新加坡打造的“维壹科技城”也能看到这一理念的踪影。

　　而ITC归谷国际中心的打造及运营模式，无疑是吸收了这一理念的精华，并结合城市和区域特性进行的本土化探索，以“生产、生态、生活”互为依托、循环有序，将ITC归谷国际中心打造成为一个活力共生的有机城市聚落。

　　△归谷国际中心“垂直国际村落”示意图

　　“我们希望通过‘垂直国际村落理念’，打破城市有形无形的边界，物理空间的建筑，不再是一个固态化的空间，而是注重场所精神塑造和人际交流促进的公共社区，提升城市的活力和品质”，融创东南区域商管公司产业管理中心负责人说。

　　04 厚积薄发　融创东南商业再出发

　　随着商业地产迈入存量商业时代，在增量市场继续探索新的商业模式同时，如何通过盘活存量资产，赋予存量商业体新的生命力，从而扩大自己的商业规模和提升行业影响力，也成为商业地产开发商和运营商需要思考的新课题。

　　融创东南通过ITC归谷国际中心这一存量资产项目的改造，探索出“归谷模式”，为存量资产的改造提供新的思考路径，同时也向外界证明了其商业运营实力和创新力，相信它未来能够承载更多赋能城市有机更新的使命。

　　成立于2017年的融创东南区域商管公司，目前已布局三省九城，开发运营中项目达27个，总体量逾100万㎡。业务涵盖商业、产业、泛住宿三大类业态，匠心打造城市综合体、产城综合体、文商旅综合体、邻里中心、CBD商务配套、主题街区、写字楼、联合办公、长租公寓、星级酒店等产品系，以及“乐融荟”、“住住公寓”、“1918街区”、“印”系列等多个品牌，未来将以品牌力为商办资产价值持续赋能，与城市共同繁荣生长。

　　△融创东南商业三大业务模块

　　展望未来3到5年，增量市场方面，杭州信达中心、合肥融创中心两大城市综合体，杭州湾联想未来城产城综合体，武义温泉文旅综合体，乐融荟系列和“印”系列产品将逐步精彩亮相；存量市场方面，在已有的ITC归谷国际中心项目操盘经验基础之上，融创东南将凭借其卓越的产品力、运营力和品牌力，持续寻找合适的存量资产项目开展运营合作。