新兴业态，成为数字经济新动力

　　瑞士信贷2018年发布的一份报告显示，预计未来5年内20-25％的购物中心或将面临关闭。

　　在中国目前的商业地产环境中，这种风险同样存在。

　　据赢商大数据统计，1998年至今，中国形成的商业物业面积约14亿平方米。其中，全国购物中心总规模约4.74亿平方米，引进新兴业态、新型品牌将成为商业地产实现差异化竞争的高效手段。

　　今年两会报告中提出：要大力推动新兴产业发展。电商网购、在线服务等新业态在抗疫中发挥了重要作用，未来将继续出台支持政策，全面推进“互联网+”，打造数字经济新优势。

　　对于新兴业态，赢商网具有针对新势能品牌的监测和挖掘能力，协助寻找新兴业态和新型品牌机会点，并通过数据+工具的方式，赋能实体商业数字化升级，为数字经济助一臂之力。

　　一、行业内独家品牌分级指数体系，高效识别新型品牌及新兴业态

　　随着中国购物中心行业进入存量时代，新兴品牌、创新品牌等已成为购物中心实现差异化竞争的高效手段。

　　赢商大数据从2015年开始重点挖掘和监测新兴品牌、创新品牌。在优质品牌的采集上，采用多元监测手段；并从应用场景出发，对库内4万+结构化品牌进行了标签化处理和定期迭代。

　　同时，致力于为行业输送高势能和高成长性的优质品牌，赢商通过大数据体系，建立专项品牌评价体系，为差异化竞争提供参考和挖掘未来潜在发展机会。

　　目前主要从市场热度指数、发展潜力指数、综合实力指数、营运能力指数等方面进行测评：

　　市场热度指数：反应品牌在市场上受关注的程度。指数越高，代表品牌在同品类中能吸引更多的受众关注。

　　赋值方式：根据品牌在天猫旗舰店/官方公众号粉丝数量结合其进驻的购物中心综合测评。（消费者关注数据+购物中心关注数据）

　　发展潜力指数：反应品牌开店增长潜力程度。指数越高，代表品牌在同品类中快速扩张的概率越高。

　　赋值方式：根据品牌市场热度指数、市场占有率、门店净增长数据综合测算得出（市场占有数据+消费者关注数据+购物中心关注数据+开店变化数据）。

　　综合实力指数：反应品牌综合实力，指数越高，代表品牌在同品类中行业优势地位越大。同等条件下能给场所端带来更高形象、更多流量、更稳定经营及更明显的羊群效应。

　　赋值方式：根据市场热度指数和市场稳健指数综合测算得出（市场占有数据+消费者关注数据+购物中心关注数据+开店变化数据）

　　营运能力指数：反应品牌的营运能力。指数越高，代表品牌在同品类中取得更高收益的概率更高。（品牌愿意给的租金上限越高）。

　　赋值方式：根据品牌市场表现情况和进驻购物中心租金综合测算得出（购物中心首层租金数据+品牌开店数据）。

　　二、行业内首个数智化招商工具，助力实体商业数字化升级

　　数据显示，预计到2022年，美国1100家购物中心当中，将有25%的项目可能面临关闭或改变其他用途，实体商业的转型，已成为全球共识。

　　据赢商大数据监测，2015-2019年新开业项目数量占市场总存量比例逐年下降，至2019年更是降至个位数，意味着商业地产迈入存量时代，调改、转型成为商业主旋律。

　　而疫情的到来，加快了购物中心转型进程，加深了阵痛感，更加强了招商紧迫感。

　　对于存量时代的各类项目而言，依靠原本的经验主义已经无法准确判断现在的市场环境以及项目自身环境，也难以进行正确的改造或者项目招调。

　　赢招商4.0，通过赢招商数据+工具的方式，赋能购物中心招商数字化升级：

　　■一是赋能企业的品牌数据化建设，数倍提升企业资源整合能力和品牌分析能力；

　　■二是赋能企业的实际招商管理工作，通过一站式的线上流程及赢商的算法数据能力/渠道推广能力，提升招商效率和质量。

　　由于近年新兴商圈商业开发较为激进，2018年存量商业空置率虽较2017年有所下降，但一二线城市购物中心的平均空置率仍达到了9.4%。

　　购物中心新兴业态的兴起、大数据对运营管理专业化的助力，均强化了购物中心在零售市场上的核心地位，一定程度上会推动购物中心空置率降低。

　　但是，不断新增的存量市场的竞争加剧，作为主驱动因素，或再次推动空置率上升，高效高质招商成为新刚需。

　　从区域方面看，东北和西南区购物中心空置率较高，招商压力较大，地区间商业不动产结构性不平衡发展需要得到更多重视。

　　从各线级城市看，部分二线城市购物中心尚需时间消化，同时近年快速开发给商业不动产带来较大的招商压力，区域发展的不均衡尚需商业不动产开发者保持审慎与客观判断。

　　从空置率来看，购物中心在某些区域出现了供需关系的结构性失衡，“休克鱼”大量涌现，招商压力与日俱增。因此，积极地向数智化方向寻求转型，成为购物中心突围空置困境的高效手段。

　　赢招商4.0，从战略层面、经营层面、作业层面，全方位助推集团/项目招商数智化：

　　■战略层面——通过上传下达的方式，统筹管控核心工作目标、布置整体招商任务、建立品牌战略储备、洞察商业前沿趋势；

　　■经营层面——可实现单项目关键指标把控、业态和品牌可视化方案管理；

　　■作业层面——从品牌库中快速简单快速筛选目标品牌最新数据，提升招商效率。

　　图片来源：赢商大数据

　　空置率攀升，叠加疫情影响，购物中心客流明显下滑：全国典型购物中心2-4月的客流仅为去年客流均值的36%，其中2月全国典型购物中心客流环比下降78.61%。

　　过去十年，“流量”颠覆了我们曾经的生活方式和商业发展模式。可观的资源覆盖量让越来越多的品牌纷纷向着“电商之路”转型，但巨大增量让曾经的流量“绿色快车道”变得拥堵不堪。

　　线上用户增长放缓、流量红利逐渐萎缩，线上线下壁垒开始消融，“数字化”成为了购物中心转型中炙手可热的趋势，以求突破流量（客流）困境。

　　招商作为购物中心价值实现的关键环节，传统方式早已不能满足当下行业“数字化”转型需求。

　　在赢招商4.0中，赢商大数据打造了业内首个数智化招商管理工作台（行业内首次实现线上线下打通，构建了招商闭环），从项目整体规划、品牌招商管理、品牌签约管理等方面，实现“云招商”：

　　■项目整体规划——基于可视化的室内地图，进行招商落位方案的管理和分析；

　　■品牌招商管理——管理具体品牌的招商跟进过程；

　　■品牌签约管理——用来管理和展示项目当前所有的有效、失效的签约数据。

图片来源：赢商大数据

　　调研数据显示，4月份商铺平均租金普遍下滑。其中，44%的样本购物中心商铺平均租金减少2成以上。此外，接近7成的样本购物中心预期未来3个月商铺平均租金将会减少。

　　招商是购物中心实现租金溢价、资产增值的前提。在疫情的催化下，未来对招商效率、招商质量要求将会越来越高。

　　目前很多招商人员不会用CAD，大多都是打印出来在图纸上落位。但在实际运用场景中，落位随时都会发生变化，这使得招商效率低下、招商质量不高，租金收益测算、项目进度管控存在延时。

　　赢招商4.0的招商管理工作台，可视化落位与项目进度管控可以实现双向交互，支持随时变更品牌、切割商铺，极大提高了招商效率与质量：

　　■一是落位在铺位内品牌的变更，可以直接在系统上进行添加删除操作，地图会实时反馈用户的调整。

　　■二是对铺位的拆分、合并，在线铺位管理功能，使用户可以自行在系统上对铺位进行标价拆分和合并。

　　■三是整个室内地图如果发生变更（比如商场的大形状都变了），可将整体变更的CAD图交给赢商，赢商会在10个工作日内将整体商场重新绘制。

　　特别值得一提的是，在可视化落位的过程中，一铺一租金，不仅可以支持一键导出生成excel，帮助做收益测算和进度管控，更同时支持excel导入，生成可视化，这是CAD无法解决的痛点。

　　图片来源：赢商大数据

　　领跑全球的高度数字化，是中国消费市场的写照。CNNIC数据显示，从2009年开始，我国互联网普及率持续超过全球平均水平，截至2020年3月，我国互联网普及率达64.5%。

　　预计到2030年，数字原生代将成为主力消费群体：生来便浸润在数字化语境之中，获取信息和连接互动的方式、消费习惯和偏好与上一代消费者截然不同，愈发喜新厌旧。

　　另外，5G技术的商用日渐逼近，消费市场迎来更大的不确定性，购物中心很难精准把握消费者的需求，导致项目每年都要调，两三年还要大调。

　　2019年，典型城市购物中心开关店品牌量占比差值逐季下降，市场整体下行，业态汰旧、品牌换新速度越来越快。

　　而随着消费者行为变化周期越来越短，购物中心调改将越发高频，这对品牌招商管理的时效性要求越来越高。

　　赢招商4.0的招商管理工作台，从任务发布、跟进、管理，都实现了在线化，极大提升了时效性，保障招商工作的顺利推进。

　　
图片来源：赢商大数据

　　数据显示，目前中国的数字化消费者占比已经超过60%，而海外国家如美国还停在20%左右。消费市场的数字化，从根本上为品牌商的数字化提供了优良土壤。

　　调研显示，拥有线上渠道的品牌商占比超80%。另外，48%的品牌商线上销售占比超过3成。

　　从调研的结果来看，数字化转型程度或者数字化转型成熟度较高的品牌，如红蜻蜓、良品铺子等，在疫情前做了数据化前端布局的实体企业，在疫情中体现出了较强的韧性。

　　早期购物中心存在严重的品牌同质化现象，大量“新型品牌（线上线下结合、新业态、新物种）”的诞生改善了这一点，但实际上也让购物中心招商的沟通成本大大增加。

　　赢招商4.0的招商管理工作台，从招商进度、招商质量、招商团队等方面实现了实时的数据洞察，各项进程一目了然，极大降低了招商沟通成本。

　　图片来源：赢商大数据

　　在数字化已经成为全国实体商业共识的当下，只有通过不断地资源整合，才能够逐步适应越来越分散的消费渠道和消费行为的迁徙。

　　然而，目前购物中心的数字化程度非常低：调研显示，没有线上渠道的项目比例超过3成，而线上线下销售比1:9的比例接近4成。此外，即便拥有线上渠道，仅不到5成的项目线上销售额有所增加。

　　疫情期间，购物中心线上渠道未能有效发挥，其数字化水平远低于品牌商。

　　国家统计局数据显示，过去十年全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米。但据行业内部统计，建成开业率仅为43%左右，另外57%的项目因各种原因未能开业。

　　据赢商大数据监测，2019年新开业的529家购物中心中，超30个项目由存量项目改造而来，合计体量超250万平方米，存量时代的招商压力、生存焦虑可见一斑。

　　在赢招商4.0基础上，赢商大数据更推出了定制服务，为集团/项目量身打造差异化招商解决方案，缓解生存焦虑。

　　图片来源：赢商大数据

　　定制服务中的“云招商”小程序，构建了全方位项目信息展示平台，让全域品牌快速了解项目亮点、招商需求，并建立长效联系，提高招商沟通效率。

　　另外，“云招商”小程序亦可衔接后台招商管理系统，实现了一站式的实时数字化招商。

图片来源：赢商大数据

　　当“数字化”在2019年还在被大部分实体商业嘴上谈兵时，2020年它就以雨后春笋般的速度迅速在全国商业项目中应用。

　　但是，目前绝大部分购物中心都没有做到客流数据化、客流动线数据化，以为有OA、CRM、会员系统，就自称是数字化，但这只是在局部提升工作效率的工具，并不能有效评估项目的流量资产价值。

　　十年间，赢商与开发商、品牌商、金融机构、高薪技术企业、政府机构这5大群体一起，见证了中国集中式商业存量与客流规模的飞跃。

　　在零售商业进入存量时代的今天，赢商助力5大群体，推进中国零售商业的全域数字化融合，助力提升整个行业资产价值。

　　图片来源：赢商大数据

　　数字化时代的到来，并没有带来“实体将亡”的哀叹，在转型的路上，我们都是摸着石头过河。

　　从运营货品到运营空间，再到运营消费者，有了新技术、新工具、新体验的加持，商业地产将在数字时代，走出属于自己的一条高速发展之路。