2019年瑞安租金盘点：上海产品盈利能力强

　　在瑞安房地产2019年的业绩发布PPT上有一张很显眼的P，上面列明了几大知名商业地产开发商在上海的商业地产规模存量，瑞安达166万平米，处于领先地位。

　　这张图当然有失偏颇，因为图上并没有列出百联、陆家嘴地产等“地头蛇”企业。让人觉得和数据反差较大的还有瑞安在上海的行业地位，似乎并不如其存量排名突出。十多年来，在上海似乎除了新天地和创智天地外，瑞安再没有出其他特别有存在感的作品。

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　　城市更新绝招是双刃剑

　　2019年的年报数据也表明，瑞安投资性房地产的发展较一般，一直处于不愠不火的状态，尽管一直保持着稳步增长态势，但直至2019年租金收入也仅有25.7亿元，这无论是和港资还是大陆房企相比都是不值一提的数字了。对于一家90年代就开始进入上海发展商业地产的公司而言，算是起了个大早，赶了个晚集。

单位：百万元

　　1996年进入内地市场后，瑞安迅速在上海新天地项目上一战成名，从此企业便深深的烙上了“城市更新”的印记，投资策略高度集中于城市片区旧改，在各大房企中独树一帜。

　　但构建了完善的护城河的同时，旧改这种打法也成了瑞安发展的一个脚链。首先，类似于新天地这种地段和物业本身在各个城市便可遇不可求；其次，动辄上百亿的资金投入及漫长的回报周期，还要时刻面临拆迁难、回流慢、汇率变化等因素，瑞安业绩从2012年开始一度陷入低迷。

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　　“轻资产”五年后开始增重

　　2013年，罗康瑞复出，2015年罗康瑞提出了现在很时髦的“轻资产战略”，从此瑞安开启了“卖卖卖”模式，2015-2017年间资产处置的营业额占比分别高达51%、29%和61%，在部分媒体的语境中一度将瑞安与“李嘉诚跑了”并列。

　　损失了“面子”，好在保住了“里子”，瑞安卖掉一系列资产后，负债率显著改善，净资产负债率从2015年的81%水平降低至2019年的52%。

　　手中有了余粮后，瑞安开始有了底气，打法上吸取了之前的教训，不再单打独斗，而是拉来各种合作伙伴。从2018年下半年开始，瑞安进入了买买买模式。

　　2018年7月，瑞安联合太平洋保险与黄浦区国企永业集团以136.1亿的价格拿下淮海中路接到123、124、132街坊地块；

　　2019 年 6 月 ，瑞安与宏利投资者和中国人寿信托有限公司共同成立的“瑞安房地产核心+办公楼投资平台”宣布完成首项收购，买入企业天地 5 号；

　　2019年10月，瑞安联合青浦国企收购青浦蟠龙天地多幅地块；

　　2019年11月，瑞安18.5亿竞得普陀鸿寿坊项目。

　　但遗憾的是，今时不同往日，瑞安这两年拿到的每一个项目都成本不菲。

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　　独门绝技依旧是绝技

　　不可否认的是，即使20年过去了，在城市更新这个领域，执牛耳者还是瑞安。行业内公认街区坪效很难做的规律没有发生在新天地。2019年即使处于改造期，上海新天地的租金坪效依旧高达17元，佛山岭南天地坪效4.7元，均为各自所在城市的租金标杆，武汉天地坪效近4元，在武汉也名列前茅。其他产品，尤其是在上海的产品也都表现出较强的盈利能力，新天地时尚和瑞安广场＆新天地广场坪效均在10元以上，企业天地5号坪效近10元，虹桥天地如此大体量坪效也接近5元。

　　增长率方面，除几个项目处于资产改造状态外，正常在营业项目均保持了稳定增长，且2019年尤为亮眼。虹桥天地（The hub）租金增长14%、武汉天地增长29%、重庆天地增长27%、佛山岭南天地增长20%。

　　除重庆项目一直老大难之外，瑞安各项目出租率总体稳健。上海新天地板块基本保持在90%以上；虹桥天地经过多年培育，2019年年底接近满租；上海创智天地在写字楼下行期年底出租率未出现较大波动；两个外地明星项目武汉天地和佛山天地年底出租率分别达到了94%和97%。

注：出租率指年底出租率

　　从第一个项目开业至今已过去20年，20年间瑞安虽经历波折，但核心竞争优势尚在，在现今的市场环境中，城市更新也正当时，瑞安归来酒尚温。