2019年越秀REITs租金盘点：零售商场租金增长9%

　　在一个资产组合中，到底应该集中于某一类物业还是应该分散组合？前者有利于管理，后者有利于分散风险。在目前的上市REITs中，大部分REITs倾向于前者，如上市较早的北京华联、凯德商用信托以及后来上市的大信商用信托集中于购物中心，砂之船集中于奥特莱斯，开元和金茂集中于酒店，运通网城集中于物流，曾经集中于写字楼的春泉产业信托莫名去英国收购84处汽车维修中心还引起了其他股东的质疑。

　　但专注大陆物业的REITs中资产规模最大的两支REITs-汇贤产业信托和越秀房产信托基金在资产组合上均采用了分散化的组合策略。这可能和两支信托的投资策略相关，属于“看菜下饭”型，更多的是为之前的发起母公司做出表服务。跨度大、分散的资产组合在经济出现走弱时开始展示出了明显的抗风险优势。

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　　资产分散组合 业绩互补

　　2019年越秀房托总营业收入20.5亿元，相较于2018年微增1.3%。房托的资产组合涉及到写字楼、零售商场、批发商场、酒店＆服务式公寓四个业态，其中写字楼建筑面积和营收规模均最大，营收占比接近50%。2019年写字楼市场整体业绩下行，资产包中写字楼租金微跌，净营业收入基本持平。资产包中的白马大厦是目前租金坪效最高的物业，也是核心资产之一，近年受中西部供应量加大分流的影响，业绩处于微增持平状态，项目2020年租约到期占比较大，后期滞缓的态势预期将持续。资产包中缺比较优质、规模较大的零售物业，这可能是后期越秀房托将会碰到的问题，相较而言，零售物业抗经济衰退的能力更强。2019年REITs资产包中零售商场租金虽增长9%，是增长率最高的物业，但总规模太小仅1.9亿。雅诗阁公寓和四季酒店均位于广州IFC，是资产组合中表现较亮眼的物业。

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　　资产运营效率稳步提升

　　虽然资产组合跨度较大，但越秀REITs表现出了优秀的运营效率，出租率方面成熟型物业整体年底出租率97.1%，大部分项目均接近满租，杭州维多利中心与武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心三个成长型物业整体年底出租率82.4%，逐年稳步提升。

　　由于写字楼营收比重大，项目在Margin方面优势明显，整体Margin73%，逐年微增。写字楼Margin均维持在80%-85%之间，尤其成长型项目表现出优秀的管理水平，武汉项目和杭州项目Margin均在80%以上。

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　　核心资产广州IFC运营稳定

　　2012年，越秀房托134亿收购广州国金中心，正是这一单让越秀房托名声大噪，资产规模迅速扩张。收购7年过去，广州国金中心业绩也不负众望，成为房托资产中的中流砥柱。2019年广州国金中心总营业收入11.33亿元，经营业收入7.05亿元，分别占总资产的55%和47%，项目估值189亿，占总资产规模的54%。

　　从2013年至2019年，业绩虽有波动，但综合体各物业间的相互平衡补充，项目营收和运营效率均一直处于增长状态，尤其Margin一直稳步增长，逐步从2013年的51.8%增长至2019年的62.2%。

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　　服务式公寓＆酒店没有拖后腿

　　酒店和服务式公寓一般属于拖后腿的资产，这两种物业的特点在于营业坪效高，但是Margin低。但在越秀的这支REITs中，酒店和服务式公寓的业绩表现非常突出。仅14万平米的酒店和服务式公寓2019年年营业收入5.5亿元，净营业收入2.17亿元。如果计算净营业收入坪效，比商业和写字楼组合不遑多让，并且Margin稳步提升，2019年Margin达39%，远高于同行业平均水平。

　　由于各种大型展会及外贸产业链影响，广州是一个酒店业绩非常好的城市，2019年广州高端酒店平均出租率高达82.3%。四季酒店和雅诗阁公寓分别位于国金中心的68-100层及6-28层，且体量均较大，两者在2019年业绩均实现了稳步增长，四季酒店优化客源渠道，酒店入住率83.5%，平均房价创历史新高2074元，RevPAR指数高达147.1；雅诗阁公寓入住率93.2%，平均房价创历史新高1052元，RevPAR指数高达147，业绩收入和经营毛利自2016年起稳居雅诗阁集团中国区第一名。