越秀房托:去年国金中心收租11.33亿,疫情期间公司免租9000万元

赢商网   2020-03-06 14:34
核心提示:越秀房产信托基金2019年全年收入总额为20.58亿元,同比微涨1.3%;物业收入净额14.95亿元,同比上升1.8%,与2018年表现相近。

  一声春雷响,人间万物苏。

  昨日惊蛰,越秀房产信托基金(以下简称:越秀房托)公布了2019年全年业绩,2019年全年收入总额为20.58亿元,同比微涨1.3%;物业收入净额14.95亿元,同比上升1.8%,与2018年表现相近。

  分派收益率是衡量RETIs产品投资价值的重要指标,香港上市REITs的平均收益率在6.5%-7.5%之间。

  据业绩报告显示,越秀房托2019年的分派收益率为5.14%(按2019年12月31日基金收市价计算),与2018年的6.4%相比下降了1.26%,在香港同类产品中竞争力稍弱。

  但若考虑越秀房托基金股价涨幅5.2%,叠加5.14%的收益率,全年综合收益率达10%以上,与中国十年期国债收益率3.4%相比,仍具有亮眼的吸引力。

  REITs的投资回报情况如何,根本上反应的是越秀房托的资产运营能力。但受到外部经济不稳定性影响,去年国内购物中心业绩下行几乎成了行业共性,另一标杆REITs——凯德商用中国信托2018年的分派收益率为7.5%,2019年也降至了6.1%。

  回顾去年总体营运表现,越秀房托在业绩报告中表示,整体续租率达到73.6%,保持优质客户资源稳定,业绩表现符合预期。

  8大物业市值348.61亿元,整体出租率为92.6%

  截至2019年12月31日,越秀房托共有8项物业,整体估值为348.61亿元,物业产权总面积共约973,001.4平方米;可供出租总面积为 632,915.2平方米,整体平均出租率为92.6%。

  按成熟程度分,成熟型物业(国金中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀大厦)产权面积占70.4%,成长型物业(武汉物业、杭州维多利)产权面积占29.6%。

  其中,零售商场面积为120,158.7平方米,占物业产权总面积的12.35%,可出租面积为117,536.1平方米,平均出租率为98.6%,同比上涨0.3%,不含税租金单价为144.8元/㎡/月,合计收租1.91亿元

 

  REITs的租约结构和期限,将决定着物业投资回报对经济状况的滞后情况,进而影响其投资回报。

  据业绩报告显示,未来五年及以后,按租赁面积统计,越秀房托物业各年到期租约所占比重分别 为23.1%、26.1%、22.5%、12.0%及16.3%;按基本月租统计,各年到期租约所占 比重分别为26.8%、23.9%、23.2%、14.3%及11.8%。

  全年营收20.58亿元,国金中心贡献55.1%业绩

  2019,越秀房托实现总经营收入约人民币20.58亿元,比上年 同期增长了1.3%,物业收入净额为14.95亿元,占总收入的72.64%。

  对比8大物业的经营贡献,国金中心约占总收入的55.1%,吸金贡献过半,白马大厦约占18.1%;财富广场约占3.7%; 城建大厦约占3.2%;维多利广场约占3.7%;;越秀大厦约占 6.4%;武汉物业约占8.2%;杭州维多利约占1.6%。


越秀新都会已于2018年12月出售

  部分标杆物业运营表现:

  国金中心:商场新签约合同首年租金增长12.6%

  管理人积极面对珠江新城CBD年吸纳量减少,金融企业退租明显的不利局面,加强招商渠道拓展和客群维护,大幅提升客户储备量。有针对性实施租赁突破,提高客户转化率,新签合同租金录得较高的市场溢价。有效管理到期租约,全年续租率高达81%。

  商场全年引进品牌商户七家,提升了餐饮整体品牌形象,租金表现良好,新合同首年租金增长12.6%。


图片来源:赢商网

  维多利广场:引入GU华南首家旗舰店,主力店优衣库客流增长8.3%

  引入GU华南首家旗舰店并顺利开业,配合商 下沉广场升级改造,进一步提升了「VT101」品牌形象,配合主力店优衣库运营,助力其客流增长8.3%及销售业绩同比提升约11.5%,进而拉动项目收入的整体增长。


图片来源:越秀房托官网

  白马大厦:平均租金632元/㎡ 保持商圈头雁地位

  面对服装商圈及行业整体低迷局面,管理人全方位推动市场转型升级,成功引进外部优质客户170家,大力扶持内部潜力客户100家,顺利完成大厦正门形象提升工程,并优化调整商场二楼经营动线,年度平均租金 632元/㎡/月,保持商圈头雁地位。


图片来源:越秀房托官网

  武汉星汇维港购物中心:全年新引入品牌27个,租金收入上升

  积极开展场内商家经营帮扶,提升全场销售客流及商户经营业绩, 纯提成商户租金同比提升19.4%;通过重点租户帮扶,两者取高临界值突破商户13 家,整体提成租金贡献率逐步攀升。营销活动方面,全年开展了针对目标客群的各类主题活动逾150场,包括引入异业资源,推出时尚快闪店。

  2020年展望:受新冠肺炎疫情影响,将对租户实行相应减租、酒店业绩下降

  对于今年的业绩展望,每个房企都将本次的新冠肺炎疫情作为重要的变量作为考虑,尤其越秀房托还拥有24.82万㎡的武汉物业,但因还处于成长期,去年仅贡献了8.2%的业绩,不会造成局部大失血。

  但整体失血几乎是板上钉钉的了,越秀房托在业绩报告中表示,预计中国的商业环境在短期内将保持疲弱,直到有效阻止新型冠状病毒肺炎(「COVID-19」)扩散为止。

  同时,越秀房托还将根据具体情况向批发商场、零售商场和办公室租户在一对一协商的基础上提供租金优惠。在昨日的2019年业绩投资者电话会议中,越秀房托管理层表示,在疫情期间,公司共为租户免租9000万元人民币。此外,作为越秀房托投资组合中的唯一酒店、广州四季酒店在此次疫情中遭遇重创,其2月平均入住率和惠顾率均大幅下降。

  未来,越秀房托将在将分析当前租户基础和运营情况后,持续密切关注和评估情势,并将对目标租户采用更灵活而有效的租赁策略。此外,根据酒店的情况采取合理及审慎的成本控 制措施,以节省成本。

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文章关键词: 国金中心越秀房托业绩
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