越秀房托：去年国金中心收租11.33亿，疫情期间公司免租9000万元

　　一声春雷响，人间万物苏。

　　昨日惊蛰，越秀房产信托基金（以下简称：越秀房托）公布了2019年全年业绩，2019年全年收入总额为20.58亿元，同比微涨1.3%；物业收入净额14.95亿元，同比上升1.8%，与2018年表现相近。

　　分派收益率是衡量RETIs产品投资价值的重要指标，香港上市REITs的平均收益率在6.5%-7.5%之间。

　　据业绩报告显示，越秀房托2019年的分派收益率为5.14%（按2019年12月31日基金收市价计算），与2018年的6.4%相比下降了1.26%，在香港同类产品中竞争力稍弱。

　　但若考虑越秀房托基金股价涨幅5.2%，叠加5.14%的收益率，全年综合收益率达10%以上，与中国十年期国债收益率3.4%相比，仍具有亮眼的吸引力。

　　REITs的投资回报情况如何，根本上反应的是越秀房托的资产运营能力。但受到外部经济不稳定性影响，去年国内购物中心业绩下行几乎成了行业共性，另一标杆REITs——凯德商用中国信托2018年的分派收益率为7.5%，2019年也降至了6.1%。

　　回顾去年总体营运表现，越秀房托在业绩报告中表示，整体续租率达到73.6%，保持优质客户资源稳定，业绩表现符合预期。

　　8大物业市值348.61亿元，整体出租率为92.6%

　　截至2019年12月31日，越秀房托共有8项物业，整体估值为348.61亿元，物业产权总面积共约973,001.4平方米；可供出租总面积为 632,915.2平方米，整体平均出租率为92.6%。

　　按成熟程度分，成熟型物业（国金中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀大厦）产权面积占70.4%，成长型物业（武汉物业、杭州维多利）产权面积占29.6%。

　　其中，零售商场面积为120,158.7平方米，占物业产权总面积的12.35%，可出租面积为117,536.1平方米，平均出租率为98.6%，同比上涨0.3%，不含税租金单价为144.8元/㎡/月，合计收租1.91亿元。

　　REITs的租约结构和期限，将决定着物业投资回报对经济状况的滞后情况，进而影响其投资回报。

　　据业绩报告显示，未来五年及以后，按租赁面积统计，越秀房托物业各年到期租约所占比重分别 为23.1%、26.1%、22.5%、12.0%及16.3%；按基本月租统计，各年到期租约所占 比重分别为26.8%、23.9%、23.2%、14.3%及11.8%。

　　全年营收20.58亿元，国金中心贡献55.1%业绩

　　2019，越秀房托实现总经营收入约人民币20.58亿元，比上年 同期增长了1.3%，物业收入净额为14.95亿元，占总收入的72.64%。

　　对比8大物业的经营贡献，国金中心约占总收入的55.1%，吸金贡献过半，白马大厦约占18.1%；财富广场约占3.7%； 城建大厦约占3.2%；维多利广场约占3.7%；；越秀大厦约占 6.4%；武汉物业约占8.2%；杭州维多利约占1.6%。

越秀新都会已于2018年12月出售

　　部分标杆物业运营表现：

　　国金中心：商场新签约合同首年租金增长12.6%

　　管理人积极面对珠江新城CBD年吸纳量减少，金融企业退租明显的不利局面，加强招商渠道拓展和客群维护，大幅提升客户储备量。有针对性实施租赁突破，提高客户转化率，新签合同租金录得较高的市场溢价。有效管理到期租约，全年续租率高达81%。

　　商场全年引进品牌商户七家，提升了餐饮整体品牌形象，租金表现良好，新合同首年租金增长12.6%。

图片来源：赢商网

　　维多利广场：引入GU华南首家旗舰店，主力店优衣库客流增长8.3%

　　引入GU华南首家旗舰店并顺利开业，配合商 下沉广场升级改造，进一步提升了「VT101」品牌形象，配合主力店优衣库运营，助力其客流增长8.3%及销售业绩同比提升约11.5%，进而拉动项目收入的整体增长。

图片来源：越秀房托官网

　　白马大厦：平均租金632元/㎡ 保持商圈头雁地位

　　面对服装商圈及行业整体低迷局面，管理人全方位推动市场转型升级，成功引进外部优质客户170家，大力扶持内部潜力客户100家，顺利完成大厦正门形象提升工程，并优化调整商场二楼经营动线，年度平均租金 632元/㎡/月，保持商圈头雁地位。

图片来源：越秀房托官网

　　武汉星汇维港购物中心：全年新引入品牌27个，租金收入上升

　　积极开展场内商家经营帮扶，提升全场销售客流及商户经营业绩， 纯提成商户租金同比提升19.4%；通过重点租户帮扶，两者取高临界值突破商户13 家，整体提成租金贡献率逐步攀升。营销活动方面，全年开展了针对目标客群的各类主题活动逾150场，包括引入异业资源，推出时尚快闪店。

　　2020年展望：受新冠肺炎疫情影响，将对租户实行相应减租、酒店业绩下降

　　对于今年的业绩展望，每个房企都将本次的新冠肺炎疫情作为重要的变量作为考虑，尤其越秀房托还拥有24.82万㎡的武汉物业，但因还处于成长期，去年仅贡献了8.2%的业绩，不会造成局部大失血。

　　但整体失血几乎是板上钉钉的了，越秀房托在业绩报告中表示，预计中国的商业环境在短期内将保持疲弱，直到有效阻止新型冠状病毒肺炎（「COVID-19」）扩散为止。

　　同时，越秀房托还将根据具体情况向批发商场、零售商场和办公室租户在一对一协商的基础上提供租金优惠。在昨日的2019年业绩投资者电话会议中，越秀房托管理层表示，在疫情期间，公司共为租户免租9000万元人民币。此外，作为越秀房托投资组合中的唯一酒店、广州四季酒店在此次疫情中遭遇重创，其2月平均入住率和惠顾率均大幅下降。

　　未来，越秀房托将在将分析当前租户基础和运营情况后，持续密切关注和评估情势，并将对目标租户采用更灵活而有效的租赁策略。此外，根据酒店的情况采取合理及审慎的成本控 制措施，以节省成本。