25亿买了4个亏损万象汇 华润置地捡了一个大便宜？

　　华润置地（01109. HK）刚刚和母公司做了一笔关联交易。

　　根据6月22日晚间的公告，华润置地斥资25.57亿元，从控股股东华润集团手中购买4个万象汇项目，总面积21万平方米。

　　这四个项目分别位于沈阳、北京、宁波、深圳。具体交易为，以12.99亿元收购沈阳长白岛项目，4.97亿元收购北京姚家园项目，2.38亿元收购宁波宋诏桥项目，5.23亿元收购深圳龙岗区布吉街道项目。其中，沈阳项目包括住宅及购物中心，北京、深圳、宁波项目则主要为购物中心。

　　这4个项目中的购物中心都是开业不久或即将开业，前期投入均是由华润集团统一出资，建成后转给华润置地。对于这笔关联交易，华润给出的理由是，收购完成后，将大大增加华润在一、二线城市的市场份额与竞争力。

　　商业项目投入大、周期长，需要养一段时间才能成熟。对于华润置地而言，母公司“养大”再注入上市公司的模式，相比拿地自建商业项目，所花费的成本和精力小了很多。不得不说，华润置地捡了一个大便宜。

　　华润集团不仅把即将进入收益期的万象汇送到华润置地手中，双方还经公平磋商后协议的折让约7%。也就是说，沈阳、北京、宁波、深圳的4个万象汇项目全部打93折出售予华润置地。

　　华润的这波左右手生意模式，其目的究竟为何？注入上市公司的这四宗项目，是否为优质资产？

　　乐居财经依次查询了四宗项目的资产状况及经营数据。

　　其一，华润置地子公司景好投资有限公司以12.99亿元购买华润万家置业（沈阳）有限公司100％股权。据估值报告，沈阳公司股权于今年3月底的估计市值为13.98亿元。

　　乐居财经获悉，华润万家置业（沈阳）旗下有一则拿地信息。早在2012年，它以5.42亿元拿下沈阳市和平区长白岛的一宗其他普通商品住房用地，项目名称为华润欢乐颂，约定开工在2014年3月底，约定竣工为2017年3月底。

　　然而，华润万家置业（沈阳）因为未按规定进行招标，以及未取得《建筑工程施工许可证》，建设“华润万家•沈阳欢乐颂”工程，在2014年10月被沈阳市城市管理行政执法局和平分局开出了三张行政罚单，罚款共计79.83万元。

　　没过多久，2015年7月，它又被沈阳市市场监督管理局列入经营异常名录，因为未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告。2018年8月，华润万家置业（沈阳）因开工前未办理监督手续案，被沈阳市城乡建设委员会罚款1.5万元，决定文书号为沈建质监罚[2018]70号。

　　此次公告中显示，沈阳长白华润万象汇占地面积约为4.65万平方米，将打造一个混合用途的综合项目，包含总建筑面积约29.6万平方米的住宅大厦及购物中心。项目预计今年10月开业。

　　截止2018年底和2019年底，华润万家置业（沈阳）税后亏损分别为1246.3万和4462.1万元。其亏损原因也不难理解，毕竟项目还未开业，处于投入阶段。而公告显示，华润万家置业（沈阳）过往投资成本总额约为 6.33亿元。

　　其二，华润置地子公司仁峰投资有限公司以4.97亿元购买润欣置业（北京）有限公司100%权益。根据估值报告，北京销售股权于今年3月底的估计市值为5.35亿元。

　　润欣置业（北京）持有北京姚家园乐都汇购物广场作为资产。2010年由香港特易购联合体竞得，成交价格3.1亿元。资料显示，北京项目占地面积约为1.9万平方米，总建筑面积将为8.49万平方米。项目于去年5月份开工。

　　截止2018年底和2019年底，润欣置业（北京）税后亏损分别为571.5万元和41.3万元。亏损大幅减少的原因也显而易见，旗下购物广场由投入阶段转到运营阶段。而公告显示，润欣置业（北京）过往投资成本总额约为 4.92亿元。

　　2016年7月和2017年7月，润欣置业（北京）因未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告，被北京市工商行政管理局相继两次列入经营异常名录。

　　其三，华润置地子公司佳轮投资有限公司以2.38亿元购买宁波钱湖乐都置业有限公司全部股权。根据估值报告，宁波销售股权于今年3月底的估计市值为2.56亿元。

　　而钱湖乐都置业持有一个万象汇项目作为资产，该项目位于宁波鄞州区，总地盘面积约为2.09万平方米，总建筑面积将约为9.64万平方米。项目将于今年开业。

　　截止2018年底和2019年底，钱湖乐都置业税后亏损分别为219.2万元和547万元。亏损原因是由于项目还未开业。而公告显示，宁波目标过往投资成本总额约为1.96亿元。

　　今年4月22日，宁波市鄞州区市场监督管理局因通过登记的住所或者经营场所无法联系，而将钱湖乐都置业列入经营异常名录。

　　其四，华润置地子公司创润发展有限公司以5.23亿元购买华润欢乐颂（香港）有限公司全部股份。根据高力国际的估值报告，深圳项目股权于今年3月底的估计市值为5.62亿元。

　　华润欢乐颂（香港）持有一个位于深圳龙岗布吉的万象汇项目。该项目总建筑面积及可出租总面积分别约为12.45万平方米及6.92万平方米。购物中心最多可容纳326间商店，当中的99%现已出租。

　　截止2018年底和2019年底，华润欢乐颂（香港）税后亏损分别为3637.5万元和251.5万元。而公告显示，深圳目标过往投资成本总额约为0.54亿元。

　　截至2019年末，华润置地已开业万象城/万象天地25个。万象汇17个，其中储备项目46个。另有管理输出购物中心28个，其中在营项目19个，储备项目9个。与此同时，报告期内购物中心租金收入达91.5亿元，同比增长33.4%，出租率达94.9%，同比上升0.6个百分点。