招商蛇口股东会里的投资性房地产与估值

　　“现在当单纯只做住宅管理是不可行的，招商蛇口综合的技术能力、产业园区的综合能力等还能在市场上不断地获得一些优质资源。”他继续重申转型。

　　六月里的深圳，天气是极热的，人身处其中也是燥动难耐。

　　但有别于燥热的天气，6月24日，招商蛇口2019年度股东大会上，十几位股东到场后却显得十分安静祥和，每个人都在仔细研究着分发下来的资料。

　　不一会，董事长许永军便领着董事总经理蒋铁峰、财务总监黄均隆、副总经理兼董事会秘书刘宁、董事常务副总经理刘伟、副总经理聂黎明等一众管理层列席了此次股东大会。

　　这是许永军第一次主持招商蛇口的年度股东大会。除了前面宣读议案之外，会上他的发言并不算多，更多是整合股东提出的问题，并一一安排给对应的管理层，显得从容有余。

　　大会开了整整一个半小时，其中包括了五十分钟左右的议案宣读环节。而股东会审议的议案足足有15项，一众管理层轮流宣读。

　　议案投票仅花了几分钟。“在记票时间里，各位股东有相关问题可与公司管理层进行交流。”许永军讲出这句话之后，现场的股东开始有些涌动。

　　但显然，对于从各地赶来的股东们而言，有很多关于招商蛇口的疑问需要管理层们解读，而这些问题都是关乎股东切身利益的。

　　投资性房地产大涨之下

　　首先提问的股东，关注到了招商蛇口2019年投资性房地产大涨的情况。数据显示，2019年末，招商蛇口投资性房地产903.76亿元，占总资产的比例为14.63%。但2019年初这一数据仅为308.04亿元，占总资产比例为9.4%。

　　因而股东提出疑问，这些新增的投资性资产的分布以及资产收益回报等情况究竟如何？

　　蒋铁峰对此进行了回应，他先是提到了招商蛇口的转型：“确实最近房地产行业都在讲转型，其实招商蛇口跟别的房地产企业最大的一个不同是，一直是综合发展。”

　　“特别是2015年区域房地产合并之后，现在整个制造业集团大部分工业园区都注入到上市公司里面，所以自然而然地多了投资性房地产。”他继续解释，比如说商业园区有游轮和酒店公寓，“我们要做大的项目比较多，那里面必然会配合很多配套的服务、社会性以及公益的相关战略，这都会带来投资性房地产的增长。”

　　至于投资性房地产的分布，蒋铁峰称，招商蛇口投资性房地产90%以上集中在核心一二线城市，基本上资产的估值是比较好的。

　　“现在当单纯只做住宅管理是不可行的，招商蛇口综合的技术能力、产业园区的综合能力等还能在市场上不断地获得一些优质资源。”他继续重申转型。

　　对于下一步计划，蒋铁峰也透露，更重要的是把投资性房地产放在经营状况上面，也会有一些打算充分、核心的部分是永远持有的。“它对上市公司贡献稳定的现金回报。”

　　而根据此前业绩会介绍，招商蛇口未来三年进入持有物业密集开业期，目前已开业运营面积286万平方米，在建445万平方米，预计三年内建成并入市300万平方米。

　　“还有一部分我们可以产能缩表。”蒋铁峰称，今年成立了特定市场管理中心，2020年也是招商蛇口的资管年，也是想把收入900多亿元资产在未来的持续增长中，把它补充好、建好、经营好，给企业带来更好的效益。

　　这是他继业绩会之后再次提到了招商蛇口的“资管年”概念。据悉，2019年，招商蛇口已成立资管中心，2020年将搭建统一资产管理平台，尝试轻重分离、建管分离，对业务进行重整、整合，统一持有型物业的品牌与产品线。

　　另外，招商蛇口将按照快周转(T+3)、阶段性持有运营(T+10)和片区综合运营(T+30)的三类发展策略组合产品线铺排。

　　股价与价值

　　而这次股东会同样绕不开招商蛇口股价长期被低估的问题。这大概是每次公开场合，招商蛇口的管理层被问得比较多的问题之一。

　　一名股东坦言，这也是大多数投资者一个比较大的困惑：“招商蛇口牌面上的东西非常多，包括资源禀赋、运筹能力、协调能力、非市场拿地能力，为什么价值在资本市场上的体现会有一个不理想情况？”

　　据了解，在过去一年多，招商蛇口股价最高仅为21.76元/股，低于上市价格，而目前报价16.69元/股。

　　因而这名股东的核心点是，“别让大家感到憋屈”。

　　蒋铁峰就此回应称：“我们也想把股价给做高，但客观地评判的话，因为房地产这个行业或者园区运营行业，整个资本市场给的PE比前几年大幅下滑。”在他看来，招商蛇口的对标PE值在行业里面还是比较高的。

　　而刘宁也补充回复了市值管理的问题。“其实我们已经把市值管理这件事情作为了公司战略的一部分，包括人才战略、财务战略等等。”

　　她表示，在过去，招商蛇口为了市值管理做出了努力，包括以40亿回购公司股票、做员工持股、做期权、做项目跟投，“其实我们都在努力，希望招商蛇口是一个非常市场化的公司，让投资者要有信心。”

　　而顺着市值的问题，另一名股东也提出了对于前段时间招商蛇口定增募资购买南油集团24%股权一事。

　　此前6月7日，招商蛇口发布公告，披露发行股份、可转换公司债及支付现金购买资产并募集配套资金预案。此次交易中，招商蛇口拟发行股份、可转换公司债及支付现金向深投控购买深圳市投资控股有限公司持有的南油集团24%股权；同时，向战略投资者非公开发行股份募集配套资金，将用于支付交易中的现金对价。

　　根据该名股东的分析，向平安非公开发行股份募集配套资金所增发的股份价格只有16.58元/股，发行可转换公司债的转股价格17.41元/股，而招商蛇口实施回购时每股价格为20多元。他直言，“招商蛇口这是亏了”。

　　刘宁表示，的确做交易时也会有一些小纠结。“这个交易实际上是为了增加招商蛇口在前海的份额，也是对公司长远发展的一个很好的布局。”

　　据她解释，前海土地的价值，这些就是标的公司的价值，也是这次收购的价值，它有可能根据时间的变化，价值也会变化。

　　“而且这次几家战略投资者，选择了平安，也都是有一些考量，希望对公司的未来发展有一定的助力。”刘宁如此说道。