金科智慧服务港交所递表 收益年复合增长率49.1%

　　6月底，物业企业上市迎来一次大爆发。

　　金科旗下物业公司也没有浪费这个机会，于6月29日深夜，金科智慧服务集团股份有限公司正式向港交所递交招股书。

　　实际上，金科分拆物业上市早已有铺垫。2019年业绩会上，金科管理层曾表示，希望所有的产业板块在成熟的时候都能进入资本市场，“从最近几年的收入、利润情况来说，生活服务集团表现不俗。2018年、2019年整个生活服务集团的业绩有50%以上增长。”

　　2018年金科销售额首次突破千亿之后，物业管理在业务版图中表现越来越突出。数据显示，2018年金科销售额为1188亿元，实现营业收入412亿，而金科物业管理在营收中贡献了8.652亿元。

　　金科智慧服务主攻社区服务运营及智慧体系建设，收益主要来源四条业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务。

　　从规模体量上看，金科智慧服务已处于国内物业行业的中上位置。

　　招股书披露，截至2019年12月31日，金科智慧服务共有754个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.49亿平方米，及共有417个在管物业管理项目，在管总建筑面积约为1.2亿平方米。

　　于往绩记录期，金科智慧服务合同总建筑面积快速增长，按33.7%复合年增长率由截至2017年12月31日约1.39亿平方米增至截至2019年12月31日约2.49亿平方米。同期，在管总建筑面积亦快速增长，按39.0%复合年增长率由截至2017年12月31日约6240万平方米增至截至2019年12月31日约1.2亿平方米。

　　从区域分布上看，截至2019年12年31日，金科智慧服务已打造涵盖中国三个主要地区和其他地区的21个省，直辖市及自治区的物业管理项目组合，该三个主要地区包括西南地区、华东及华南地区及华中地区。

　　其中，相当部分业务集中在西南地区。截至2017年、2018年及2019年12月31日，在西南地区管理总建筑面积分别约为3890万平方米、4900万平方米及6170万平方米，占在管物业总建筑面积约62.4%、54.6%及51.2%。来自西南地区的物业管理服务收益分别占2017年、2018年及2019年总收益约62.5%、61.5%及60.8%。

　　与大多数分拆的物业公司一样，金科智慧服务业务扩张最先依靠母公司。

　　于往绩记录期，金科智慧服务管理金科集团开发的几乎所有物业。截至2019年12月31日，有165个由金科集团开发的在管物业，在管总建筑面积约为5680万平方米，占比47.1%。

　　但金科智慧服务亦保持相对的“独立性”，第三方项目占比超过50%。外拓项目的在管建筑面积持续增长，截至2017年、2018年及2019年12月31日，外拓项目分别约占在管总建筑面积33.4%、47.3%及52.9%。

　　规模突破2亿平方米，第三方项目占比超过50%，这在当前已上市物业企业中属于不错的成绩。

　　从营收上看，发展增速在近两年来有大幅提升。招股书显示，金科智慧服务收益由2017年人民币1.05亿元大幅增至2019年的23.28亿元，复合年增长率约为49.1%，及净利润由2017年约人民币1.14亿元大幅增至2019年的3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

　　收益有所增加，主要由于因持续的业务扩张令在管总建筑面积增加，致使物业管理服务收益增加。此外，于2017年、2018年及2019年，毛利分别为人民币2.8亿元、3.9亿元及6.36亿元，整体毛利率分别为26.8%、25.7%及27.3%，也受各个业务线所得综合收益的影响。

　　不过值得注意的是，尽管溢利增长迅速，但盈利能力部分取决于能否控制成本及经营开支，而该等成本及经营开支可能随着业务的拓展而增加。事实上，人工成本上升，传统物业管理费收入下降，是困扰金科智慧服务的一大难题。

　　招股书显示，于2017年、2018年及2019年，公司雇员福利开支分别约占销售成本总额的61.1%、60.9%及54.8%。于2017年、2018年及2019年，分包成本分别占销售成本总额21.4%、20.3%及23.8%，人工及分包成本合共占销售成本的一大部分。

　　控制并减少人工及分包成本以及其他经营成本来维持及提高利润率显得尤为重要，探索社区增值服务，对冲基础服务的成本上升、提价困难问题，也无疑成为金科服务的新课题。

　　本次进军资本市场，招股书中披露，募集资金将用于寻求选择性战略投资及收购机会，并进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围深度及广度；升级数字化及智慧管理系统；进一步发展增值服务；此外将用作一般业务运营及营运资金等。

　　值得注意的是，此前亦有业内人士表示，金科分拆物业上市或许是借助资本力量快速实现市值增加，为的是反哺母公司。

　　金科智慧服务借助资本力量也早就有迹可循：2015年8月29日，金科股份对外披露公告，公司拟发行关于金科物业资产支持专项计划，通过对金科物业的委托贷款债权，向合格投资人转售资产支持证券产品，获得不超过15亿元融资，用于补充新能源产业及辅业产业流动资金。

　　这是继世茂之后的全国第二单物业费ABS。

　　2018年7月31日，金科集团旗下重庆市金科商业保理有限公司作为原始权益人发起“天弘创新-美好生活供应链第1-8期资产支持专项计划”，成功获得上交所审批通过，该债券品种为ABS，拟发行金额50亿元。

　　据悉，该交易共涉及90个物业项目，建筑面积1767.82万平方米，包含住宅、商业、办公写字楼及工业物业，其中住宅物业占比达到88.78%左右。

　　可见，借助ABS融资是金科物业得以快速做大的重要途径。本次赴港上市，接受资本市场检验的同时，也无疑为金科物业的扩张提供更大助力。