戴德梁行:线上线下联动 上海零售市场消费回暖

赢商网上海站   2020-07-01 11:19
核心提示:戴德梁行围绕2020年上半年度的写字楼市场、零售市场和产业地产市场的现状进行多维度的解读,并对各市场的发展趋势进行了展望和预测。

  上海,2020年07月01日,戴德梁行围绕2020年上半年度的写字楼市场、零售市场和产业地产市场的现状进行多维度的解读,并对各市场的发展趋势进行了展望和预测。  

  上海零售市场线上线下联动促进消费回暖  

  随着国内新冠肺炎疫情的全面好转与控制,上海率先响应政府振兴经济的目标,积极推进上海“五五购物节”等刺激消费措施。2020年5月第一周,上海正式启动“五五购物节”,面向全球进行国际消费城市推介,进一步打响“上海购物”品牌, 上海市各大电商平台、商业企业、品牌企业、终端产品等均广泛参与。 实时监测数据显示,购物节当天上海消费支付额实现3分钟超7000万,6分钟达到了1亿元。 

  除了“五五购物节”以外,618购物节俨然已经从最早期的单个电商平台促销,逐渐转变成整个互联网零售行业的大促,更进一步拓展为整个零售行业的节日。对于线下的零售企业来说,618不仅是提升销量、获取用户、弥补疫情期间损失的重要节点,更是和互联网企业充分融合,尝试数字化创新模式的关键契机。随着消费对中国经济的拉动作用越来越强,数字经济及其代表创新生产与经营方式被寄予厚望。此次增加了现金消费券,充分调动消费者的购物热情,为品牌创造生意增量。今年的618大促有效的对冲疫情影响,拉动内需增长,促进经济回暖。  

  上海作为国际消费城市,拥有数量众多的国际零售品牌的首店和旗舰店。上海的国际零售商密集度在中国乃至全世界都名列前茅。虽然受到疫情影响,一季度新开业首店同比出现了下滑,上海共开设各类“首店”61家,不过各大品牌对上海及全国消费市场依然信心十足,以日本LoFt为代表的国际品牌首店就在疫情期间签约入驻了上海。同时,去年进驻上海的Costco开市客、奥乐齐等首店品牌则陆续签下了新店租约。上海目前已围挡及已签约的新首店超过100家,包括上生新所的日本茑屋书店中国首店、美罗城引入的日本国民文创生活杂货店LoFt中国大陆首店。  

  5月15日,美国的“网红”炸鸡大师Popeyes在淮海中路上的中国大陆首店,开业当天排队入店的人群沿街绵延上百米。上海开业的当周,也成为该品牌成立48年来销量最高的一周。6月1日,欧莱雅旗下的圣罗兰全球首家香水主题旗舰店也落地上海。“首店经济”正在持续促进申城消费复苏回暖。“首店经济”也被看作是疫后提振消费的重要举措。  

  戴德梁行董事、华东区商业地产部主管魏建历总结,自第二季度以来,上海市整体的消费正在逐渐恢复到正常水平。展望未来,鉴于上海刺激消费的措施带动了消费,上海主要购物中心在内的零售门店客流量正逐渐回暖。预计未来几个月,上海全市社会消费品零售总额将有所回升,零售市场的租金和出租率也有望维持稳定。之前预测的“报复性消费”理论,从事实和数据上来看,并没有真实发生。反观消费者越来越理性,越来越清楚自己的实际需求,精准消费。  

  写字楼市场先抑后扬,需求逐渐复苏

  突如其来的疫情叠加新增供应的影响使得一季度写字楼空置率创下21.1%历史新高,伴随上海疫情及时有效的控制,尽管对市场的负面影响仍存在,但需求正在逐步复苏,二季度甲级写字楼录得净吸纳量11.62万平方米,空置率下降至20.9%(核心区14.2%,非核心区31.9%)。新增供应方面,上半年共有4个项目竣工入市,办公规模共计19.19万平方米。租金方面,市场不确定性导致租金持续下行,二季度核心商圈录得租金286.4元/平米/月,环比下降3.7%;新兴商圈录得租金197.9元/平米/月,环比下降2.1%。国企业主响应政府号召对中小企业实行个别月份减租,而大部分非国企通过提高服务品质及增加装免期等方式吸引客户。  

  2020年上半年,四大行业领跑市场,一季度,生物医药行业引领市场,位居行业成交比重榜首,生物医药产业是上海战略新兴产业的重要支柱,政策推进促进行业规模稳中有升,疫情下,人们对医药、医疗、健康的需求显著提升,将加速推动该行业发展。二季度,金融业厚积薄发,在加快推进上海金融科技中心建设、加快推进上海国际金融中心建设等推动下,陆家嘴、洋泾板块新盘迎来众多内资金融类企业入驻;疫情催生无人经济、在线经济发展,撬动一批在线科技企业加速落地,电子商务、视频、游戏等行租赁需求较为活跃;服务业是上海经济增长主要支撑,也是城市产业升级、创新发展和功能提升的重要引擎,作为企业服务不可或缺的法律咨询、人力资源服务及战略咨询服务等业务也保持韧性发展。 

  对于后市展望,戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示:疫情终将过去,市场逐步复苏,短期来看扩大内资需求成为市场支撑点,上海正加快发展“五个经济”促消费对冲疫情影响,同时伴随产业新空间规划出炉,聚焦硬核科技、数字赋能、健康时尚、绿色生态的产业集群,在线技术、人工智能、集成电路、生物医药,金融科技等新业态将重塑后疫情时代写字楼新格局。

  华东整体物流仓库租金看涨 产业地产市场投资利好

  从工业地产的情况看,受疫情影响,回顾上半年,制造业厂房租赁与买卖基本都处于停滞状态。随着三月份开始长三角地区逐渐复工,工业地产入住率开始逐步上升,但是也随着疫情对业务的影响出现大量企业提出减租免租的需求,地方政府也大力度出台了很多企业扶持政策来帮助企业渡过难关。因此,华东地区制造业厂房实际租金和售价在疫情后大约比疫情前有10%至20%的降幅。但随着中国疫情的逐渐稳定,租金和售价也处于逐渐恢复的过程中。随着欧美疫情的爆发,外贸类需求未来可能会受到新的影响,这对于传统的外贸代工类企业也许会产生新的挑战。  

  从物流的角度来看,疫情冲击导致上下游供应链停摆,一季度高标仓库租赁活跃度小幅波动,整体空置率较上季度微涨0.2个百分点至9.7%,平均租金为38.1元/平方米/月,环比微跌0.5%。部分地区受电商自建库增加和疫情双重压力影响,出现出租率和租金下滑。根据戴德梁行数据显示,预计在今年华东还106万平方米的增量入市,若后期无大体量租户出现,业主将面临更大的去化压力;租金调整将通过更长的免租期等方式来体现。 

  戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊认为,疫情催生出电商、快递和生鲜类平台业务的快速增长,对城市仓库需求正在形成正向拉动;而上海及周边城市,由于对物流用地出让日趋保守,土地供给从中长期看仍然趋紧,因此,华东整体物流仓库的租金仍然是看涨的。而因为疫情,反而短期可能会出现政府放松物流一手用地拉动投资的“小阳春”,对市场投资人将是一个难得的利好窗口期。

  

  左: 戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管 沈洁

  中: 戴德梁行董事、华东区商业地产部主管 魏建历

  右:戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理 苏智渊

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