雅居乐夜入中山合罗围 穿环保外衣的旧改小道

　　在以38.8亿元拿下中山总价地王的20天后，雅居乐在这个发家之地又潜入了一个旧改项目。

　　近日，中山市三乡镇人民政府公布“中山市三乡镇泉眼村‘合罗围’范围三旧改造项目公开招引前期服务商中选结果”，由广州雅沣投资咨询有限公司中标该项目前期服务商。

　　观点地产新媒体查阅获悉，雅沣投资成立于2019年4月15日，由广东和悦恒投资发展有限公司持股75%。资料显示，和悦恒是一家专注于城市更新项目的投资建设公司，业务范围包含旧村、旧城、旧厂、旧城镇等多元业务，业务覆盖广州、中山、北京等城市，现已签约城市更新项目十余个，货值超千亿元。

　　看起来这并不是一家为外界熟悉的开发企业，但在去年7月份一场“事先张扬”的合作中，就寻觅到了雅居乐潜入的痕迹。彼时，雅居乐与这家名叫和悦恒的投资公司达成合作。特别的是，雅居乐这一次是以城市环保集团的名义与和悦恒达成合作。

　　就在今年6月，雅居乐新成立了城市更新集团。近年来倾注了大量心血的环保多元业务板块，可以助推尚显落后的旧改业务一把吗？

　　雅居乐与和悦恒

　　今年5月29日，中山市三乡镇泉眼村发布“合罗围”范围“三旧”改造项目公开招引前期服务商的公告。

　　资料显示，泉眼村“合罗围”三旧改造项目位于中山三乡，改造项目范围约254亩，北至雅居乐新城、南侧靠雅居乐国宾道、东侧接大塘路，西侧接学堂路，涉及泉眼村二、三、五生产队土地及部分国有土地，项目范围在册户数及上盖物权利人共约200户，在册人数约600人。

　　合罗围旧改项目具有一定意义，据悉，这是三乡镇第一个旧村落改造项目，同时也是中山范围内第一个通过“三资”平台招引，成功中标前期服务商的项目。

　　按照招商邀请函内容，前期服务工作内容包括意愿调查、测绘、可行性研究评估、社会风险评估、基础数据调查、相关方案编制等全部“三旧”改造前期工作，并垫付由此产生的全部相关费用。

　　在招标之时，已有消息指出该村项目由和悦恒跟进多时；7月，中标结果公示，和悦恒顺利成为项目的前期服务商。然而，细翻之下，背后多条支线还指向了真正发家于三乡的雅居乐。

　　据悉，早在2019年7月29日，雅居乐环保集团官方宣称其与广州和悦恒投资建设有限公司就环境修复等业务签订了战略合作协议。

　　协议内容称，雅居乐环保集团将承担起和悦恒各城市更新项目的前期环境调查、土壤修复、水生态修复等相关业务，与和悦恒共同推进全国各地老旧城区的更新建设，改善当地市民的居住环境。

　　这项合作也可在和悦恒公司此次给合罗围村民发放的宣传册中见到。值得注意的是，页面上显示，不止是雅居乐环保，和悦恒同时还与雅居乐地产置业有限公司是重要战略合作伙伴。

　　如果说过往这一层关系还不足以佐证此次合作的话，查阅股权结构发现，和悦恒旗下全资子公司中山和悦恒城市更新有限公司的法定代表人为吴执文，为公司经理。

　　该人还在珠海市雅灏房地产开发有限公司担任董事，珠海雅灏为雅居乐相关子公司。更直接的身份是，吴执文为雅居乐中山区域城市更新总监。今年3月份，吴执文还参与了中山三乡关于“工改工”项目与城市更新的考察交流会。

　　看起来，仅在中山而言，雅居乐与和悦恒的“羁绊”颇深。

　　除了借助外力，事实上项目所在的三乡早已是雅居乐的扎根地，先后开发了雅居乐花园、雅居乐新城等项目。“雅居乐参不参与这个项目旧改我不是很清楚，但是三乡的确都是雅居乐的地盘。”合富研究院高级分析师谢仲娟称。

　　就合罗围旧改项目而言，项目坐落泉眼村，北至雅居乐新城、南侧靠雅居乐国宾道，同时还紧邻雅居乐雅湖居、景湖居、雅居乐幸福时光小区，几乎可以说四周都被雅居乐住宅项目包围。

　　业内人士称，雅居乐在这一片已有开发基础，如果是其介入的话阻碍会小很多。

　　环保与旧改

　　若是雅居乐地产集团层面的合作倒也不足为奇，特别的是，这或许是穿着环保外衣的一次旧改潜入。

　　据悉，雅居乐环保此前与和悦恒合作的核心业务为环境修复业务。环境修复业务作为雅居乐环保集团四大业务领域之一，已初步形成了以生态咨询与规划、土壤修复、水生态修复、污染场地与地下水修复等业务布局。

　　雅居乐环保与和悦恒合作，正是将承担起和悦恒各城市更新项目的前期环境调查、土壤修复、水生态修复等相关业务。

　　这种环保业务可以成为潜入一个旧改项目的“敲门砖”吗？

　　“因为有一些土地可能会有潜在污染源，或者土壤、水利环境是需要修复的，这就要求改造企业需要引进一些具有相关资质服务商来做调研，提供环评报告。”世联行广州大区副总经理林家星说道。

　　其称，很多旧改土地项目都会有这种需求，这主要看原先所在片区的条件及产业交通发展规划，是否需要提供相关的环评报告。

　　另据观点地产新媒体查询获悉，合罗围公开招引前期服务商方案中指出，此次前期服务内容具体便囊括编制项目经济可行性研究评估报告、社会风险评估报告、环境影响评估报告、交通影响评估报告。

　　费用明细方面指出，如环境影响评估报告收费是25万元/份，交通影响评估报告同样是25万元/份等。

　　即是说，原本一个需要寻找环保团队进行外包的业务，如今或许可以借助自身的多元化布局进行“自我消化”。

　　“雅居乐现在的旧改还没那么快产生收益，先通过环保接触多一些旧改资源，也是合理的。”业内人士对此称。

　　雅居乐的城市更新集团于今年6月份正式成立，旨在加大雅居乐城市更新业务的拓展力度，抢抓城市更新市场窗口期，解决业务发展中的痛点。

　　城市更新领域在近两年已成为广州的一片热土，雅居乐在这时候顺势成立专门集团进行运营使得资源、人力更加集中。然而，不可否认的是，相比于其他广州房企甚至外来房企，雅居乐在广州旧改战场明显逊色不少。

　　虽最早于2017年雅居乐便参与广州黄埔区域就城市更新领域展开合作，但截至2019年底，雅居乐在城市更新方面，仅完成了10个项目的合作协议、5个项目的框架协议，锁定土地面积600万平方米。

　　对比旧改巨头富力，其已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过了7000万平米。

　　而那些年“错失”的发展城市更新业务的时间，或许雅居乐都被用来发展多元化了。据悉，在非房板块、多元化投资方面，近几年雅居乐投资金额超过350亿元；然而收入却远未达到陈卓林所希冀的房地产业务和非房业务创造利润对半的局面。

　　其于过往业绩会上介绍，投得比较多的几个多元业务包括雅生活、环保、建设、房管，大概都是20亿-40亿元的水平。

　　如今，雅居乐似有“反哺”的意味，将多元业务的环保用于助力稚嫩的旧改业务。旧改业务对于雅居乐的意义非凡，这家过往以高毛利著称的房企，继续以高毛利业务来拯救逐年下跌的盈利水平了。