“亿家”转战港交所 远洋服务正式递交招股书

　　现在，房地产公司分拆物业赴港上市仿佛已经不是新闻。

　　9月7日，远洋服务控股有限公司在港交所正式递交招股书，按照远洋集团的分拆计划，合资格股东将获得远洋服务股份的保证配额。

　　于公告日，远洋集团间接持有远洋服务约90.1%权益，待建议分拆及上市完成后，远洋集团预期将持有远洋服务不低于50%权益，远洋服务将依然为其附属公司。

　　资料显示，远洋服务于2020年4月15日在开曼群岛注册成立，主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。而在更早前，远洋集团的物业公司名为“远洋亿家”，该公司曾于2016年新三板上市后摘牌。

　　在新三板摘牌后寻觅新的平台上市，早已成为心照不宣的秘密，更何况如今物业公司在资本市场表现优异。

　　数据显示，今年上半年，所有A+H物业股的股价平均涨幅超过50%，加权平均涨幅则超过了110%，其中有些物业公司的市值甚至超过了母公司。

　　物业赴港热潮下，不少企业也有意向或动作。

　　据观点地产新媒体了解，近期弘阳服务、金融街物业、正荣服务相继上市，而包括恒大、融创、华润、世茂、金科、卓越、朗诗、合景泰富、荣盛发展、禹洲在内的不少企业，均递交招股书或有相关动态。

　　前十房企中，仅剩下万科和龙湖两家企业未透露物业上市计划。有业内预测称，未来两年将是物业上市井喷期，上市公司或将超过50家。

　　资本市场对物业公司“友好”，将这块业务分拆上市能够获得一笔不小的资金用于规模扩张。有消息称，远洋服务预计将筹资约3亿美元。

　　远洋服务于招股书中称，募集资金约60%将用于把握战略投资及收购机会，以进一步发展战略联盟及扩大物管业务规模。

　　此外，计划用于升级智能化管理系统建设智能化小区、提升数字化水平及内部信息技术基础设施、运营资金及一般公司用途的资金比例分别为20%、10%、10%。

　　远洋服务成色

　　从这份数百页的招股书中，能够更加详尽地知晓远洋服务的发展情况。

　　招股书披露，远洋服务的历史可追溯至1997年，随着中远酒店的成立，远洋开始着手为商写物业提供物业管理相关服务，并于次年成立远洋亿家，为远洋在北京开发的住宅物业提供物业管理服务。

　　经过多年的发展，远洋服务目前拥有176家附属公司及分公司，遍及中国24个省、直辖市及自治区。

　　截至2020年6月30日，远洋服务总合约建筑面积为6190万平米，总在管建筑面积为4230万平米，涉及210个物业，包括155个住宅社区及55个非住宅物业。

　　其中，京津冀地区及环渤海地区为重点发展区域，在管建筑面积分别占总在管建筑面积的32.9%及28.8%。

　　具体来看，截至2017年、2018年、2019年及2020年上半年末，远洋服务在管面积分别为2949.9万平米、3730.2万平米、4052.9万平米及4230万平米，年复合增长率约15.51%。来自独立第三方的在管面积比例逐步提升，上述三年及一期分别为13.5%、25.5%、27.5%、28.4%。

　　营收方面，过去三年及一期，远洋服务分别实现营业收入12.13亿元、16.10亿元、18.3亿元与9.04亿元。

　　其中，物业管理服务所占比例在前三年逐渐下降，分别为68.4%、65.3%与66.6%，而在上半年这一比例又升至71.7%；而社区增值服务业务收入占比走势则与之相反，过去三年及一期占营收比例分别为14.7%、15%、13%与11.2%。

数据来源：招股书、观点指数整理

　　从物业服务业态来看，住宅社区贡献收入分别为5.79亿元、7.19亿元、8.18亿元、4.23亿元；而商写物业、公共及其他物业合计贡献收入分别为2.51亿元、3.33亿元、4.02亿元及2.25亿元。

　　毛利率方面较为稳定，2017-2019年分别为20.7%、20.1%、20.6%；而在2020上半年，升至28.5%。

　　远洋服务称，主要得益于物业管理服务的贡献增加，这部分业务录得较高的毛利率，以及所有业务线的毛利率均有所增加(优化劳动力分配加强成本控制；因COVID-19疫情而享有地方政府授予的若干社会保险供款减免导致员工成本下降，令销售成本增幅低于收益增幅)。

　　净利润方面，上半年远洋服务实现净利润1.54亿元，同比增长26.1%；于2017年-2019年，分别实现净利润1.05亿元、1.44亿元、2.05亿元。

　　值得关注的是，远洋服务的主要收益也如同绝大多数物业公司那样，来源于母公司的助益。观点地产新媒体于招股书中获悉，过去三年及2020上半年，远洋服务来自母公司的收益分别为7.8亿元、8.8亿元、9.94亿元及5.26亿元，占远洋服务物业管理收益的94%、84.5%、81.5%及81.2%。

　　资本市场征途

　　远洋服务并不是资本市场的新人，其前身远洋亿家曾在新三板挂牌上市。

　　2015年7月20日，远洋亿家启动新三板挂牌筹备工作，随后向股转公司递交了挂牌申请，并于次年取得股转公司挂牌同意函。

　　2016年5月9日，远洋亿家正式在新三板挂牌,股份代码为837149.OC。当时报道显示,彼时无论是资产总值还是营业收入,远洋亿家均为新三板最大物业公司。

　　不过，挂牌不足两年，远洋亿家便选择摘牌，于2018年3月2日起终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。

　　当初对于从新三板摘牌的原因，远洋并未给出明确的理由，仅表示：“根据公司现有经营发展及战略部署，为了抓住公司所处行业的发展机遇，加强与相关企业的深度合作和业务整合，扩大竞争优势，提高对外融资和收购效率，为配合公司业务发展需要及长期战略发展规划。”

　　真正的原因或许在于在新三板无法满足企业的融资需求，早些年包括保利物业、嘉宝股份、新大正物业、天骄股份、恒昌物业、银城物业、美易家等在内的公司陆续在新三板摘牌。

　　摘牌之后，除了新大正物业成功登陆A股，绝大多数企业则转战港交所。

　　一位业内人士在接受观点地产新媒体采访时指出：“不少企业本想借助挂牌新三板改善经营，为企业快速扩张提供助力，可惜并不能如愿。”

　　其他市场则大不相同，对物业股的热情尤为高涨。数据显示，今年上半年，所有A+H物业股的股价平均涨幅超过50%，加权平均涨幅则超过了110%。

　　“我个人觉得还是由业务特点决定的：第一，没有周期，有稳定的现金流贡献，不会随着经济的下行或国家政策调整受到大的影响，这是一个非常重要的前提；第二，物业本身是一个轻资产经营模式；第三，大多数投资者对社区服务充满想象空间，包括科技和技术的进步，能够让本来难盈利的行业降本增效；第四，疫情过后国家层面对这个行业重新的再认识和定位。”

　　上述人士称，综合这些因素都是促成资本市场或者投资者对这个行业看好的一些核心原因。

　　据统计，目前，已有28家内地物管公司登陆资本市场。截至9月，物业管理板块总市值已达4218亿元，市值100亿以上的中大型公司10家，总市值3573.4亿元，占比84.71%。

　　若从合约面积和在管面积维度看，远洋服务稍弱于时代邻里，该企业目前市值为106亿港元；若从营收角度看，上半年远洋服务营收9.04亿元与宝龙商业的8.69亿元相当，该企业目前市值约为157亿港元。

　　或许，营收、利润、毛利率处于行业中上水平的远洋服务，也能够在资本市场上取得一个好成绩。