合景悠活商管数据背后的合景商业地产慢行

　　在递交招股书差不多满3个月后，合景泰富拆分物业管理板块——合景悠活集团控股有限公司终于有了新的进展。

　　9月22日晚，合景发布公告，称计划透过有条件分派及全球发售，包括香港公开发售及国际发售（包括优先发售），实现建议分拆。该公司表示，厘定有条件分派及保证配额的记录日期将为2020年10月9日（星期五）。

　　看起来，合景的分拆计划终于迈出了实质性的一步。

　　悠活里的商管数据

　　虽然是以物业公司的名义准备上市，但合景悠活其实和此前已经成功登陆港交所的大部分物业公司都不太一样。

　　据此前公布的招股书显示，合景悠活的主要业务是为住宅物业及商业物业提供综合物业管理服务。

　　具体而言，合景悠活的住宅物业管理服务板块包括预售管理服务、物业管理服务；及社区增值服务。而合景悠活的商业物业管理营运服务板块包括预售管理服务、商业物业管理服务、商业营运服务及其他增值服务，主要包括公共空间增值服务。

　　按此理解，合景泰富的商业地产项目开发建设之后，就将交由悠活来进行招租、销售、运营和管理。

　　但和住宅项目相比，悠活在商业地产方面规模要小了很多。

　　据招股书显示，截至2019年12月31日，合景悠活管理106个住宅物业，在管总建筑面积为1830万平方米。这些住宅物业位于中国37个城市或自治县。截至同日，合景悠活订约管理158个住宅物业，总合约建筑面积为2940万平方米。

　　截至2019年12月31日，合景悠活管理30个商业物业，在管总建筑面积为330万平方米。这些物业位于中国八个城市或自治县。截至同日，合景悠活订约管理33个商业物业，总合约建筑面 积为450万平方米。

　　悠活的收入结构也大致遵循着这一比例，2019年悠活的收入为11.25亿元，其中住宅和商业的占比为7：3。

　　事实上，在招股书发布后，已经有不少分析人士认为悠活的业务太集中在母公司合景泰富的自有项目上了，而来自第三方贡献的收入太少。

　　合景方面似乎也看到了这个问题，因此也进行了一些收并购，但从此前的案例来看，其收并购的重点还是集中在住宅方面。

　　一组数据可以说明问题：在悠活的招股书里显示，其向第三方物业发展商发展的住宅物业提供物业管理服务的收入贡献由2017年的零增至2019年的11.0%，而向第三方物业发展商发展的商业物业提供物业管理服务的收入贡献由2017年的零增至2019年的4.1%。

　　不过，以物业+商业模式准备登录港交所的现在也不止合景悠活一家，已上市的宝龙和公布了招股书的华润也采取了相似的平台分拆上市。

　　合景商业地产慢行

　　合景泰富的商业地产之路正式对外公布于2014年。

　　当年4月，合景泰富在上海发布其商业地产战略，其称，将正式迈入个性化商业地产时代，公司旗下北京·摩方、苏州·合景汇、成都·合景汇和上海·嘉誉国际广场这4个项目预计将在明年、后年推出。

　　但从后来的情况看到，合景泰富手上的这几个商业项目，并没有如当初预期的在2015和2016年推出，反而在这两年中，合景泰富商业项目方面几乎悄无声息，并无太多动态。

　　直到2017年，其北京上海的商业项目才再次传来要开业的消息，同时，除了北京·摩方，有三大项目已于2015年更名换姓，现在它们是上海·悠方、苏州·悠方和成都·悠方。

　　悠方与摩方的品牌概念来源于合景泰富对生活态度的诠释与追求，“悠方”系列定位侧重于打造时尚生活的购物体验，而“摩方”则代表“小而精”的摩登潮流消费体验。

　　彼时，针对公司在商业地产发展速度较慢的原因，主席及执行董事孔健岷曾解释称，因为持有出租物业需要投入大量资金，对现金流影响较大，所以不追求快速发展。

　　而需要积淀商业地产基因的合景泰富，在启动全国商业战略后的两年间，最大的阶段性成果就是商业团队的组建。在2015年全年业绩公告中，合景泰富表示，通过近两年的商业模式研究和摸索，逐步组建一支高素质的商业团队。

　　事实上，在很长一段时间内，合景泰富的商业地产发展速度和其财务现金状况呈现相互制约的局面。

　　一方面，和新鸿基等港资企业关系不错的合景泰富非常了解商业地产这个现金牛对企业的益处，有意加大持有型物业的规模，除了购物中心，其对写字楼、酒店也加快发展规模。

　　但这就意味着，需要大量的资金沉淀在这些商业项目中，短期内可能无法套现。加上当时正遇上电商对零售商业的冲击，商业地产的租金、空置率等水平都受到严重影响。

　　另一方面，以2015年合景泰富的年报为例，其销售金额不仅未完成年初制定的目标，更重要的是，营业收入，核心毛利等关键财务数据也都出现同比下降的情况。

　　2015年，合景泰富期内收入约为83.39亿元，较2014年财政年度减少20.3%，毛利为人民币30.1亿元，同比降幅为19%。

　　于是，在一段时间内，合景态度的商业项目发展显得低调而缓慢。事实上，2014年对外公布的北京、广州、成都等几个项目，真正开业的时间都在2018年以后了。

　　2018年4月28日苏州悠方华美绽放后，成都悠方、广州悠方、北京摩方等商业项目也陆续入市亮相，这或许才是在2019年初举办的合景泰富2018全年业绩会上，孔健岷大谈商业地产，并表示进入了“收割期”的主要原因。

　　但合景在商业地产方面的开业速度依然称不上“快”。在今年年初的业绩会上，合景泰富透露，一线城市开业商场5个，运营写字楼5个，二线城市已开业商场3个，运营写字楼3个。

　　仅以商场来看，8个开业项目的数量在商业地产领域或许仅称得上“入门级别”。

　　据观点地产新媒体查询公开资料显示，截至2019年底，国内已有开业购物中心较多的开发商有，华润61个，凯德48个，龙湖35个，新城63个，宝龙51个。