华侨城的衡阳战役 500亿元投资下如何回流现金？

　　2015年8月，国务院印发《关于深化国有企业改革指导意见》，明确指出发展混合所有制经济，开启了国企改革的新阶段，也让“央地混改”这种模式进入大众视线。

　　央企华侨城顺势成为这一模式的深度参与者。

　　2017年前后，华侨城通过“央地混改”方式，参与云南、西安等多个国企的改革中，落地的代表性事件包括华侨城与云南世博、云南文投的战略重组。

　　进入新的城市发展文旅产业时，华侨城采用“央地混改”模式，其认为这是应对市场激烈竞争、推动主业发展、放大国有资本的重要方式。

　　虽未成为较大话题，但华侨城进入湖南衡阳发展文旅项目时，同样是运用“央地混改”的形式。以共同规划、建设来雁新城项目和雨母山大型文旅项目，尤以来雁新城项目最为关键。

　　华侨城方面对该项目寄予较大期望，表示衡阳市作为国家产业转型的重点城市，并且在央地混改的大背景下，华侨城与衡阳市政府成立了湖南华侨城文旅投资有限公司，打造来雁新城项目，通过整体规划，导入华侨城文旅产业、引入优质合作伙伴共同开发建设来雁新城，将来雁新城打造为国际一流文旅新城样板和文旅产业高地。

　　正当来雁新城项目如火如荼进行时，传来了一则项目公司转让的信息。

　　9月27日，据重庆产权交易所预披露，湖南华侨城文旅投资有限公司拟转让衡阳雁来置业有限责任公司100%股权，底价6.39亿元。

　　该标的企业主要资产系拟投资开发建设项目所涉及的土地使用权出让金及契税4.23亿元，业务系投资开发“石鼓区松木乡松梅村商住配套项目”。

　　关于此次转让，华侨城方面回复观点地产新媒体称，来雁新城作为一二级联动项目，通过转让商住配套项目引进优质的商业及住宅大品牌商来建设，更快拉升片区形象及整体品质。

　　长期研究旅游地产的业内人士胡晓莺则认为，华侨城此次转让的是房地产公司100%股权，目前华侨城主要专注于文旅内容的运营，涉及到房地产尤其是跟销售有关的部分或全部转让，或合作开发，是让精力和财力更专注于运营端。

　　在大型文旅项目发展过程中，转让其中某一项目公司或者引入合作方，对于华侨城而言并不陌生，这不失为回流现金的好办法。

　　来雁新城项目滚动投资约500亿元，是个不小的数字。而且进程也颇紧，2018年定下的计划是：2年出成果、4年成规模、6年建示范、8年全面建成，届时将成为衡阳集文化、旅游、商贸、康养等为一体的现代化国际文旅新城。

　　重注衡阳文旅

　　华侨城方面透露，湖南华侨城作为省域平台公司，从目前落位衡阳市来雁新城项目，到未来发展到长沙、岳阳等其它城市中去，以文旅产业为主导的方式继续在湖南省建设更多的文旅新城。

　　根据业内人士分析，华侨城进入湖南可能还属于比较早的阶段，因为目前华侨城主要的发力点在华东地区、西南地区，在湖南的投资力度相对不是那么大。

　　华侨城湖南区域的文旅布局着重于衡阳，早在2017年5月，就对衡阳市旅游生态、交通设施等项目进行了考察和调研。

　　胡晓莺表示，当下衡阳还是一个非知名目的地城市，华侨城进入很多此类的城市，主要还是用文旅产业启动城市产业结构优化调整和城市更新。

　　而文旅融合，近年来确实受到衡阳市政府高度重视，该市也提出了“打造以南岳衡山为龙头的千亿级旅游产业集群”目标。甚至社会资本方面，除了引进华侨城，还有衡南梦东方旅游度假区、南岳火文化广场实景演出文旅项目、湖南四方山洣水旅游景区综合开发项目、东方唐韵田园综合体等。

　　具体到来雁新城项目，是华侨城中部集团进驻湖南的首个项目，定位为集团参与中部地区新型城镇化和全域旅游开发建设的重要战略部署。

　　该项目总面积13.12平方公里，征拆总量达24800多户、300多万平方米。据规划图透露，华侨城来雁新城项目将规划有欢乐童年亲子乐园、城市规划馆、湘军水师遗址公园、花兮康养小镇、欢乐海洋、草桥风情街等多处园区。

　　华侨城正式落户衡阳可追溯至2018年7月，其与衡阳市政府签订相关合作、增资协议，当中提到将在衡阳投资53.5亿元，把来雁新城打造成国际一流的文旅新城样板，此外是将雨母山打造成大型文化旅游综合体。

　　来雁新城项目自2018年11月破土动工之后，各种规划信息也接踵而至。目前，草桥文化风情街、博物馆、松梅生态公园等文旅项目将于年内开工，康养小镇项目正全力推进，来雁塔文化公园、雕塑艺术公园、工业艺术公园和湘江之门公园等4个生态公园陆续于年内开放。

　　今年1-5月，来雁新城项目已完成投资8.7亿元。

　　尤为关注的是，来雁新城首个大型住宅项目华侨城·原岸二期规划也于今年开启了设计方案招标，规划用地面积为19万平方米，容积率2.04，总建筑面积59万平方米。

　　住宅项目设计招标的开始，意味着销售将会提上日程。在耗费大笔投资、大量时间的文旅项目中，住宅去化回款亦是现金回流的方法之一。

　　只是该项目相关配套未建设起来之前，住宅项目的销售情况尚不可判断。这时，找到持续投入的资金仍然是问题。

　　而资金输血的操作，除了上述所提及的项目转让行为，湖南华侨城文旅还通过资本市场融资，及时补充现金流。

　　于4月初，石鼓区2020年银企对接会暨企业集中签约仪式上，湖南华侨城文旅也成功与金融机构签约，为项目建设拉来金融投资。

　　而5月29日，据上交所信息披露，湖南华侨城文旅2020年非公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”，该私募债拟发行金额16.5亿元。

　　更早之前，于去年9月，湖南华侨城文旅发行2019年非公开发行公司债券，金额为10亿元。

　　源源不断的资金注入，是缓解华侨城现金流的表现。

　　买与卖之间

　　之所以会有资金问题，很大程度上是因为华侨城这两年多来较为激进的扩张。凑巧的是，华侨城买地与卖项目总是会连在一起。

　　此次也不例外，9月19日，华侨城以底价3.6亿拿下了衡阳石鼓区4宗地块，土地面积共121亩，位置上为同一区域，也是来雁新城项目范围内的地块。

　　买与卖之间的逻辑，其实不难理解。

　　华侨城方面亦称，湖南华侨城作为来雁新城项目的开发主体，主要承担的是城市运营者角色，负责整个片区的一二级开发，一级开发包括征地拆迁、路网建设、基础设施等，通过土地价款的返还实现一级开发的现金回流，然后再通过转让商住项目回笼资金，将资金投入到其它市政配套建设当中，从而快速建设新城。

　　胡晓莺也有提到：“华侨城的买卖逻辑就是以央企实力拿下整个片区的开发权，当然这个片区在文化旅游发展层面上会有比较大的潜力。做完配套之后，将纯房地产开发用地转让或寻求合作来平衡前期的旅游配套产业投入。”

　　这次转让的衡阳雁来置业公司成立于2019年8月，开发建设用地面积约14.2万平方米，包括55号、56号、57号、59号4宗土地，主要涉及高层住宅、商业网点、社区物业用房和幼儿园等项目。

　　据悉，55号、56号、57号、59号4宗土地均为去年挂牌出让的，华侨城当时拿下4宗地块总价为3.9亿元。数据显示，截至2020年8月31日，标的公司营业收入为0，净亏损85.13万元，总资产4.61亿元，总负债84.02万元。

　　据此分析，该标的公司还未实现盈利，但转让操作后，华侨城便可获得现金收入。

　　行之有效的方法，才会被重复使用。华侨城自2018年以来，多现身于各大产权交易所，据观点地产新媒体此前统计，2018-2019年，华侨城转让了近30家子公司股权和一个资产包。

　　根据归类，华侨城近年来出售的资产包括项目公司股权、土地、在建工程、金融资产等，而在股权交易层面仍以地产项目为主。

　　对于现金流情况，华侨城讨论最多的是债务规模和经营现金流量净额。从2017年起，由于大规模土储扩张和建设，华侨城经营活动现金流量净额一直呈现负值状态。

　　数据披露，2017-2019年，华侨城集团经营活动产生的现金流净额分别为-152.44亿元、-173.21亿元和-51.88亿元。截至2020年6月30日，华侨城经营现金流净额为-95.95亿元，较上年同期增加负数10.5亿元。

　　中金证券此前评论，华侨城计划通过销售回款、投资、融资三位一体的动态调整机制以平衡资金链，目标则是今年实现正的经营性现金流。

　　华侨城今年仍在不停地“卖项目”，除了置换优质资产的想法外，保证资金链安全性才是最为重要的部分。

　　加上最近热议的“三条红线”——华侨城2020年中期业绩报告显示，剔除预收款后的资产负债率为71.52%，净负债率为111.24%，现金短债比1.01倍，踩了两条线。