2020中国西北商业发展趋势报告

　　一、2020年零售商业发展形势分析

　　消费形势分析：疫情好转之际，社零总额6月当月已大致回弹至去年同期水平

　　丨2020年上半年，新冠疫情的爆发对我国消费市场造成较大影响，特别是一季度，1-3月社零总额2.64万亿元，倒退至2016年的水平；

　　丨随着疫情持续改善，复商复市加速推进，市场销售继续好转，社零增长止跌回弹。2020年6月，社零总额当月值已基本恢复至去年同期水平，当月同比衰退幅度亦自3月的-15.8%，收窄至-1.8%。

　　消费动能分析：90后消费力度强，是支撑疫情后消费动能回升的中坚力量

　　丨从社零总额消费人群贡献构成来看，90后表现出强大的消费力道，是推动消费市场尽快从疫情中复苏的中坚力量；

　　丨90后在消费时非常注重个人喜好，对价格和质量的关注度也相对较高，追求个性、态度的特征鲜明。

　　消费动能分析：Z世代接棒成为消费新主力，能赚敢买追求自我

　　丨“Z世代”是指1995年到2009年出生的一代人，他们的人口基数庞大、消费能力强劲，已成为当前消费市场中的新兴势力群；

　　丨把握Z世代的消费偏好、消费习惯，将是开拓未来消费市场的核心关键。

　　二、2020年购物中心市场环境分析

　　增量市场分析：疫情中止全国连续131个月有新开购物中心入市的记录

　　丨上半年全国新开购物中心（体量≥3万m²）仅58家，新增体量共439.77万m²，且6成以上集中开业于1月份（即疫情爆发前），中断了自2009年3月以来，全国连续131个月有体量≥3万m²购物中心新开业的记录；

　　丨下半年拟开业购物中心数量相较于年初调查时有所减少，且开业时间进一步向12月份集中靠拢，反映运营方对疫情存在反复可能性的担忧。

　　存量市场分析：疫情冲击下，2020年存量增速料将降至个位数

　　丨过去十年购物中心高速增长、遍地开花，但近两年因经济成长放缓、人口红利边际下降，加上电商冲击，购物中心市场渐趋饱和、增速明显减缓，2018年存量同比首度跌破20%，2019年则降至13.0%；

　　丨2020年受新冠疫情影响，上半年大部分购物中心延迟开业（平均推迟9个月），预计全年存量增速将创史上新低，介于4.5%-7.5%之间。

　　开业情况分析：疫情迫使项目延迟开业，2020年开业率将呈断崖式下跌

　　丨2020年上半年，全国典型城市购物中心开业率仅20.1%，其中，东北、华北地区由于拟开业项目数较少，开业率较高；西北地区开业率为13.2%，较均值低；

　　丨西北地区下半年拟开业项目数共31个，在疫情逐渐趋缓的情况下，开业情况可望好转。

　　空置情况分析：疫情令商铺雪上加霜，购物中心空置率进一步攀升

　　丨2019年民众消费动能走弱，为购物中心租户带来较大压力、抑制商铺承租意愿，造成空置率上升。2019年典型21城主流购物中心平均空置率均值自2018年的5.3%、升至7.2%，其中以二线城市平均升幅较大；

　　丨新冠疫情对部分品牌商造成致命打击，在商铺或歇业、或倒闭的情况下，2020年上半年典型21城主流购物中心平均空置率进一步升至9.2%，其中又以西安、苏州、杭州等地升幅较大。

　　客流情况分析：抗疫期间客流骤降，三季度可望恢复九成以上

　　丨在新冠疫情的大范围肆虐之下，春节期间全国各地的购物中心客流量，普遍出现断崖式下跌；

　　丨由于防疫常态化，加上民众安全意识增强，即便疫情基本受到控制，但购物中心客流量的全面恢复（背后隐含民众信心的恢复），滞后疫情受控时间约6-9个月。若下半年新冠疫情控制情况良好，并未发生大范围的二次爆发，研判最早在2020年三季度，全国典型购物中心的客流规模，可望恢复至正常时期的9成以上水平。

　　三、2020年西北商业发展趋势前瞻

　　西北商业利好政策：促消费为政策重点，优化软硬环境双管齐下为商业发展夯实基础

　　丨“稳增长”的前提在于“保就业”，保就业的根本则在于“活企业”；

　　丨西北各省市在疫情期间与下半年纷纷出台政策，除了对企业提供资金支持、减税降费外，还相继出台三大类别：

　　西北消费形势分析：2020年二季度西北消费衰退幅度明显缩窄，预期下半年加速回暖

　　丨2019年，西北地区社零总额同比增速自近十年低点5.1%、回升至6.9%；

　　丨2020年第一季度，新冠疫情冲击西北辖下各省消费骤降，其中以新疆衰退近4成、幅度最大（因管制较严格）；二季度各省则均出现明显反弹；

　　丨在西北各省市政府继续出台促进消费、加大支持企业的利好政策下，预期下半年西北消费回暖将继续加速。

　　西北消费动能分析：西安居民收入与人口数均最高，是未来商业发展持续向好的重要支撑

　　丨从城镇居民人均可支配收入来看，2019年西北各主要城市中，以乌鲁木齐和西安最高，分别为4.27万元、4.18万元（全国为4.24万元、成都为4.59万元）；

　　丨从城镇常住人口来看，2019年西北各主要城市中，以西安的761万人最多；分居第二、第三位的乌鲁木齐和兰州，分别仅有355万人和307万人，不到西安人数的一半。

　　西北增量市场分析：2020年上半年西北地区仅3家新开业项目，为近7年来最低增量记录

　　丨自2013年以来，西北地区每年上半年新开业购物中心皆≥3家、体量超30万m²；

　　丨2018年上半年，西北新开业项目达到高峰，共20家、体量137.6万m²；全年开出52家、体量达421万m²；

　　丨2020年上半年，西北地区新开业项目共3家、体量13.7万m²，创近7年来西北地区上半年增量新低。

　　西北存量市场分析：2020年上半年西安商业存量89个/837万m²，超越南京紧追武汉

　　疫情对西北商业的影响：调研显示后疫情时期西北商业复原情况在北方较突出，但仍不如其他区域

　　总结

　　关于2020下半年的消费形势

　　随着下半年“六保”政策相继落地，可望带动消费持续回暖。此外，“十一长假”国人仍无法随意出国，国内消费动能可期，特别是奢侈品将延续火爆势头。

　　90后是支撑疫情之后消费动能回升的中坚力量，特别是95后的Z世代，已成为项目方、品牌商竞相“摸底”的人群。掌握Z世代的消费偏好、消费习惯，将是开拓未来消费市场增量的原动力。

　　关于2020下半年的购物中心市场环境

　　上半年，全国新开购物中心仅58家，新增体量共439.77万m²。据赢商大数据调研结果，目前下半年拟开业项目数约460家，若按照3成的开业率计算，约为130家左右。疫情是否在秋季死灰复燃，将是影响下半年新项目入市的关键变数。

　　上半年，大部分购物中心平均推迟开业时间为9个月，预计全年存量增速将创史上新低，大致落在4.5%-7.5%之间。

　　关于2020下半年的西北商业趋势

　　促进内需消费、优化营商环境、建设基础设施，是西北各省市主要出台的三大政策类别，预期下半年西北消费受政策所激励，回暖速度将继续加快。

　　上半年，西北地区新开业项目共3家、体量13.7万m²，创近7年来西北地区上半年增量新低；下半年新增项目可望升至两位数。

　　调研结果显示，后疫情时期西北商业恢复情况较滞后，部分受气候所影响。接下来雨季结束叠加疫情受控，复原脚步可望加速。

       （备注：该报告出品时间为2020年9月4日）