绿景社区商业漫行 佐阾商业14.5亿元ABS输血

　　在近期房企借商业项目发行ABS进行融资的热潮下，绿景也准备借旗下商业资产成为融资大军中的一员。

　　10月13日，据上交所公司债券项目信息平台显示，绿景佐阾商业资产支持专项计划项目已获交易所受理，发行人为深圳市绿景房地产开发有限公司。

　　这是一笔品种为ABS的融资，拟发行金额14.5亿元，将由国都证券股份有限公司承销及管理。

　　在众多房企ABS中，这笔数额中等的融资也许不算起眼，但值得注意的是，这笔融资是绿景佐阾这一购物中心品牌推出以来，第一次以该项目的名义进行融资。

　　据了解，绿景佐阾购物中心系列为绿景集团于2011年创立并开始打造的社区商业的购物中心品牌，于2013年开业第一个项目——深圳佐阾香颂购物中心。

　　发展至今，绿景集团已拥有及营运绿景佐阾香颂购物中心、绿景1866佐阾荟、绿景佐阾虹湾购物中心、绿景佐阾国际花城购物中心、绿景佐阾锦华购物中心、绿景佐阾越溪购物中心，以及绿景佐阾红树湾壹号购物中心、东莞绿景佐阾购物中心等8个项目。

　　资料显示，目前绿景佐阾有三个子品牌，绿景ZOLL佐阾、绿景ZOLL佐阾里、佐阾里。上述在运营的购物中心都归属到绿景ZOLL佐阾品牌里面。据不完全统计，目前在营项目共计商业面积逾30万平方米，合作品牌超500个，年租金收入逾3亿元，平均物业出租率达95%以上。

数据来源：绿景中国年度报告，观点指数统计

　　尚未开业的绿景佐阾红树湾壹号购物中心、东莞绿景佐阾购物中心，据绿景中国年报指出，两项目已在2019年已相继竣工并开始以智慧商业招租，于2020年至2021年内将于合适的时间陆续开业。

　　按照绿景中国年报披露的数据，佐阾品牌经营的不差。据观点地产新媒体了解，佐阾购物中心于2019年12月31日止的综合出租率约为97%；于2020年6月30日止的综合出租率约为94%。

　　经营数据方面，在2015年至2019年，绿景集团在商业物业投资与经营上实现的收益分别为4.13亿元、4.3亿元、4.98亿元、5.43亿元以及6.19亿元。而即使在2020年受疫情影响的上半年，绿景集团在商业物业投资与经营板块的收益依然达到3.17亿元，较2019年同期3.02亿元有所增长。

　　虽然，上述收益由绿景集团主要运营的佐阾和NEO品牌共同创造，经营成绩的增长在年报中也多数归结为项目的新增投入运营，但是从绿景中国对外表态中，可以窥探到，佐阾经营成绩上是有所提升。

　　比较典型的案例是，绿景在2019年举办第一届佐阾之星全国才艺大赛，该活动从5月1日启幕式开始，到6月16日全国总决赛，绿景佐阾购物中心系列在活动日累计客流同比增长42.1%，累计销售额同比增长40.5%。

　　而有不完全统计指出，目前绿景佐阾在营项目共计商业面积逾30万平方米，合作品牌超500个，年租金收入逾3亿元，平均物业出租率达95%以上。

　　不过，需要注意的是，虽然目前在运营的项目可谓良好，但是，绿景在商业项目拓展速度上可谓是“龟速”。从2013年至今，仅开业6项目，2个项目准备开业，这与绿景多年前对于商业的设想大相径庭。

　　事实上，过去绿景曾对商业的规模进行了许多设想。

　　2013年，时任绿景集团副总裁兼绿景资产管理有限公司总经理的陈铁身，在接受媒体采访时曾表示，商业地产经营是绿景重要的业务板块，除了自建项目还会考虑通过兼并收购或者重组的方式来扩大经营规模，希望绿景未来以“佐阾”这个产品线为主线，把持有业务增加到500万平方米的规模。

　　在2014年，绿景集团在广东化州举行绿景国际花城招商发布会上，陈铁身表示，未来5-10年，绿景集团将在全国布局30家佐阾系列购物中心，商业面积逾150万平方米。

　　而目前，包括NEO和佐阾两大品牌，绿景总共持有28个商业物业项目，总建筑面积仅约为67.83万平方米。

　　2016年11月，绿景中国执行董事兼行政总裁唐寿春、执行董事邓承英在接受观点地产新媒体采访时表示，基于绿景中国发展战略以及旧改项目的陆续展开，其规模会逐步加大，特别是在商业地产方面。

　　彼时，唐寿春表示，目前绿景中国的商业比重在整个资产中仅占百分之一、二十的比例，“不排除未来十年、八年会占半壁江山。”