招商局置地资产腾挪：左手“卖子”变现、右手巨资合作

　　同一天的两则公告，显示招商局置地资产腾挪中矛盾的一面。

　　10月29日早间，招商局置地（00978. HK）和五矿地产（00230. HK）先后发布公告，双方拟按一定股权比例出资成立合资公司，以收购一宗位于广州的土地权益。

　　具体而言，五矿地产间接全资附属公司盛世广业与招商局置地间接全资附属公司置地深圳，按51：49的股权比例成立一家名为广州市矿誉投资有限公司（下称“矿誉投资”）的合资公司。

　　双方投入合资公司的总承担额为45.47亿元。其中，合资公司注册资本25亿元，盛世广业及置地深圳将以现金分别缴付12.75亿元及12.25亿元；双方还将提供合共约20.47亿元的股东贷款，盛世广业及置地深圳将分别提供10.44亿元及10.03亿元。

　　合资公司成立后，将由盛世广业及置地深圳分别持有其51%及49%权益，其将以综合基准列为五矿地产的非全资附属公司。双方将共同负责处理合资公司以及发展项目的运营及管理，五矿地产主要负责发展项目设计、营销及成本管理，而招商局置地则主要负责发展项目工程及采购。

　　据了解，双方成立合资公司旨在收购一宗位于广州的住宅地块。而潜在的土地收购事项预期将于2020年11月第二周落实，目前收购事项尚待确定，未必一定成功。一旦收购事项未能落实，合作协议将予终止。

　　另一则公告披露的则是招商局置地出售南京项目的消息。与斥资22.28亿元在广州成立合资公司相比，该出售事项涉及金额要小的多，不过招商局置地这“一买一卖”的资产腾挪还是引起了外界的注意。

　　于10月28日，置地深圳作为卖方，与买方南京诚盛商业管理有限公司（下称“南京诚盛”）订立股权转让协议，据此，后者以7.93亿元代价收购前者所持有的南京信盛商业管理有限公司（下称“南京信盛”）100%股权。

　　资料显示，南京诚盛由中信金石基金管理有限公司100%持有，是中信证券（600030. SH）间接全资附属公司。

　　南京信盛的核心资产是位于南京栖霞区中山门大街699号的花园城商场。该项目是一个综合发展项目，由包括B1至L3的商场、L4至L9的住宅及B2至B3的停车场组成，早在2013年竣工。

　　值得一提的是，今年4月27日，招商局置地才以4.66亿元总价将南京信盛全部股权收归麾下。当时，其以3.89亿元代价从招商蛇口手中收购49%股权；及以代价7670万元，从乐富投资手中收购9.66%股权。交易完成后，招商局置地全资持有南京信盛。

　　随后分别于7月6日、9月21日，南京信盛100%股权被招商局置地挂出。

　　六个月前收购南京信盛剩余股权时，招商局置地曾坚称，对标的公司的全面控制权将“提升业务决策及发展策略的管理及经营效益”。但资本的世界往往 “如人饮水，冷暖自知”。

　　除了此次成功出售南京花园城商场项目，招商局置地近段时间以来也在频繁出售其旗下资产。9月13日，招商局置地间接全资附属公司以代价5.27亿元出售广州番禺六栋大厦物业，出售为其录得收益1.29亿元。

　　为规避与招商蛇口（001979. SZ）的同业竞争的风险，近年来，招商局置地在向着“资管平台”的轻资产运营方向转变。但效果有待观察，其上半年营收仍主要来源于物业销售所产生的收入，占93.43%；资产管理服务仅占0.31%。

　　2020上半年，招商局置地资产负债率69.1%，短期有息负债增长43.34%至73.45亿元；期内，银行结余及现金84.69亿元，相比2019年底下降5.46%。资产出售一方面是转型需求，另一方面也标明现金流的紧张。

　　对于出售南京项目一事，该公司称，董事会不时检讨公司旗下投资组合，并希望借此机会透过出售事项优化有关投资组合，而出售事项的所得款项净额将于适当时候为集团及股东整体利益用作其他投资项目的一般营运资金。

　　值得一提的是，相比于出售资产所获得“微薄”现金流，招商局置地对一些项目的投入则可谓“大手笔”，并且多以合作的方式进行。

　　除了这次与五矿地产的合作，今年6月16日，招商局置地公告，联合华发实业共同开发秦淮9.27万平方米商住地，招商局置地为此单方面的投资额就达42.35亿元。

　　事实上，早在今年1月8日，招商局置地就曾注资200万元与五矿地产合作开发广州黄埔宅地。而根据去年4月合作意向协议，招商局置地和五矿地产须为项目公司按49%及51%的持股承担10.9亿元地价及0.3亿元的注资。

　　除此以外，去年12月31日，招商局置间接非全资附属公司招商局南京还与保利江苏、漳州轩悦（厦门国贸）合作开发南京建邺新城科技园地块。三方按照33%、33%及34%承担地价20.4亿元。