上坤地产通过上市聆讯 快速成长路下的资本规模诉求

　　眼看2020年已经要接近尾声，年初就在港交所主板递交上市申请的房企们还在一直苦苦等待成功过会的消息，但最终“失效”“重新递表”等成为了今年房企排队申请上市的常见词。

　　直到10月份中旬，这些房企们陆续迎来了“曙光”，其中，金辉控股、祥生地产、上坤地产均在这个月成功通过上市聆讯。而金辉控股于29日成功挂牌上市，成为“三道红线”监管新规公布后首家上市房企。

　　而在30日当天，上坤地产举行了上市新闻发布会，行政总裁、董事会主席兼执行董事朱静、执行总裁冯辉明、副总裁佟文艳及总裁助理兼联席公司秘书陆石媛等管理层出席活动现场。

　　今年3月30日，上坤地产正式开始IPO之路，独家保荐人为农银国际，并于10月29日通过聆讯。

　　在目前行业形势下，能够成功完成上市就已经非常难得。

　　盈利不俗与高毛利率

　　关于上坤地产的招股情况，农银国际在会上介绍，本次公司上市为首次公开发行，每股发行价格为1.7至2.5港元，发行股份占发行后总股本的25%，公开发行股份10%，超额配售不超过15%。

　　“明天开始国际配售与香港公开发行，公开发售时间由10月31日到11月10日，11月17日正式挂牌交易。募集资金60%用于公司现有项目建设，30%用于偿还开发贷款，10%用于一般运营资金。”上述人士补充道。

　　透过这次上市交流会可以看到，房地产行业“新秀”上坤地产短时间内完成了“全国化布局”和“在港上市”两项重要大事。

　　成立于2010年的上坤地产，以上海宝山一个老厂房为起点，随后从上海拓展到苏州、合肥、杭州等长三角城市，又继续进入安徽温州、广东佛山、河南商丘、湖北武汉等城市。于今年7月末，上坤地产已在8个省市14个城市建立业务，总土地储备约410万㎡，土储权益占比为73.17%，同时超过七成土储位于长三角经济区。

　　2017-2019年，上坤地产分别录得收入12.01亿元、68.47亿元及75.35亿元，复合年增长率为150.5%。其中物业销售收入占比为97.3%、99.1%及98.9%。同期，毛利分别为3.07亿元、3.53亿元、3.71亿元，对应的毛利率为30.9%、51.5%和40.8%。

　　到了今年前4月份，上坤地产在盈利表现上同样录得不俗的表现，虽然行业内房企整体毛利率则处于下滑趋势。其录得毛利5.93亿元，同比增长3.5%，毛利率由2019年末的40.8%上涨至51.6%。

　　对此，陆石媛表示：“业绩期内整体毛利率水平比较高，它确实有一定的特殊性，因为它的结转主要是来源于上海越山项目，这个项目是一个收并购方式取得的项目，所以毛利率水平相对较高。”

　　剔除这些特殊性之后，上坤地产认为公司整体毛利率水平还是会维持在行业平均水平。“今年随着整个版图的扩张，今年会有其他区域的项目分别结转和交付。未来整体毛利率水平会维持在行业的平均水平。”

　　走出上海与规模诉求

　　观点地产新媒体翻阅招股书发现，2017-2019年及2020年4月，上坤地产收益主要源自佘山乡村俱乐部、上海坤辉及常熟共筑3家项目公司，分别占总收益的71%、98.9%、86.2%及95.3%。

　　但在上坤地产看来，先将区域市场做到前列，才有实力向其他市场进行发展和布局。冯辉明表示：”在上海做不到前30强就不要走出上海。如果能够在上海做得好，我们一定会形成核心竞争力，未来在进入到其他城市，相信能够很好地复制和强化我们的竞争优势。”

　　在做好上海区域市场后，上坤地产将目光放在珠三角地区和中西部地产。

　　此前，上坤地产内部人士曾透露，广东区域是公司进入大湾区的突破点，计划于未来五年内奠定在珠三角的标杆形象，落地核心商业项目，未来将成为公司“第二总部”。

　　在本次交流会上，上坤地产再次表示，将要重点发力珠三角地区。“形成以长三角核心重要经济发展为核心，以中部和大湾区珠三角核心为两翼的发展布局。”

　　尽管目前上坤地产通过了上市聆讯，但面前的现实是对规模的诉求，因为在资本市场中，规模就意味着“主动权”。2019年，上坤地产整体销售144亿元，此销售规模位于百强后列的位置。

　　过去一段时间里，上坤地产有意降低整体负债水平以及有息借贷规模，净负债率由2017年684.9%大幅度下降至2020年4月末的73.8%，有息借贷总额也有2018年的74.59亿元降至2020年4月末的55.89亿元。

　　冯辉明解释到：“去年我们主动降了一些负债，因为很多项目开发贷已经到期了，我们主动结清，开发贷的比例下降了。”

　　“相信上市对上坤是一个重要的战略节点时期，上市之后整个资本规模会得到提升，信用等级会得到提升，我们会开拓更加多元化的融资通道。”