万达商管融资图谱与25亿元公司债背后

　　凡有关万达和王健林的一点零星消息，都能引发业内的热议。

　　前不久，万达集团旗下AMC院线配股集资“求生”、万达电影亏损与救赎的消息接连蹿上业内头版头条；而近日，业内讨论的主角换成了万达集团旗下另一平台——万达商管。

　　据上清所此前披露，万达商管拟发行2020年度第五期中期票据，基础发行规模为人民币20亿元、发行金额上限为人民币42.5亿元，票面利率暂未厘定。

　　然而11月11日，万达商管再度发布公告，显示决定调整大连万达商业管理集团股份有限公司2020年度第五期中期票据发行金额为25亿元。

　　为什么将发行金额缩减近半？万达商管方面没有给出明确的理由。但按照25亿元统计，今年以来，万达商管通过公司债、中期票据等方式筹集资金也已经超过400亿元，超过去年全年筹资活动现金流入总额。

　　公司债背后

　　近两年，随着万达“断臂自救”清偿债务、设立地产集团进行“资产腾挪”、海外项目清零等动作，万达商管融资渠道也在断档三年之后逐步重启。

　　上清所11月11日披露信息显示，大连万达商业管理集团股份有限公司于今年11月6日-9日于公司2020年度第五期中期票据的相关发行文件，拟采用发行金额动态调整机制，基础发行规模20亿元，发行金额上限为42.5亿元，期限为2+1年。

　　公告表示，根据目前申购情况，经与簿记管理人协商一致，现决定调整大连万达商业管理集团股份有限公司2020年度第五期中期票据发行金额为25亿元。

　　而在此前11月6日的公告中，万达商管宣布第五期中期票拟募集资金为42.5亿元，募集资金拟全部用于偿还大连万达商业地产股份有限公司2015年度第二期中期票据。

　　分析人士透露：“万达商管短期有息债务的规模仍然较大，面临一定的偿付压力，所以今年的融资动作比较多”。

　　据万达商管2020年三季报显示，2020年1-9月，发行人营业收入为270.53亿元，较同期下降44.90%；净利润为107.2亿元，较同期下降42.14%。2020年一季度的疫情期间，公司为支持租户经营提出为租户减免租金，免租金额达40亿元，导致收入、利润同比大幅下滑。

　　债务方面，截至2020年9月末，发行人有息负债总额为1800.11亿元，其中一年内到期为559.48亿元，而公司的货币资金仅为412.02亿元，偿债压力不小。

　　也就是说，当债务遇到集中兑付期，而营收端又无法及时补足资金时，万达商管将通过融资来缓解压力。

　　据观点地产新媒体不完全统计，今年以来，万达商管接连计划发债，其中包括四期公司债，五期中期票据，以及一只小公募、一只ABS等，筹集资金超过400亿。

　　“虽然融资逐步重启，但可以看到，这两年万达的融资途径还是比较单一，主要以公司债、票据为主，几乎见不到美元债或者其他类型的债券”，分析人士提到。

　　较单一的融资渠道，或许源于万达商管的退市，随之而来的，是香港资本窗口的关闭；亦或许，是因为三年前的危机对万达造成的影响还未完全消除。

　　资料显示，万达商管前身为大连万峰房地产开发有限公司，成立于2002年9月16日，并于2007年更名为大连万达商业地产有限公司，成为万达旗下地产发展的唯一平台。

　　在2015年以前，万达商业地产的运营模式更多是“以售养租”的重资产模式，即以出售物业产生的现金流支撑自持商业的运营和发展，以万达城市综合体为例，其中的住宅、公寓、写字楼的出售，都能支撑其商业、酒店的运营和持有。

　　而2015年初，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司4家机构投资240亿元共同建设约20座万达广场，这标志着万达商业轻资产模式正式启动。

　　这一年成为万达最重要的转折期。

　　轻资产图谱

　　从那以后，万达商业地产宣布全面实施“轻资产”战略，并在2018年成立万达地产集团，将商业地产分离，万达商业地产也正式更名为万达商管，负责轻资产业务。

　　而在今年9月29日，万达商管集团透露，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

　　实际上，当这种轻资产化运营模式形成一套流程和模块，万达广场便可以快速复制，从而加速商业广场的扩张。与此同时，万达商管将以更为轻资产化的商业结构，获取更便利的上市条件和较高的估值，万达地产也可独立寻求出路。

　　分析人士也提到，“国十一条出台实质上叫停了房地产企业的股权融资，房企IPO 也基本停止，万达商管转型轻资产以后，可以不被划分到房地产的板块当中，避开了政策风险，重新上市可能会更顺利一点”。

　　但硬币总是有两面的。在寻求轻资产的路上，万达也不得不舍弃一部分的收益通道。

　　据悉，万达商管的轻资产模式分为两种，第一种是投资类，就是跟“有钱没地”的机构合作，具体来说就是投资人出钱，万达负责找地、规划、建设、招商和运营；第二种是合作类，就是与“有钱有地”的企业合作开发，投资者出钱出地，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，但租金七三分成。

　　在“绝对的轻资产”模式下，万达并不需要承担过多的成本，对存在资金危机的万达而言，是个不错的过渡模式。但这种全面轻资产的模式，就意味着万达无法新增自持项目，这就导致企业无法使用开发贷等方式来撬动银行贷款，不利于改善公司的资金状况。

　　更重要的是，不再自持商业项目后，万达亦无法享受资产增值带来的收益与红利，因此，这种纯轻资产的模式对万达商管未来的融资便利度与持续获取资产增值收益方面有所影响。

　　在地产行业转型、金融监管趋严的大背景下，万达商管的轻重选择，实际上也是中国商业地产企业跨越发展瓶颈的一个缩影。

　　据悉，继探路者万达之后，大悦城、宝龙等企业也不断转向轻资产，但各家的模式却也各不相同，大悦城的轻资产模式更多偏向金融层面的运用，而宝龙商业更多是向独立第三方开发的物业提供运营服务。

　　成效如何？有数据显示，大悦城目前有3只房地产基金，合共募资257亿元投入轻资产运营，并落地天津、上海、北京等多个项目；而宝龙商业则表示，今年下半年10个商场开业，同时，进一步加强轻资产的开拓力度。

　　至于万达广场，自2018年定下10年内建成1000座万达广场的小目标后，2018年，万达开业了49个万达广场，2019年新开业43个，而2020年前九月，万达商管年内已签约“轻资产”项目53个，是2019年全年签约“轻资产”项目的1.3倍。