龙湖物业“不分拆”之谜：吴亚军在等什么？

　　乐居财经 徐酒眠 发自重庆

　　龙湖集团（00960.HK）何时分拆物业上市？

　　近5年来，吴亚军和龙湖的高管每年都会被问到这个问题，但他们从未改口：没有分拆上市计划。然而，外界的猜想却从未停止。

　　毕竟，前有融创“不会谋求物业分拆上市”的豪言，而现在却敲响了上市之锣；后有万科曾坚持“物业暂时不上市”，现也坦言“未来万科物业一定会上市”。

　　虽然强调龙湖物业暂无独立上市计划，但其布局扩张的步伐却从未停止。分拆物业上市，龙湖集团或已在“暗度陈仓”，抑或在等待一个合适的时机。

　　告别周洪斌时代

　　1997年，龙湖物业成立。

　　1999年，周洪斌加入龙湖集团，历经了地产、商业、物业三个板块业务管理，历任龙湖地产财务主管，龙湖商业经营管理公司副总经理，龙湖物业总经理兼董事长等职务。

　　2007年，周洪斌带领龙湖物业开始向其他城市扩张。2008年，龙湖提出C1（住宅开发）、C2（商业运营）、C3（租赁住房）、C4（智慧服务）四个主航道业务并驾齐驱，共同作为主业发展。

　　2009年，龙湖地产成功上市。彼时，龙湖的物业规模却很小，也不够稳定，周洪斌临危受命，被吴亚军派过去做三件事：稳定团队、创新经营思路、形成物业自我造血的机制。

　　周洪斌不负使命，在任期间将龙湖物业从一百人的小物业公司，发展成为了全国物业管理一级资质的全国品牌物业企业。同时也在物业管理经营和理念方面，有了自己的积累和见解，提出了“满意+惊喜+幽默+乐趣”的物业服务模式、“物业服务满意7种感觉”的研究、“物业全生命周期”理论。

　　2012年龙湖物业发布《龙湖物业服务标准白皮书》，龙湖物业通过内部管理标准的再造和梳理，实现了全国服务标准的统一。

　　数据显示，2013年、2014年、2015年，龙湖提供物业管理服务所产生的收入分别为6.52亿元、8.26亿元、10.15亿元，分别占龙湖地产总收入的1.57%、1.62%、2.14%。尤为特别的是在2015年，龙湖营收下降7%，龙湖物业营收却上涨近23%。

　　但龙湖的物业发展壮大中，2016年，周洪斌选择了告别吴亚军和龙湖。2017年12月1日，他追随林中，正式加入旭辉永升服务。

　　寻找新盈利模式

　　吴亚军对物业公司模式似乎并“不看好”。2016年年中的股东会上，吴亚军公开表示，“我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式，我觉得它的问题还是蛮多的。”

　　吴亚军担心的其中一个大问题，是传统物业的人力成本过高。

　　2015年，面对龙湖智慧服务税前6亿元的利润，吴亚军却表示，“按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。”

　　“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，物业公司必须要通过变革来实现成本的降低。”吴亚军选择孵化一个不同于传统物业的轻资产的互联网科技公司来破局。

　　2014年，吴亚军就开始布局了。当年，一家名为北京千丁互联科技有限公司的企业成立，专注线上社区服务平台，层层的股权穿透之后，这家公司指向了吴亚军，这是一家吴亚军100%持股的公司。

　　2018年3月23日，龙湖地产业绩会上，龙湖地产CEO邵明晓表示，物业服务一方面是龙湖品牌支撑，另一方面现在已找到盈利模式。吴亚军也透露，过去三年龙湖物业花了很多时间，龙湖物业建立的高科技系统在行业里具有领先意义。

　　“科技物业”、“智慧服务”，悄然成为龙湖物业服务集团的新标签。2018年8月8日龙湖集团25周年之际正式进行品牌升级，正式启用新品牌名称——龙湖智慧服务。

　　规模居行业第8位

　　龙湖其实算不上是一家典型的“隐形”房企。虽然龙湖物业口碑很好，但由于它仍未上市，外界对其财务状况了解并不深。

　　在未上市物企中，龙湖智慧服务是规模较大的一家。

　　2016年11月龙湖开始向外输出服务管理、大力开放市场合作。数据显示，2016年，龙湖智慧服务在管面积还停留在约4000万平方米左右，截至2017年底，合约管理面积达到了2.08亿平方米，其中有1.2亿平方米为接管的第三方物业。

　　按照克而瑞2019年物企在管规模TOP50，龙湖智慧服务2019年的管理面积（应为合约管理面积）达2.28亿平米，排名第8位，相比2017年增长2000万平米。

　　在2020年上半年业绩发布会上，邵明晓透露：“智慧服务这几年也是在稳健发展，实际管理面积已经达到1.32亿平方米，实现营业收入24.9亿元，毛利率27.5%。”他表示，龙湖智慧服务已基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局。

　　“2020年，龙湖智慧服务收入60亿元。”2018年的业绩发布会上立下的FLAG，能否完成？同样发家重庆的金科智慧服务已上市，龙湖智慧服务敲锣的声音还有多远？